二手房買賣簽約后房主反悔如何處理

　　二手房相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。很多人關(guān)心二手房買賣簽約后，出現(xiàn)房主反悔的情況，應(yīng)該如何處理的問(wèn)題。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹二手房買賣的相關(guān)知識(shí)。

　　二手房買賣簽約后房主反悔的處理方法

　　1、二手房買賣對(duì)于買方來(lái)說(shuō)存在什么風(fēng)險(xiǎn)?

　　在二手房交易的過(guò)程中，買方處于相對(duì)于劣勢(shì)的地位。二手房買賣對(duì)于買方來(lái)說(shuō)存在什么風(fēng)險(xiǎn)?

　　(1)賣方不按照合同的規(guī)定交房。

　　(2)賣方不協(xié)助辦理過(guò)戶登記。

　　(3)有可能因?yàn)榉课葑陨泶嬖诘脑驅(qū)е沦I賣交易無(wú)效。

　　(4)賣方配偶或者共有人聲稱不知情，導(dǎo)致合同無(wú)效。

　　(5)在交易完成后，賣方拒絕遷出戶口。

　　2、二手房買賣交易過(guò)程中，房主反悔了該怎么辦?

　　網(wǎng)友提問(wèn)：我今年3月份經(jīng)中介與王某簽訂了一份房屋居間合同，王某將其位于高新區(qū)的房屋以110萬(wàn)的價(jià)格出售給我，我向王某支付了購(gòu)房款5萬(wàn)元，其余房款雙方約定進(jìn)托管賬戶。后雙方辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，王某反悔了，并稱該房屋所有權(quán)人是其兒子(王某兒子已滿18周歲)，他簽訂的合同是無(wú)效的。請(qǐng)問(wèn)，面對(duì)這樣的情況，我該怎么辦呢?

　　律師解答： 王某兒子已滿18周歲，具有完全民事行為能力，此房屋的所有權(quán)歸王某兒子所有，王某雖是其父母但其已成年，其父母對(duì)其財(cái)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。由此可知你與王某的房屋買賣合同是有效的，若王某兒子不同意過(guò)戶，你可以要求王某承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并要求王某對(duì)其損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　3、二手房買賣，賣方反悔可以要求繼續(xù)履行合同并強(qiáng)制過(guò)戶房產(chǎn)嗎?

　　在二手房的樓價(jià)持續(xù)上升，有不少在簽訂合約之后反悔，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。不少購(gòu)房者就想到了要求繼續(xù)履行合同并強(qiáng)制過(guò)戶房產(chǎn)。但是購(gòu)房人對(duì)是否能要求繼續(xù)履行二手房買賣合同及能否通過(guò)訴訟形式請(qǐng)求強(qiáng)制過(guò)戶不太理解。

　　訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同，強(qiáng)制過(guò)戶的條件：

　　第一，買方要確保持續(xù)符合購(gòu)房資格。

　　第二，買方要追加中介方和賣方欠款銀行作為第三人，其中賣方欠款銀行涉及到贖樓，便于法院判決該第三人配合贖樓。

　　第三，買方要準(zhǔn)備好一次性支付購(gòu)房款。而這也正是以便賣方不配合辦理按揭手續(xù)時(shí)，一次性付款給法院，由法院執(zhí)行強(qiáng)制過(guò)戶，再將房款放給賣方。

　　買方符合上述條件要求繼續(xù)交易并強(qiáng)制過(guò)戶的，必須準(zhǔn)備好足夠的購(gòu)房資金，在將購(gòu)房款匯入法院賬戶后，法院就可以向國(guó)土部門發(fā)出裁定書強(qiáng)制過(guò)戶。這一做法，就完全避開了賣方，無(wú)需賣方配合進(jìn)行按揭手續(xù)。因此，符合一定條件的購(gòu)房者完全可以要求賣方繼續(xù)履行交易并過(guò)戶，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　預(yù)防二手房買賣簽約后房主反悔情形出現(xiàn)的方法

　　一般來(lái)講，預(yù)防二手房買賣簽約后房主反悔，作為購(gòu)房者，應(yīng)該采取的對(duì)策可以有以下幾方面：

　　(1)在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者必須提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素，考慮相關(guān)的可能結(jié)果，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔。

　　(2)為避免因?yàn)榉恐髦鲝埛课轂榉蚱薰灿卸詈蟊慌卸ê贤瑹o(wú)效，買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

　　(3)為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題如何承擔(dān)責(zé)任作出書面約定。

　　(4)購(gòu)房者要了解待購(gòu)的房屋是否屬于不能上市的國(guó)家法律明確規(guī)定的農(nóng)村宅基地所建房屋，如果是的話，建議城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買這類房屋。

　　二手房買賣流程

　　買賣雙方達(dá)成交易意向后，通過(guò)真房網(wǎng)辦理相關(guān)手續(xù)，完稅過(guò)戶。

　　·一次性交易

　　1.查冊(cè);

　　2.網(wǎng)簽;

　　3.測(cè)繪/遞件;

　　4.報(bào)稅;

　　5.完稅過(guò)戶;

　　6.領(lǐng)取新房產(chǎn)證。

　　·贖契

　　1.業(yè)主到原貸款銀行辦理提前還清貸款申請(qǐng);

　　2.確認(rèn)欠款本息后，準(zhǔn)備足額的贖契樓款存入銀行指定賬戶;

　　3.銀行批核通過(guò)后進(jìn)行扣款;

　　4.銀行通知領(lǐng)《房產(chǎn)證》及涂銷資料，辦理涂銷手續(xù);

　　5.涂銷完成后，可轉(zhuǎn)一次性交易或按揭貸款。

　　·按揭貸款

　　1.查冊(cè);

　　2.預(yù)約網(wǎng)簽、收件、約評(píng)估;

　　3.提交貸款所需材料及簽署貸款合同及相關(guān)文件;

　　4.資料齊備后送銀行審批;

　　5.銀行出具同意貸款書;

　　6.遞件(可遞件連入押);

　　7.問(wèn)稅;

　　8.交稅過(guò)戶;

　　9.出新證(及他證);

　　10.房管局歸檔;

　　11.入押;

　　12.出他項(xiàng)權(quán)利證;

　　13.送資料至銀行發(fā)放貸款;

　　14.退資料

　　注：以上資料僅供參考，以當(dāng)?shù)胤抗芫终邽闇?zhǔn)。

　　二手房交易稅費(fèi)表

　　買方

　　1交易手續(xù)費(fèi)：建筑面積*3元/平方

　　2、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：

　　個(gè)人：50元/宗;每加1人增收10元;

　　單位：80元/宗

　　非住宅：550元/宗，每加1人增收10元

　　3 交易契稅：

　　(1)購(gòu)買家庭唯一住房，單元總建筑面積90平方米以下的普通住宅：地稅局評(píng)估價(jià)*1%

　　(2)購(gòu)買家庭唯一住房，單元總建筑面積90平方米以上-144平方米以下：地稅局評(píng)估價(jià)*1.5%

　　(以上需以家庭為單位，買方必須提供戶口本原件、結(jié)婚證或半個(gè)月累的無(wú)婚姻登記證明原件，戶籍所在地的無(wú)房證明)

　　(3)單元建筑面積在144平方米以上(含)：地稅局評(píng)估價(jià)*3%

　　(4)非家庭唯一普通住房：地稅局評(píng)估價(jià)*3%

　　(5)贈(zèng)與、非住宅、單位購(gòu)買：地稅局評(píng)估價(jià)*3%

　　4 交易印花稅：

　　個(gè)人住宅：免征

　　非住宅，單位購(gòu)買或出售：地稅局評(píng)估價(jià)*0.05%

　　5 抵押登記費(fèi)：

　　抵押權(quán)人是個(gè)人住宅：50元/宗

　　單位住宅：80元/宗

　　非住宅：550元/宗

　　6 證照印花稅：5元/證，每增加1人加收5元

　　賣方

　　1交易手續(xù)費(fèi)：建筑面積*3元/平方

　　2交易印花稅：

　　個(gè)人住宅：免征

　　非住宅，單位購(gòu)買或出售：地稅局評(píng)估價(jià)*0.05%

　　3土地出讓金：

　　房改房、安居房、解困房：地稅局評(píng)估價(jià)*1%

　　商品房、私房：地段基準(zhǔn)價(jià)*面積*10%(基準(zhǔn)地價(jià)要上房管局網(wǎng)址查詢)

　　單位：地段基準(zhǔn)價(jià)*房屋面積

　　4個(gè)人所得稅：

　　免征:普通住宅的房產(chǎn)證滿5年或能提供《廣州共有住房繳款明細(xì)表》或《預(yù)售合同》或《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》或《安居協(xié)議》或購(gòu)房協(xié)議的簽約時(shí)間等證明滿5年的且家庭雙方現(xiàn)時(shí)是唯一住房。

　　未滿5年征收：地稅局估價(jià)*1%或差額*20%(有發(fā)票)

　　5營(yíng)業(yè)稅:免征：

　　房產(chǎn)證滿5年或契稅完稅證滿5年且144平方米以下的普通住宅

　　未滿5年的普通住宅及非普通住宅：地稅局估價(jià)*5.6%

　　滿5年的普通住宅(大于144平方米)征收：(土稅局估價(jià)-上手發(fā)票收入價(jià))*5.6%

　　6土地增值稅：

　　免征：個(gè)人住宅

　　非住宅或單位出售(提供發(fā)票)：用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)扣除項(xiàng)目金額;稅金=增值額*適用稅率速算公式

　　增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的：增值額*30%=稅金

　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)100%的：增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%=稅金

　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)200%的：增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%=稅金

　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%：增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%=稅金

　　不能提供發(fā)票：地稅局評(píng)估價(jià)*3%

　　注：以上資料僅供參考，以當(dāng)?shù)胤抗芫终邽闇?zhǔn)。

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