一場經典的房產買賣官司案例
房產買賣是房地產交易的典型類型，房地產交易是實現房地產商品價值與使用價值的經濟過程，房產買賣不僅包含了房產占有的轉移，也包括了房產處分權的轉移。下面由學習啦小編為你帶來房產買賣的經典案例分析。
一場經典的房產買賣官司案例
一、案情簡介：
原告王某(作為買方)與被告陳某(作為賣方)于2010年7月25日通過中介公司居間簽訂了關于轉讓南山區**花園*棟*號房產的《房產買賣合同》及于2010年8月4日、9月12日簽訂的《補充協議》成交價格250萬元，約定：
買方的義務：
1、定金10萬元，在簽訂合同后由買方直接向賣方支付;
2、買方須于2010年11月25日前將首期款75萬元存放于買方貸款銀行監管;
3、向銀行申請按揭貸款165萬，按揭貸款金額以銀行承諾為準，若少于交房款金額，買方應補足首期款。
賣方的義務：
1、賣方通過擔保公司贖樓的，賣方應在買方首期款到貸款銀行做資金監管后兩日內做委托第三方辦理贖樓、過戶手續的全權委托公證;
2、賣方自己贖樓的，應在按揭銀行批準還款的期限內及時還款，并在房產注銷抵押登記之日起2日內通知買方及中介辦理過戶;
3、買方同意賣方交樓時間最遲在12月31日前，若賣方收到所有房款后，超過一個月交樓，從超過一個月的時間開始計算租金付給買方。
二、合同履行情況：
1、賣方于2010年8月4日出具10萬元定金《收據》;
2、2011年買賣雙方簽訂《資金監管協議》，將監管的資金為120萬，未注明具體簽署時間;中國工商銀行出具《二手樓貸款確認書》金額120萬;
3、2011年1月10日中國工商銀行深圳紅荔支行出具《還清貸款證明書》，載明賣方已于2010年12月17日還清涉訴房產貸款58萬元。
三、爭議產生，訴至法院：
買方2010年12月4日向法院提起訴訟要求賣方雙倍返還定金20萬，并承擔訴訟費用。
買方訴稱：合同履行期間，由于房價持續上漲，賣方拒不辦理手續，并單方解除合同，致使房產轉讓過戶手續無法完成，賣方單方解除合同嚴重違約，應當承擔違約責任，并向法庭提交了與賣方的“對話錄音”。
賣方辯稱：
1、賣方已經適當履行了合同義務，不存在違約的事實，依照合同約定，作為房屋出售方，主要義務是辦理贖摟手續以及配合被答辯人辦理資金監管手續等。合同簽訂后，賣方配合買方簽署了《二手樓交易資金監管協議》，在此后及時向銀行提出提前還款注銷抵押登記的申請，并于2010年12月17日全部還款完畢，2010年12月23日注銷了房屋的抵押登記。而此時買方已經起訴到法院，導致合同不能繼續履行，責任完全在于買方。
依照雙方2010年8月4日簽訂的補充協議約定，賣方應在“買方首期款到貸款銀行作完資金監管后兩日內做委托第三方辦理售樓、過戶等手續的全權委托公證書”，“賣方自己贖摟，應在銀行批準還款的期限內及時還款”。可見雙方的意思表示是，買方先行辦理首期款監管，然后賣方進行贖摟。雙方于2010年11月簽署了《二手樓交易資金監管協議》，后賣方馬上向銀行提出還款申請，按銀行工作慣例，銀行批準提前還貸均需一個月的時間，賣方在得到銀行批準后立即還貸贖摟，符合合同約定，不存在任何違約問題。
2、買方稱“由于房價上漲，被告拒絕辦理贖樓手續，并單方解除合同，導致無法辦理過戶”不符合事實
合同簽訂后，由于國家不斷出臺新政 *** 房價，如：“國十條”、“限購令”、《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》以及嚴控房貸政策等，整個房產市場已經是處于觀望期了，不存在買方所說的房價上漲問題。也正是市場政策的原因，以致雙方間至2010年9月12日仍然對合同簽署《補充協議》進行補充約定。事實上，賣方一直積極履行合同，恰恰是因為國家政策頻繁變動，導致被買方在資金安排上出現困難，才導致合同履行的拖延。比如，合同約定首期款為75萬元，但買方只獲得銀行120萬元貸款，其首期款需要120萬元，就反映了賣方貸款遇到的困難。買方在訴狀中稱，其是轉售了住房后籌集了120萬元，亦佐證了買方籌集資金困難的事實。
至于買方所謂“賣方單方解除合同”，更屬于混淆視聽。賣方從未通知買方解除合同，也沒有明確表示不履行合同義務。事實上，答辯人一直在履行義務，包括在買方提交的“對話錄音內容”時間2010年10月8日以后，賣方仍在簽署《二手樓交易資金監管協議》、申請提前還貸等。
四、法院認定：
法院認為，原告(買方)主張多次催促被告(賣方)辦理贖樓手續，被告拒不辦理，但原告并未提供證據予以支持，故對原告主張的被告拒不辦理贖樓手續不予彩信;被告主張其2010年12月17日還清涉訴房產貸款后通知了原告，但并未舉證證明已通知原告其已贖樓，且原告不予確認，故對被告的該主張不予彩信。
原、被告簽訂的《房產買賣合同》并未就贖樓的期限進行明確約定，不可歸責任何單獨一方。原告在合同約定的交樓期限之前訴至法院要求雙倍返還定金，且被告在原告起訴后還清貸款。原被告對合同的簽訂均具有過失，故被告應當退還原告所交定金。在本案庭審中，雙方確認不需要追加中介公司為第三人。
五、點評：
在本案中，買方輸官司的原因在于：
1、急于提起訴訟，合同既然未約定贖樓期限，但也應在交樓時間2010年12月31日期滿后，起訴為妥。
2、有效認定賣方違約的證據單薄，本案中買方憑錄音認定賣方違約不是很充分，錄音證據本身不能單獨作為認定事實的依據，應當書面通知賣方履行合同后，再起訴。
3、資金監管的進賬單未提交法庭，導致無法查明資金監管的具體時間。
4、法庭提醒是否要求追加第三人，買方應當同意追加才有利于查明事實。
房產買賣的定義
房產買賣是房地產交易的典型類型，房地產交易是實現房地產商品價值與使用價值的經濟過程，房產買賣不僅包含了房產占有的轉移，也包括了房產處分權的轉移。包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。
房產買賣的特征
買賣的對象是房產的所有權
在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當事人約定一方轉移財產所有權于他方，他方支付價款的行為。出讓財產所有權的人稱為出賣人，依約支付價款并取得約定之物的所有權的人稱為買受人。
我國《合同法》第一百三十條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。
房產買賣就是房產所有權人將房屋所有權及其與之相關的土地使用權轉移給買受人，買受人依約支付房產價金的行為。
需要在此申明的是房產交易市場包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權的行為，抵押是一種擔保物權的設定行為，信托是讓渡處分權而保留受益支配權的行為。
區分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產交易市場上，有人就魚目混珠將使用權轉讓混同于買賣，俗稱“買使用權的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標的物是“所有權”，是包含占有、使用、受益、處分在內的所有權，而不是租賃關系中的不包含處分權的承租權。
出賣人須有處分權
《合同法》第一百三十二條規定：“出賣的標的物應當屬于出賣人所有，或者出賣人有權處分。
在房產這個特定的買賣中，與種類物買賣不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，種類物則不具備唯一性而具備替代性，特定物的主人往往具有唯一性，這是物權的一物一權主義原則決定的。雖然房產這個特定物的主人們之間可能存在共有關系，但所有權只能有一個。作為買方來說，只能對房產的主人及其代理人談買賣房產的事宜，如果買方所簽買賣合同的對方不是買方所買房產的所有權人或其代理人，那么這個合同將可能是一個無效的合同，還可能是侵犯房產所有權人權益的行為。
出賣人須有處分權，包括以下幾種情況：
一種是出賣人本身就是房產所有權人，并且其所有權并沒有受到如優先購買權、共有權、抵押權等對處分權的限制;
第二種是出賣人是待售房產的實際權利人，但這個房產因為沒有或尚不具備初始登記的條件，根據相關法律法規的規定，取得了預售的合法許可，也可以作為有權處分的出賣人，主要指正在開發樓盤或未竣工樓盤的房地產開發商;
第三種是前兩種出賣人所委托授權的代理人或行紀人;
猜你喜歡：