二手房買賣合同有哪些潛在風險
二手房買賣合同有哪些潛在風險
二手房買賣合同，是指購房者和售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。下面由學習啦小編為你詳細介紹而是侯府按買賣合同的相關法律知識。
二手房買賣合同的潛在風險
1、賣房者是否有權處置財產
購買二手房簽合同時，要仔細核對上述信息可以盡量避免無處分權人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發生。
支招：核對《房屋所有權證》(以下簡稱“房證”)上的房屋所有權人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。
二手房買賣合同有哪些潛在風險
2、避免房產屬于共有情況
如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發生夫妻一方未經對方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財產共有權，極有可能被認定為房屋買賣合同無效，從而引發不必要的爭端。
支招：核實房產證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”。法律快車小編提醒，一些時間比較久的“老房證”上并未記載房屋產權的共有情況，需要自己去核實。當該房屋是“共同所有”時，買方一定要調查清楚該房屋的全體共有權人是否都同意出售此房屋。
3、檢查房子是否被司法機關查封
房子被司法機關查封常見的情形是這個房子的貸款還沒有還清，沒有還清貸款的房子，是沒辦法進行過戶的，因此查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機關查封等限制過戶的情形。
支招：一方面，買賣雙方最好協商持房產證原件一起到房管局查詢房屋權屬登記信息，即是查檔，親自確認該房屋不存在影響房屋過戶的情形，順便還可以確認一下房產證的真偽。另一方面，如果無法確認該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。
4、檢查房子是否正在出租
由于我國合同法主張買賣不破租賃的原則，因此正在出租的房子戶影響到買賣交易，簡單來說，房屋的所有權發生轉移后，原承租人仍可繼續在租賃期限內使用該房屋，而買方無權要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時，原承租人還享有在同等條件下的“優先購買權”，這樣對買房者不利。
支招：買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再決定是否購買，如果打算購買已經租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優先購買權”。
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簽訂二手房買賣合同的明確事項
必須明確雙方違約責任
因為房產交易復雜且金額較大,有時會出現意想不到的狀況,導致違約行為。
絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對于賠付時間卻沒有具體款項,這會導致違約方據此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執行力下降,因此,合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)規定期限內向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實。
必須標明付款過戶時間
在實際操作中,買方會房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期,因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行第2款項中的違約責任。
必須注明費用交接時間
這是買方所應關注的房屋本身附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。如果是公房交易,對于物業、供暖等費用的交納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等,都應在合同中明確寫明。
必須有代理費明細單
市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題,在合同中只寫其占總房款的比例,而并沒有明細單,這中間就會存在信息的不對等,最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時,一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。
必須學會使用補充協議
買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,合同中對雙方的意思寫明,會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
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