對房屋評估結果有異議該如何解決
評估即評價估量，也指評價、品評，意為對方案進行評估和論證，以決定是否采納。很多人想知道對房屋評估結果有異議時，應該如何解決的問題。下面由學習啦小編為你詳細介紹評估結果的相關法律知識。
對評估結果有異議的解決辦法
案情經過
2009年4月13日，馬駒橋鎮進行馬駒橋鎮村民自住樓項目建設，某房地產開發公司取得了《房屋拆遷許可證》，拆遷范圍為馬駒橋鎮村民自住樓項目一期拆遷范圍。
馬先生的房屋位于拆遷范圍內，根據原通縣人民政府于1993年6月29日頒發給馬某的集體土地建設用地使用證的附圖及村委會、鎮規劃科證明，認定馬某的宅基地使用面積為308.89平方米。
2010年9月8日，某房地產開發公司委托的評估公司向馬先生送達了《北京市房屋拆遷估價結果報告》，認定馬先生的房屋拆遷補償價測算結果為496039元。馬先生對評估結果不服，認為評估結果不符合當地房屋市場價格。于是根據評估報告的提示，馬先生在5日之內向評估公司申請對評估報告的復核。
同年9月25日，該評估公司就復核申請向馬先生送達了拆(2009)字第028號166復核號《房屋拆遷估價結果報告》，但是，復核結果與上述《北京市房屋拆遷估價結果報告》內容完全一致。
馬先生仍不服該復核結果，于是根據評估報告的提示，馬先生向北京房地產估價師和土地估價師協會申請專家鑒定。
同年10月9日馬先生收到了北京房地產估價師和土地估價師協會出具的《專家鑒定意見書》。該鑒定意見同樣維持了評估公司的估價結果。馬先生認為，所謂的復核與鑒定，只是一個程序而已，沒有從實質上的解決問題。
經過對評估報告的異議程序之后，開發公司加進了促簽的步伐。由于馬先生對補償結果不滿意，經過20多天的拉鋸式談判，事情毫無進展。
同年11月7日，馬先生收到了區建委送來的《房屋拆遷糾紛裁決申請書》。馬先生才知道，拆遷方已經開始向強拆程序邁步了。于是，多方打聽專業拆遷律師，經人介紹與律師見面。
律師維權
律師介入案件以后，制訂了相應的維權策略，并有條不紊的展開。
維權第一步，對拆遷項目批準文件進行調查
經律師調查，該拆遷項目的除了具備拆遷許可證之外，沒有建設用地規劃許可證和建設用地批準書，而是以建設用地規劃意見書和用地預審意見代替。同時拆遷的四至范圍不明，有超范圍拆遷的嫌疑。
維權第二步，對拆遷許可證合法性提出質疑
根據調查結果，律師立即啟動了對《拆遷許可證》行政訴訟，要求法院確認該行政許可行為違法并進行撤銷，并出示了相關的佐證。
維權第三部，中止行政裁決程序
裁決會上，律師首先提出中止行政裁決，理由是行政裁決的前提拆遷許可證合法性存在嚴重的明顯的違法嫌疑，完全存在被撤銷的可能，所以行政裁決程序應當立即中止，等待拆遷許可證訴訟結果出來之后，再決定是否繼續。
區建委接受了律師的中止意見。強拆的腳步突然停止了，馬先生看到了希望。
維權第四步，談判桌上的較量
原本計劃著強拆程序的開發公司因為律師的介入戛然而止，讓拆遷人意識到談判才是快速解決拆遷糾紛的最佳方式。于是拆遷工作人員主動再次約馬先生談判，馬先生要求律師參加才談，負責不談。拆遷公司無奈同意。律師在談判桌上歷數該開發項目的違規支出，以抵制違法拆遷為出發點，到拆遷補償數額為落腳點。最終開發商低下了其高傲的頭顱，以增加一套安置房的方式簽訂了補償協議。
律師說法
本案爭議的原本是評估報告的問題，但是向評估公司提出對評估報告的質疑，無疑是想讓評估公司自扇嘴巴。但是如何解決拆遷評估報告給我們帶來補償額的不利影響?拆遷專業律師的處理思路與被拆遷戶樸素的維權思路孰優孰劣，本案就是一個例證。
房產評估的方法
成本法
針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然后根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。
剩余法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
收益法
房地產之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系(即房地產收益率)。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對于一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
對于城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，并且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對于衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對于同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
房屋評估的內容
建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通，土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。
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