投資性房地產論文(2)

時間：2017-07-13 13:37:10 秋梅1032由分享

　　投資性房地產論文篇3

　　試談房地產投資決策新視角

　　1 傳統NPV法應用于房地產開發投資決策的弊端及應對策略

　　房地產開發投資決策傳統上采用凈現值法Net Present Value，簡稱NPV，NPV法是傳統決策法中最能體現投資目標是實現價值最大化的方法，其原理就是將未來的現金流量期望值以適當的貼現率進行貼現，再將得到的收益現值減去所需投資額現值，得出項目的凈現值。表示為：

　　項目凈現值(NPV)=資產收益現值-資本支出現值

　　一般而言，凈現值大于零時項目可行，反之則不可行。第一，如何估計投資項目在未來的現金流;第二，如何確定合適的貼現率，即用適當的貼現率反映項目的風險。

　　1.1 應用弊端

　　首先，大量不確定性因素的存在是現實經濟生活的本質特征，房地產投資的長期性和房地產市場的不確定性決定了投資決策時無法準確預期項目的凈現金流量以及投資內外部環境的變化。

　　其次，針對NPV決策方法的“立即投資”和“決不投資”二唯論，房地產投資項目具有明顯的可推遲性。即使當前因NPV<0而無法決定立即投資，但并不意味著應該永遠放棄該項目，選擇投資的時機不同，投資收益與風險就會隨之改變，在推遲期內，市場的有利變化可能使項目NPV>0。

　　最后，房地產投資具有不可逆性，一旦資產被確立就不可能毫無損失地收回投資。一方面，房地產資產形態位置相對固定，相對于其他資產而言資產流動性較差，造成投資不可逆;另一方面，房地產交易費稅較高，投資形成的資產短期內往往很難通過交易獲利，使房地產投資不可逆。

　　1.2 應對策略

　　投資項目往往可以按時間先后順序，分解為多個相互聯系的子項目的組合。在某個決策點，根據前面各階段決策的實際結果和當時所掌握的其它信息，投資者可以進行新的選擇，也即在項目進展過程中不斷對應著一個選擇權，這樣，投資決策過程才體現出靈活性。

　　2 實物期權概念及類型

　　2.1 期權與實物期權

　　期權是最基本的金融衍生工具之一。期權是一種特定的金融合同，分為買權和賣權兩種基本類型。

　　買權合同賦予其持有者在規定的時間內，以事先預定的價格，從買權合同的出售者處購買一定數量標的資產的權利。賣權合同則賦予其持有者在規定的時間內，以事先預定的價格，向賣權合同的做空方出售一定數量標的資產的權利。

　　實物期權與企業投資決策分析問題有著密切的聯系，它是金融期權在公司理財領域的一種擴展。是指公司進行長期資本投資決策時擁有的、能根據決策時尚不確定的因素改變行為的權利。

　　2.2 房地產投資決策過程中的實物期權類型

　　2.2.1 延遲投資期權

　　由于難以對開發前景進行精確的定性定量預測，投資者暫緩進行大規模的開發，而進行局部、小規模的開發，進一步獲得市場信息，改進自己最初對項目各期現金流量的評價結果，這就是所謂的延遲投資期權。

　　2.2.2 分階段投資期權

　　分階段投資期權，又稱分期建設期權，是指把項目所需的投資按時間順序分成若干相互聯系的部分，每一階段的投資決策取決于前面已經執行的各階段投資的實際結果以及未來市場需求變化。

　　2.2.3 轉換期權

　　如果項目實施過程中，開發商有能力根據外部環境的變化進行投入要素或產品的轉換，則稱作轉換期權。顯然，轉換期權的存在為企業的項目營運提供了機動性，為企業適應市場或競爭環境變化提供了有力的工具。

　　3 實物期權與房地產投資策略的合理運用

　　3.1 項目分解分期投資與分期開發策略

　　這一策略的實際應用條件與意義：

　　3.1.1 項目規模大，全面開發與一次性投資的前期資金投入量大，一則企業難以承受;二則直接影響項目的資本金利潤率，對于房地產投資來說，項目的資本金利潤率指標遠比總投資利潤率指標更重要。

　　3.1.2 開發建設周期長，當項目開發建設周期大于其產品的市場生命周期時，產品在市場上過時，難于售出，使項目實物期權益變小，風險加大。

　　3.1.3 當項目開發建設周期與房地產市場周期疊加錯位于市場周期下降期時，項目將被迫面臨市場周期下降階段帶來的一系列風險，使實物期權權益下降。

　　因此，將項目分解為若干期，分期開發建設，就成為房地產投資開發的常見方式。房地產投資商在運用項目分解分期投資與開發策略時還要充分重視以下問題的解決：

　　(1)項目每一期投資與開發的后評價問題。實物期權理論的核心思想在于實現投資行為與市場趨勢的動態適應。以前一期實際發生與形成的企業客戶群、客戶群接受的產品與對產品的不滿，檢驗與發現該期決策的缺陷點，為后續期投資開發提示重要的思路與策略諸方面的改進。

　　(2)項目每一期投資與開發后的項目重新定位問題。必須把每一期項目的開發建設都視作“全新的項目”，重新進行市場調查、項目定位，重新制訂投資運作方案。

　　(3)項目各期投資與開發之間協調問題。項目前一期開發經營的現金流入，可用來支持后續期開發建設的現金流出，加快資金周轉。

　　3.2 項目聯合投資與合作開發策略

　　多個投資主體聯合投資與合作開發一個或多個房地產項目，有助于擴大投資、分擔風險。實際運作中，聯合投資的失敗往往集中在二個問題上：一是當面臨市場風險時，某出資方意識到風險損失大于撤資違約金時，會采取寧可違約也要撤資的措施;二是投資各方責任、權益分配的復雜性帶來的法律關系模糊狀態。

　　3.3 項目轉讓策略

　　項目轉讓，實際上是一方放棄未來的實物期權收益，而將其轉讓給另一方。當房地產銷售出現較大的波動、產品空置率快速上升時，為減少損失，投資者可以收縮開發模式甚至中止開發。一般地說，房地產開發商會選擇項目轉讓策略。

　　4 實物期權法應用于房地產開發投資決策的意義

　　傳統的NPV決策方法在不確定的市場環境下，容易造成房地產投資價值的低估，因為它沒有考慮到投資項目可能包含的期權價值。實物期權法則充分考慮了由決策者的決策靈活性創造出來的那部分價值。

　　另外，實物期權法是一種動態評估方法，它充分考慮了不確定性和靈活性在投資決策中的作用，為準確評估項目價值提供了新的思路，從而,突破了NPV法將決策思維定格在“立即投資”和“永不投資”二唯論上的局限性。

　　目前實物期權已經被上海的房地產企業采用，這種融資方式主要是本地房地產企業在開發的樓盤竣工前，將樓盤的若干套商品房以期權的形式，協定價格提前出售給外國投資者，銷售收入作為本地房地產企業的啟動資金，投入到進一步的開發過程中。

　　5 結論

　　筆者認為，實物期權理論在房地產開發投資決策中有廣闊的應用前景，目前由于其引入我國的時間不長，實際應用比較少。對于房地產投資來說，其不確定因素較多，應用起來還有諸多困難。但在保留傳統投資決策分析合理內涵基礎上，對傳統投資決策方法進行改進，提高投資決策的科學性，有利于推動房地產開發理性運作。由于其外在因素及定價方法等方面的局限性，要求我們必須針對具體情況來決定采取具體的方法，這樣才能夠真正發揮該理論方法的作用。

　　投資性房地產論文篇4

　　淺談投資性房地產會計處理

　　一、投資性房地產的初始確認

　　根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。企業取得的投資性房地產,應當按照取得時的成本進行初始計量。具體可分一下幾種情況:(1)外購投資性房地產的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產的相關稅費及其他支出等。(2)自行建造投資性房地產的成本。由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成,包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。(3)以其他方式取得的投資性房地產的成本。包括自用房地產轉換為投資性房地產、作為存貨的房地產轉換為投資性房地產等。本文將在投資性房地產的轉換中專門闡述。

　　在實際工作中,存在某項房地產部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租(或資本增值)的部分,應當確認為投資性房地產;不能單獨計量和出售的用于出租(或資本增值)的部分,不確認為投資性房地產。有關會計處理:后續計量采用成本模式下,取得投資性房地產時,借記“投資性房地產”,貸記“銀行存款”等。后續計量采用公允價值模式下,取得投資性房地產:借記“投資性房地產――成本”,貸記“銀行存款”等。

　　二、投資性房地產的后續計量

　　根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》,投資性房地產后續計量分成本模式和公允價值模式,企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續計量。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量,不得同時采用兩種計量模式。

　　(一)采用成本模式進行后續計量采用成本模式進行后續計量的投資性房地產,應當按照《企業會計準則第4號――固定資產》或《企業會計準則第6號――無形資產》,按月(期)計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的,應當按照《企業會計準則第8號――資產減值》進行減值測試,計提相應的減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復,不得轉回。有關會計處理:計提折舊或攤銷時:借記“其他業務成本”,貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”,計提減值準備時:借記“資產減值損失”貸記“投資性房地產減值準備”

　　(二)采用公允價值模式進行后續計量只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下,才允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的,應當同時滿足以下兩個條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資l生房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。有關會計處理:投資性房地產公允價值上漲時:借記“投資性房地產――公允價值變動”,貸記“公允價值變動損益”投資性房地產公允價值下降時:借記“公允價值變動損益”,貸記“投資性房地產――公允價值變動”

　　(三)投資性房地產的轉換房地產的轉換,實質上是因房地產的用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變時,應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要有三種轉換形式:作為存貨的房地產轉為投資性房地產;自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產;投資性房地產轉為自用。

　　在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單,就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理,公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

　　(1)公允價值模式下作為存貨的房地產轉為投資性房地產。房地產開發企業將持有的開發產品以經營租賃的方式出租,存貨相應地轉換為投資性房地產,轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入“投資性房地產――成本”,同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。具體可分為兩種情況:一是公允價值小于賬面價值,按其差額記入公允價值變動損益。借記“投資性房地產――成本”、“公允價值變動損益”、“存貨跌價準備”,貸記“開發產品”。二是公允價值大于賬面價值的,按其差額記入“資本公積――其他資本公積”。借記“投資性房地產――成本”,貸記“開發產品”、“資本公積――其他資本公積”。

　　(2)公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產。企業將原本用于生產或經營管理的房地產改為出租,即固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產,轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產的公允價值記入“投資性房地產――成本”,同時轉銷原固定資產或無形資產賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的,按其差額記入公允價值變動損益;公允價值大于賬面價值的,按其差額記入“資本公積――其他資本公積”。

　　(3)公允價值模式下投資性房地產轉為自用。企業將原來用于賺取租金或資本增值的房地產改為用于生產商品、提供勞務或者經營管理的固定資產或無形資產,轉換日為企業開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計人公允價值變動損益。

　　企業出售、轉讓投資性房地產以及對報廢或毀損的投資性房地產進行處置時,應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計人當期損益。公允價值模式下,還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業務收入”,如存在原轉換日計入資本公積的金額,則一并轉入“其他業務收入”。

　　參考文獻:

　　[1]財政部:《企業會計準則2006》,經濟科學出版社2006年版。