論宏觀調控新政下房地產中小企業融資策略

　　一、2010年以來房地產調控政策

　　近幾年，我國的經濟運行總體上呈現高位加速態勢，2010年中國經濟增長達到10.3%，國內通貨膨脹壓力持續加大，流動性過剩問題也趨于明顯。在此期間，我國房價不斷上漲，2009年12月，全國70個大中城市房價同比上漲7.8%，到2010年4月全國70個大中城市房價同比上漲12.8%。2010年全國房地產開發投資48267億元，同比增長33.2%，增幅創近十年新高，明顯超過全社會固定資產投資增速。

　　為了確保我國經濟持續健康、穩定的發展，國家采取了從緊的信貸政策，尤其是2010年1月至12月六次上調法定存款準備金率。央行兩度提高存貸款基準利率。針對部分城市房價過快上漲問題，中央政府發起了有史以來最為嚴厲的一輪房地產調控。本輪調控政策主要圍繞抑制投資投機性購房、增加土地和住房的有效供給展開，呈現“三波”推進形態：第一波為以“國十一條”為代表的緊縮型調控，第二波為以“國十條”為代表的打壓型調控，第三波為以“9.29”新政為代表的管制型調控。三波政策，嚴厲程度不斷升級，共同組成了這輪堪稱史上最嚴厲的宏觀調控。在接連三波的調控下，我國部分城市房價過快上漲勢頭得到了一定的抑制。

　　然而，高強度和高密集度的調控措施并沒能阻止房地產市場的回暖。從10月開始，熱點城市的樓市交易量仍呈現回升態勢。10月商品房銷售額達5076億元人民幣，同比上升27%，全國70個大中城市房價同比上漲8.6%，房地產投資額為4558億元，同比增長37%。為此，2011年1月26日，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，又出臺了新一波房地產調控政策，提出八條調控措施，包括要求各地制定并公布房價調控目標、二套房房貸首付比例提高至60%、將房屋數量限購政策擴及全國、強化二手房交易營業稅全額征收措施等。隨后，北京、上海、天津、青島、南京、成都、南寧、太原、貴陽、哈爾濱、石家莊、武漢等16個城市出臺了相關細則。新“國八條”政策是我國近幾年有房地產調控政策以來最嚴厲的政策組合，涉及政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多二、緊縮政策下房地產企業融資的現狀。

　　1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

　　2010年以來，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地產企業的開發成本，加劇了經營風險。央行12次提高大型金融機構的銀行存款準備金率，使得目前的銀行存款準備金率上升到21.5%，目的在于收縮商業銀行的信貸數量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產企業的貸款數量，使房地產企業通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。

　　2、房地產信托融資受限

　　房地產信托投資是基于商業信托組織形式，聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產或者為房地產進行融資的一種投資方式。從長遠發展來看，信托資金對房地產企業的融資需求是一個很好的補充。尤其是近年來，銀行的銀根不斷抽緊，而我國房地產業資金又嚴重依賴于銀行貸款的現實情況下，房地產信托成為房地產企業解決資金問題的新寵。2007年中國銀監會頒布了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等文件來規范信托融資。2010年2月21號，中國銀行業監督管理委員會又下發了《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，該通知要求開發商具備二級資質，并且房地產開發項目“四證齊全”，項目資本金達到國家最低比例，不得以信托資金發放土地儲備貸款。這些要求，無疑又使房地產企業獲取資金的門檻提高了。

　　3、預售資金監管全國蔓延

　　將已有商品房項目的預售資金用作購買土地或新項目開發，歷來都是部分開發商以小博大、分散風險的重要途徑之一。

　　而預售資金這一開發商歷來的囊中之物，在2010年也被嚴格限制起來。10月25日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合人民銀行營業管理部、中國銀行業監督管理委員會北京監管局制定的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》浮出水面。該《辦法》明確，從12月1日開始，商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，由監管銀行對其中用于項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用于工程建設。房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃，并按此計劃對商品房預售資金進行支取，而不能再像以往那樣任由其隨意支配。隨后，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相繼出臺了對于開發商預售資金進行監管的相關政策細則。盡管執行方式和力度不一，但可以看出，對預售資金使用的規范以彌補現行預售制度的缺陷已是大勢所趨，而2011年商品房預售資金監管制度已在全國各省市全面鋪開。針對預售資金被嚴格監管，有業內人士就對此表示“：從長期來看，流動資金不充足的中小型開發商可能在此影響之下出現‘無錢拿地、無盤可開’的狀況，最終將引起地產業新一輪洗牌。”

　　4、房企再融資遭拒

　　在合適的時候拋出增發融資計劃，抑或借道并購重組曲線融資，房地產企業輕而易舉便能通過資本市場圈錢的好日子在2010年宣告破滅。4月，監管部門要求對存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批準其上市、再融資和重大資產重組;10月，房企重組正式叫停;11月，監管層要求只要主營業務收入中出現房地產業的上市公司，其融資要求也將不予通過。房地產企業迎來了自2007年冬天證監會暫停房企IPO之后的第二次“極寒”。

　　根據Wind資訊統計，2010年以來僅有中弘地產和鳳凰股份兩家公司于年初在二級市場上實現了定向增發，但兩家公司再融資總額不到30億元;發行企業債的也僅有東華實業、金豐投資、新黃浦、南京高科，總額僅29億元。公開資料顯示，2010年向證監會遞交再融資申請的企業有160多家，其中60家涉及房地產業務，但多數房企因再融資申請的股東大會決議已經過期，只能撤回。截至2010年12月6日，房地產一級市場融資額為不超過100億元，相比2009年的1218.35億元而言，顯得很是寒酸。

　　三、面對融資困境的房地產企業的主要應對策略

　　盡管受目前整個宏觀調控和資本市場政策的影響，房地產業的融資困難很大，但是對于一位房地產商來說，堅實的資金鏈才是房地產商最終需要的。因此，從這一目標出發，房地產商尤其是中小企業應積極應對，制定融資策略，抓住國內房地產業大發展的有利時機，爭取在本輪房地產業重新洗牌的過程中調整和壯大自己。

　　1、調整心態和思路，制定多元化融資發展戰略

　　在目前的宏觀大背景下，為了在行業競爭中取得有利的地位，房地產企業就必須面對困難不退縮，盡快調整心態和思路，理解和接受國家宏觀調控的政策措施，對比融資成本和可能，積極實現多元化融資，解決資金問題，尋求新的發展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結合，或者將信托計劃及股權融資與銀行信貸融資相結合、房地產企業融資與個人融資結合起來的方式等。多種融資方式相結合，一方面，可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力;另一方面，可以降低資金成本，減少企業的融資風險。

　　2、建立中小房地產企業發展基金和互助性擔保制度

　　可根據實際情況，嘗試按照國家有關規定面向中小房地產企業的資本市場建立中小企業風險投資基金和發展基金、創業投資基金等，解決中小房地產企業的資金難題。同時，以各地房地產開發企業協會為平臺，建立民間組織性的企業互助發展協會，吸收轄區內符合條件的企業入會，會員如果出現資金緊張，會員單位之問可互助、互保、互督，減輕政府負擔。在協會內，處于劣勢的中小房地產企業通過互助性擔保，在向銀行爭取貸款時增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔保形式將銀行外部監督轉化為互助性擔保組織內部的相互監督，提高了監督的有效性。

　　3、尋求合作開發

　　一是與建筑企業合作開發，由建筑企業墊資建設，由開發商支付所墊資金利息，在約定時問內付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發房屋作抵押，或者由建筑企業出資建設，開發企業出土地，合作開發。二是與大公司合作，這種方法，一方面能得到大企業部分資金支持，解決暫時的資金困難;另一方面可以借助大企業的良好聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業來講是條融資捷徑。

　　4、探索有效的民間融資方式

　　隨著我國經濟發展和民間金融資產的逐步擴張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經濟發達、市場化程度較高的地區。截至2011年一季度我國住戶存款已超過33萬億元，流通中的現金超過4萬億元，這就意味著相當多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產品。由于房地產業的投資回報率相對來說比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業。因此，在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率尋求向其它企業、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產企業臨時資金短缺能起到很大作用。

　　5、積極進行房地產企業融資創新

　　目前我國房地產企業融資渠道較為單一，房地產市場的融資產品較少。因此可以借鑒國外房地產企業融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過橋貸款、委托貸款、土地典當等新型融資方式，通過多種融資方式的創新來確保房地產企業的持續發展。