關于物業管理的知識

關于物業管理的知識和方法

物業管理與人民生活息息相關，在近年來社會效益、經濟效益、環境效益日益顯著，有著良好的發展前景。下面小編給大家整理了關于物業管理的知識，希望這篇文章能夠幫助到您。

關于物業管理的知識

1、物業一詞源自我國的香港地區的地方習慣用語，意為個人或者團體所擁有的單元性房地產產業。

有香港學者將物業一詞解釋為：“所謂物業，是單元性地產，一住宅單位是一物業，一工廠樓宇是一物業，一農莊也是一物業。一物業可在可小，大物業可分割為小物業。”

一個完整意義上的物業一般包括建筑基地、建筑物本體、附屬配套設備設施及相關資產權益四部分構成。

與物業相關的主體概念為業主，即物業的所有權人。

2、物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的服務活動。

3、物業管理的性質

對物業進行管理的權利是物權派生出的一種權利，行使管理權的人應當是建筑物及其附屬物的所有權人和共有權人，即業主。

業主通過與物業公司訂立物業服務合同，將物業管理權讓渡給物業公司。因而，物業公司獲得了對他人物業進行管理的資格。物業管理關系基于委托合同而產生，物業服務企業與業主之間形成的是平等、服務性質的法律關系。物業公司的物業管理服務行為在本質上是一種業主委托的契約行為。

物業基礎知識6條

1、什么是業主?

廣義的業主是指房屋所有權人，狹義的業主是指產權證等權屬證書上的登記人。通常說業委會候選人，是指狹義的業主。參考資料：《建筑物區分所有權司法解釋》。

2、收房時開發商需要向業主提供哪些法律文件?

原則上，收房時業主應當查看開發商應提供的“三書一證一表”，“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。但目前一般是具有兩書一表，即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》，就符合交房條件。

3、房屋竣工驗收指的是什么?

開發商在購房合同中一般都將竣工驗收合格作為交房條件，但何為竣工驗收合格?開發商往往把自己組織的五方驗收作為驗收合格的標準，甚至在補充協議中約定將五方驗收作為交房條件。其實這是得不到法律認可的。依據《消防法》、《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》等法律法規的規定，房屋交付，必須取得消防驗收合格證和竣工驗收備案表，方能交付。

4、《竣工驗收備案表》有什么作用?

一般情況下，開發商能提供竣工備案表，說明房屋主體質量是合格的，如果有足夠的證據證明其確實不合格，是可以推翻的。

5、有《竣工驗收備案表》，但房屋有重大質量問題怎么辦?

業主收房、驗房對房屋質量有疑義時，可以申請質監站或其他專業機構對房屋質量進行鑒定，如果鑒定主體結構不合格，即使開發商能提供《竣工驗收備案表》，業主也有權拒絕收房。

6、房屋存在質量瑕疵，業主如何處理?

房屋存在空鼓、小裂縫、墻面滲水等質量瑕疵，業主在收房時，應當列出問題清單，要求開發商限期整改，整改期間由開發商承擔物業費。如果拒不整改，業主可以自己整改，費用由開發商承擔。如果開發商拒不整改，給業主造成相應損失的，有權要求開發商賠償。

物業服務企業服務的范圍及內容有哪些?

依據《普通住宅物業服務等級標準》的規定，物業服務企業服務的范圍及內容有：

(1)基本要求：包括各項管理制度、管理人員要求、服務時間和日常管理與服務等。

(2)房屋管理：包括巡查房屋共用部位(單元門、樓道通道、以及其他部位的門窗、玻璃等)、設置樓棟單元標識等。

(3)公共設施設備維修養護：包括室外健身設施、休閑桌椅、路燈、樓道燈、安全標識、電梯、消防設施、設備等。

(4)協助維護公共秩序：包括人員要求、門崗、巡邏崗、技防設施(監控崗)、車輛管理、各種應急預案等。

(5)公共區域清潔衛生服務：

①樓內公共區域：包括地面和墻面，樓梯扶手、欄桿、窗臺，消防栓、指示牌等公共設施，公共燈具，門、窗和玻璃，雨搭、屋頂，垃圾收集，電梯轎廂;

②樓外公共區域：包括道路、場地、綠地，宣傳欄、小品、健身器、桌椅等，垃圾廂房，果皮箱、垃圾桶，消毒滅害等。

(6)公共區域綠化日常養護：包括草坪修剪、清雜草、灌排水、施肥、病蟲害防治，樹木修剪、施肥、病蟲害防治，花壇花境布置、灌排水、補種、修剪、施肥、病蟲害防治等。

關于物業管理方面的知識

1，物業客戶服務部是干什么的?

負責客服工作的策劃;負責入伙手續、裝修手續的辦理及資料整理并歸檔;顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理;小區綜合巡查;物品出入控制;進行客戶走訪和回訪;便民服務的組織與開展;顧客意思的征詢與反饋;顧客的檔案理;客服部的各種文檔輸入工作;客服人員行為的規范與管理;物業服務費的催繳工作。

2，物業工程部的工作是什么?

物業工程部的工作是對小區的公共區域進行小修;公共設施設備運行、維護、保養，保證小區水電氣的正常供應;制訂中修、大修計劃;并向業主提供室內有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務，平時工程的維修報修工作等。

3，物業維修資金怎么用?,

買房入住后，大家最關心的就是房屋質量問題了。如果出現漏雨漏水等房屋質量問題，房屋就需要維修了，這個時候大家會想到買房時繳納的物業費中包含的房屋專項維修資金。物業維修基金，是為了維修物業的共用部位和共用設施設備而設立的基金;共用部位，是指物業管理區域內屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。

什么是前期物業管理?有什么規定?

前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定：

(1)新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同，并報物業所在地的區房地產管理部門備案。

(2)新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。

(3)住宅使用公約不得與法律、法規相抵觸。

(4)新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。

(5)新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。

新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。

住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。

住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區房地產管理部門責令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。