2024年11月70城大中小城市房價

12月16日，國家統計局公布《2024年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況 》和《2024年1~11月份全國房地產市場基本情況》。在一系列利好政策的作用下，我國樓市在今年年底迎來了“暖冬”行情。

2024年11月70城大中小城市房價

12月16日，國家統計局發布的70城房價數據顯示，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加;一線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，二三線城市環比降幅均收窄。

國家統計局城市司首席統計師王中華指出：“2024年11月份，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅今年以來首次均收窄。”

一線城市二手房房價連續上漲，北京漲幅居首

國家統計局數據顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.2%轉為持平。其中，上海和深圳分別上漲0.6%和0.3%，北京和廣州分別下降0.5%和0.3%。

二手房方面，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.9%、0.4%和0.5%，廣州下降0.4%。值得一提的是，北京二手房環比漲幅不僅位居四大一線城市之首，且漲幅排名也位居全國首位。

同時，一線城市二手房在11月整體呈現出量價上漲的趨勢。綜合機構數據統計，11月，北京二手房網簽超1.8萬套，創20個月新高;上海二手房成交量(含商業)達2.70萬套，創44個月新高;深圳二手住宅網簽7125套，創近4年以來新高;廣州二手住宅網簽13044套，處于近兩年高位水平。

58安居客研究院院長張波分析稱：“一線城市的龍頭帶動作用不斷加強。從國家統計局公布的數據來看，一線城市新房價格環比持平，二手房上漲0.4%。尤其是二手房連續兩個月房價環比上漲，已經顯示出9月底的政策效果在市場層面得到了充分體現。”

“由于一線城市房地產市場發展較早，新市民也較多，因此剛需和改善型需求均較為活躍，而前期高房價時期積累了一大批購買客戶，近期價格下跌以及止跌回穩的政策激勵下，帶動了交易活躍，這是一線城市新房止跌的原因。一線城市剛需占比更大，總價和單價更低的二手房受益政策更明顯，率先反彈。”

杭州、湛江新房環比漲幅位居全國首位

從全國來看，房價上漲城市持續增多。國家統計局數據顯示，11月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有17個，比上月增加10個;二手住宅環比上漲城市有10個，比上月增加2個。

具體到二三線城市，11月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4個百分點;二手住宅環比下降0.2%，降幅收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅收窄0.2個百分點;二手住宅環比下降0.5%，降幅收窄0.1個百分點。

在新房房價環比上漲的城市中，杭州、湛江的新房房價環比漲幅均為0.9%，并列居于全國首位。對此，中原地產資深分析師盧文曦表示：“隨著一線城市實現止跌，信心逐步傳導到二線及以下城市。上海周邊的城市比如杭州、南京、寧波均實現環比上漲，尤其是杭州環比上漲0.9%，漲幅超過一線城市，并且這個漲幅也領跑全國。其他的二線城市，比如重慶、成都也實現房價環比止跌轉正。政策持續發揮效用，尤其是這一輪政策的持續效應長，市場心態也出現一定改觀和好轉。樓市暖冬已經確定。”

“熱點二線城市復蘇跡象不斷體現。包括杭州、寧波、廈門、重慶、成都等的一二手房價格出現環比上漲，二手房交易稅費減少政策對于置換類占比高城市影響大，熱點二線城市近期置換需求也呈現出上揚態勢。”

“目前來看，二三線城市也開始呈現處止跌的態勢，環比跌幅已經降至階段性新低。特別是二線省會城市，近年來強省會建設下，人口凈流入，對房價形成了支撐。”李宇嘉補充表示。

從同比來看，一二三線城市商品住宅銷售價格同比降幅均收窄，這是一個房地產市場“止跌回穩”的重要信號。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱：“11月份，房價指數出現積極、重大和顯著變化，即房價指數環比跌幅明顯收窄，且有開始轉正的跡象。這也說明隨著房屋交易量止跌回穩后，量對價的傳導效應也開始顯現。同時房價指數環比跌幅收窄，也使得今年跌幅持續擴大的態勢開始遏制，首次出現了同比跌幅收窄的態勢。”

業內：今年年底樓市有望“翹尾”收官

12月上旬，中央政治局會議以及中央經濟工作會議都提到房地產，持續推動房地產市場“止跌回穩”。業內人士也預計，今年年底樓市有望“翹尾”收官，而明年也將會繼續出臺支持房地產市場發展的相關政策。

“兩次重要會議都明確了持續推動房地產市場止跌回穩，意味著房地產市場止跌回穩的基礎還待夯實，預計在政策層面，增量政策不斷出臺、存量政策繼續落實。”

“從近期交易來看，一線城市‘日光盤’增多，二手房市場近期成交速度在加快。以上海為例，12月上半月二手房網簽達到1.46萬套，隨著成交量的釋放，價格環比或將繼續上漲，有望實現量、價上的‘翹尾’收官。”盧文曦表示。

對于明年的政策走勢，李宇嘉補充表示：“上述會議還明確了更加積極的財政政策和寬松的貨幣政策，預計將在地方政府專項債、中長期特別國債發行方面加大力度，一方面支持城中村改造貨幣化安置、收購存量房做保障性住房、收回存量閑置土地等方面，這對于去庫存有極大的支撐。同時，還將在推進新型城鎮化，比如新市民、農民工落戶，教育醫療均等化、支持生育養育、支持低收入人群等方面提供支持，這將給樓市帶來源頭活水。寬松的貨幣政策，將帶動降息降準，對于降低購房門檻等有較強支撐。基于此，2025年房地產紓困，不僅是傳統政策在儲備新的抓手，而且開始著眼于解決制約樓市需求端的基本面因素，比如就業、收入和生活成本等。”

房價是怎么確定的?

房價一般分為四個部分：

土價成本：包括土地出讓金以及相關費用。

建筑安裝費：設計、招標、監理、材料施工等。

開發商經營費用：管理費、銷售經營費、融資利息等。

開發商經營利潤：即從毛利中減去經營費用所得。

開發商定價方法：

1.成本加成法：

房價=開發成本+分攤到單位建筑面積上的利潤

建造之前的成本預算在很大程度上影響最終銷售價格，這些成本均為硬性成本。包括：

土地使用費、公共設施配套費、建筑材料及人工費、相關稅費。

這些硬性成本不太可能避免。

2.市場比較法：

參考周邊市場同類型物業定出一個合適的價格，同一區域價格會在一個差不多的范圍內，如果價格有差異往往反映空間的特殊性。比如有的同一個位置的樓盤也相差很大，這是因為物業的星級差異、小區內部配套設施的完善程度等都是需要考慮的因素。

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影響房價的因素有哪些?

1、政策影響

其實現在的房地產市場能夠健康持續的發展，很大一部分原因都離不開政府的調控，政府通過各項房產政策實現對房地產市場的調控，所以房地產市場受房產政策的影響很大。目前的房產政策主要分為兩種，一種是鼓勵性的，另一種這是限制性的，而房產政策包括的內容比較多，比如說城市規劃就屬于當地政策的一方面，一各區域一旦有新的城市規劃落實，該區域的房價也會有所上漲。

2、樓座位置

現在越來越多大社區出現在了購房者的視野中，大社區的好處有很多，也比較受購房者的歡迎，但是在選擇大社區的房子時，購房者就要注意選擇樓座的位置了。同一小區里的樓位于不同的方位，有的臨近街道、公園，生活環境相對嘈雜些，那么居住環境可能就不是那么好了，房價自然就會低一些;購房者普遍會選擇環境安靜的樓，需求量大，這些位置由于很搶手，價格自然就高一些。

3、開發商品牌

很多樓盤都是打著自己是全國幾強房企的名號銷售房子，可見開發商的品牌有多重要，確實如此，這一點在房屋價格上就能體現出來。一些大規模，有名氣的開發商修建的房屋，價格都不會太低，其本身的房子品質也不錯，很多品牌開發商修建的小區都更講究宜居，小區綠化高、衛生整潔環境優美、物業服務深受購房者歡迎，當然價格也不低。

4、房屋自身因素

大多數的購房者其實在選房子的時候考慮得都沒那么多，主要還是針對房子本身進行選擇，無論是新房還是二手房，房屋結構、樓層、戶型朝向這些房屋的自身條件也影響著房屋的價格。特別是房子的戶型和朝向，相信絕大部分的購房者在選房的時候都不會遺忘這一點吧，戶型方正，家庭功能齊全，南北通透，樓層好，采光好的房子，價格也相對高一些。