約定擔保數額小于實際​數額債權的抵押權如何實現(2)
其三，在設定抵押權時以抵押房屋的評估值來確定所擔保債權的數額，待抵押權實現時，抵押房屋的價值等于或高于房屋抵押權設定時的評估值，也等于或高于所擔保債權的總額，抵押權人不能訴請增加擔保的債權數額。
抵押權人在與抵押人設立抵押權中，經充分考慮自己的利益，愿意接受評估值較低的抵押物作為其債權的擔保，屬正當的權利行使，法官應當予以尊重，不應干預。
雙方當事人在抵押合同中一旦約定了抵押擔保的債權總額并辦理了抵押登記手續，就應履行抵押合同約定的義務，這是誠實信用原則在合同履行中的具體體現。在抵押權實現時，遇到抵押權變賣、拍賣的變現價值等于或高于抵押權設定時的評估值，也高于所擔保的債權總額時，導致未設定抵押擔保的債權數額得不到優先受償。
在此情形下，抵押權人可以與抵押人就未擔保的債權數額協商予以增加。
但是，此情形不同于情勢變更或顯失公平等其它情形，所以，在未經抵押人同意變更的情況下，抵押權人不能訴請法院予以調整，法官基于合同意思自治原則，其實也無權干預當事人對合同條款的變更。除非當事人在抵押合同中約定的擔保債權總額大于實際登記的擔保債權總額時，抵押權人方可訴請法院判令抵押人履行足額登記義務并承擔約定的抵押擔保責任。
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抵押權的種類
抵押權的種類，根據不同的標準可以進行不同的劃分，根據我國《擔保法》的相關規定，抵押權主要有以下幾種：
(一)不動產抵押
不動產抵押，是指以不動產為抵押標的物而設定的抵押。不動產抵押是最普遍的抵押形式，由于不動產的特殊性，抵押人不轉移對其的占有即可達到擔保之目的，因此在實踐中受到社會的普遍歡迎。
(二)動產抵押
動產抵押，是指以動產為抵押標的物而設立的抵押。動產抵押并不意味著所有的動產都可以稱為抵押的標的物，有一些動產是不適合成為抵押標的物的。動產抵押的特征仍是抵押人不轉移對財產的占有，否則將與質押無異。
(三)權利抵押
權利抵押，是指以特定的財產權利作為抵押標的物的抵押。對于何種權利可以成為抵押的標的物，一般法律都會做出明確的規定，我國可供抵押的權利一般是指土地使用權。
(四)最高額抵押
最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額度內，以抵押物對一定時間內連續發生的債權作擔保的抵押形式。最高額抵押具有下列特征：1、抵押擔保的是將來的債權，現在尚未發生;2、抵押擔保的債權額不確定，但設有最高額限制，最高額限制并非債權的實際最高額;3、實際發生的債權是連續的、不確定的，即債權人不規定對方實際發生債權的次數和數額;4、債權人只可以對抵押財產行使最高限額內的優先受償權;5、最高額抵押只需一次登記即可設置。
我國最高額抵押的適用范圍，僅適用于借款合同和債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同。
(五)財團抵押
財團抵押，又被稱為企業抵押，是指抵押人以其全部的財產，包括動產、不動產和權利為一體共同作為標的物來進行抵押的行為。采用此種抵押方式的抵押人一般是企業，可以是企業的擔保能力集中。《擔保法》第34條規定，抵押人可將其合法財產一并抵押。
(六)共同抵押
共同抵押，又成為總括抵押，是指為了同一債權的擔保，在數個不同的財產上設置的抵押。共同抵押的突出特點是在數個抵押物上設定數個抵押權，共同擔保同一債權。其中一個抵押權實現，其他財產上的所有抵押權均消滅。
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