最高法關于保障業(yè)主權利的司法解釋
業(yè)主是在區(qū)分所有建筑物內或者在一個建筑區(qū)劃內擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權人。你對業(yè)主權利有多少了解?下面由學習啦小編為你詳細介紹法律相關知識。
最高法關于保障業(yè)主權利的司法解釋
《中華人民共和國物權法》自2007年10月1日施行以來，涉及業(yè)主權利和物業(yè)服務的糾紛案件數(shù)量不斷增加。針對這一情況，最高人民法院出臺了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，并已于今年10月1日起正式施行。最高人民法院有關負責人回答了相關問題。
最高法關于保障業(yè)主權利的司法解釋
業(yè)主不得濫用權利
問：實踐中常有業(yè)主以未享受有關物業(yè)服務為由，拒絕繳費。如住在一層的業(yè)主認為常年不用電梯，電梯費是否就不用交了?
答：選聘物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供了相關服務，則物業(yè)費的繳納義務對全體業(yè)主而言都是均等的。
否則，物業(yè)服務關系的穩(wěn)定性和確定性將會被徹底打破。業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務秩序，所以不應得到支持。經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。
不支持物業(yè)“亂收費”
問：物業(yè)超出合同范圍擅自收費的情況怎么處理?
答：根據(jù)《解釋》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。
規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的退出行為
問：物業(yè)服務合同權利義務終止后，如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由要求業(yè)主支付物業(yè)費，應否得到支持?
答：實踐中，在物業(yè)服務合同權利義務終止后，因物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)。物業(yè)服務合同權利義務終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。
司法解釋明確規(guī)定，在物業(yè)服務合同權利義務終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必須的相關資料和由其代管的專項維修資金。如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。
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物業(yè)服務的概念
物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權請求人民法院確認合同(包括前期物業(yè)服務合同)或者其相關條款無效：
(1)物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托他人而簽訂的委托合同;
(2)物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、家匯總業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。
物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務的，業(yè)主有權請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。
物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾即制定的服務細則，屬于物業(yè)服務合同的組成部分。
業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為的，物業(yè)服務企業(yè)有權請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。
物業(yè)服務企業(yè)有權收取物業(yè)費。但需要注意的是：
(1)物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主可以違規(guī)收費為由提出抗辯，業(yè)主還有權請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。
(2)經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)有權請求業(yè)主支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關的規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未享受或者無須接受相關物業(yè)服務進行抗辯。
(3)業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
業(yè)主大會按照《物權法》第76條的規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會有權請求解除物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會有權請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。
物業(yè)服務企業(yè)不得拒絕退出、移交，并不得以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義烏終止后的物業(yè)費。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國物業(yè)服務企業(yè)商業(yè)模式與市場投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告 》顯示，我國傳統(tǒng)物業(yè)服務效率較為低下，運營過程不夠透明，許多業(yè)主對物業(yè)服務公司的滿意度較低。
而物業(yè)服務行業(yè)市場的競爭主要表現(xiàn)在對顧客的全面爭奪，而是否擁有顧客取決于物業(yè)服務企業(yè)與顧客的關系，取決于顧客對物業(yè)產(chǎn)品和服務的滿意程度。
顧客滿意程度越高，物業(yè)服務企業(yè)競爭力越強，市場占有率就越大，物業(yè)服務企業(yè)效益就越好，這是不言而喻的。物業(yè)服務企業(yè)應著力創(chuàng)造顧客價值，而創(chuàng)造顧客價值的關鍵是顧客滿意。
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