商品房“五證兩書一表”詳細釋義(4)
商品房“五證兩書一表”詳細釋義
準確理解三個概念
關于商品住宅質量保修問題，目前國家《建設工程質量管理條例》(以下簡稱《條例》)、《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和《建設部商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)等法規均有規定，但保修對象、保修期起算時間和期限有所不同，應準確加以理解。
概念一：關于保修關系
《條例》規定的商品住宅建設工程保修關系是指由建設工程承包單位(即施工單位)向建設單位(即房地產開發單位)承諾的，而住宅質量保證書中的保修關系是指房地產開發單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關系對象不同，是兩個不同的法律關系。
概念二：關于起算時間
建設工程保修期是自竣工驗收合格之日起計算，而住宅質量保證書的保修期是自商品住宅交付住戶使用之日起計算。
概念三：關于保修期限
《條例》規定的屋面衛生間防水、管道等保修期高于《規定》中的保修期。
對于如何確定商品住宅質量保證書的保修期限問題，《辦法》第三十三條作了明確規定：商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;
存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。該條款中的存續期，是指《條例》規定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗收合格日期之間相隔的時間段(即存續期=《條例》規定的保修期-〔交付住戶使用日期-竣工驗收合格日期〕)。
據此，住宅質量保證書的保修期限應按以下不同情況分別確定：
1.商品住宅竣工驗收合格后即交付住戶使用的，其保修期限按不低于《條例》規定的保修期限確定;
2.商品住宅竣工驗收合格后相隔一段時間交付住戶使用的，當存續期不少于《規定》中確定的最低保修期限時，住宅質量保證書的保修期限按不低于存續期確定;當存續期少于《規定》中確定的最低保修期限時，住宅質量保證書的保修期限按不低于《規定》中的最低保修期限確定。
《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：
1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;
2、結構類型;
3、裝修、裝飾注意事項;
4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;
5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;
6、門、窗類型，使用注意事項;
7、配電負荷;
8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;
9、其他需說明的問題。住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。
其實就是一個簡單兩書一表，確關系到以后的房證辦理，要正確面對這個問題是很重要的。
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商品房的分類
1.內銷商品房，指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣)出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。
復式商品房是內銷商品房的一種，是一種經濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。
2.外銷商品房，指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建筑物。
為進一步簡化交易手續、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩的原則，北京市政府1999年11月發文規定，除花園式住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標準出租的公有住房(廉租房)外，普通內銷商品房、僑匯房、經濟適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統一歸并為內銷商品住房交易，銷售對象為中國境內的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。
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