商品房“五證兩書一表”詳細釋義(2)

商品房“五證兩書一表”詳細釋義

　　兩書一表在國家有哪些規定:

　　建筑法：

　　第五十九條　建筑施工企業必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用。

　　第六十一條　交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。

　　建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　合同法：

　　房屋質量不合格，買房人有權拒絕收房，也可以解除買房合同

　　根據我國《合同法》的有關規定，房屋質量不合格，買房人既可以選擇拒絕收房，也可以選擇解除買房合同。

　　根據《中華人民共和國合同法》第一百四十八條規定：“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。”

　　合同法關于確定房屋質量標準的有關規定

　　根據《合同法》的有關規定，購房合同生效后，買房人與開發商就房屋質量沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照合同有關條款或者交易習慣仍然不能確定的，按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　《合同法》第一百五十三條還規定：“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。”

　　第一百五十四條規定：“當事人對標的物的質量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規定。”

　　第六十一條：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”

　　第六十二條：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法《第六十一條》的規定仍不能確定的，適用下列規定：

　　(一)質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　(五)履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行。” 開發商因交付的房屋質量不合格要承擔的違約責任

　　開發商因交付的房屋質量不合格，買房人可以要求開發商承擔修理房屋、更換房屋、重建房屋、退房、減少房價等違約責任，如果買房人還有其他損失的，還可以要求開發商賠償損失。

　　《合同法》第一百五十五條：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。

　　第一百一十一條：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

　　第一百一十二條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失

　　城市房地產管理法:

　　城市房地產開發經營管理條例中規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　第一：是房產開發商必須已經取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》都規定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的標志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管購房者和開發商在買房合同中是否約定將開發商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發商交房時都應提供。

　　第二：是我們常說的"兩書"---"質量保證書"和"使用說明書"，這是建設部2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時開發商都應提供。

　　商品房銷售管理辦法：

　　第三十二條銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　第三十四條房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

　　第四十條房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。