聯建合同效力是如何確定的

聯建合同效力是如何確定的

　　聯建合同，或作合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內地產為基本內容的協議。下面由學習啦小編為你介紹相關法律知識。

　　聯建合同效力是如何確定的?

　　自2005年8月1日起施行的《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對聯建合同的效力作了較為詳細的規定：

　　(一)合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。

　　(二)當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。

　　(三)土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。

　　聯建合同效力因土地使用權取得方式及土地性質不同而不同，如果土地方的土地使用權是出讓取得的，在土地方取得國有土地使用證的前提下，雙方辦理了土地使用權變更登記，合同即生效;如果土地使用權是劃撥取得的，則簽訂的聯建合同須經政府批準，辦理聯建審批手續，并由投資方辦理土地使用權出讓手續，否則合同無效。

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　　聯建合同的基本介紹

　　從上述定義可以看出，房地產合作開發合同具有三個基本的特征，即共同投資、共享利潤、共擔風險。

　　共同投資即指合作各方分別投入合法的出讓土地使用權、資金、技術、管理等合作開發房地產所必需的要素。

　　共享利潤是指房地產合作開發的各方共同分享房地產開發成果，分配比例由各方協議約定，分配方式可以是資金、房地產實物、經營權以及其他經濟利益表現形式。

　　共擔風險是指合作各方對房地產合作開發失敗，或沒有完全達到預期目標而導致的現實損失或預期損失進行分擔。分擔的比例和方式由各方自行約定。

　　共同投資、共享利潤屬于房地產合作開發的必要特征很容易讓人理解和接受，而把共擔風險作為房地產合作開發的必要特征則與合同自治理論和現行合同法的平等自愿原則發生沖突，不符合經濟社會發展實際情況。只要合作各方在平等自愿基礎上達成協議，一方投資后收取固定利益，他方投資后承擔全部風險，收取風險利益(這種風險利益通常較高)，法律并無禁止，法律和司法機關也沒有必要干涉民事主體自愿進行的權益處置。例如，房地產合作開發的各方出資成立項目法人公司，并約定一方股權為優先股，利潤分配時優先獲得固定股息收益，并由其他股東對此收益提供擔保。該情況符合《公司法》[2]第三十四條之規定，“股東按照實繳的出資比例分取紅利;公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優先認繳出資的除外。”可見《公司法》明確支持股東利益分配自治原則。因此，司法解釋把共擔風險作為房地產合作開發協議的基本特征和內容有違意思自治的法理和法律原則。

　　聯建合同的主要內容

　　房地產合作開發協議一般包括以下主要內容：

　　1. 合作的基本原則

　　2. 合作的目的

　　3. 合作的方式

　　4. 供地方的權利與義務

　　5. 非供地方的權利與義務

　　6. 風險分擔方式

　　7. 利益分配方式

　　8. 房屋銷售

　　9. 物業管理

　　10. 違約責任

　　11. 本協議的變更和終止

　　12. 其他必要內容