集體土地上房屋征收補償的原則有哪些_最新集體土地房屋拆遷政策(2)
最新集體土地房屋拆遷政策
一.宅基地面積控制標準的確定
㈠經鄉鎮政府以上有關部門依法批準的宅基地，其實際使用面積不超過批準的部分為合法宅基地面積，超過批準的部分為違法占用面積;通縣土地管理局1993年核發的《集體土地建設用地使用證》，卻沒有建房用地批準書，但屬于原集體經濟組織成員在1982年以前經合法劃定，使用至今的宅基地為老宅基地;不符合上述三種條件的宅基地為違法占地。
㈡每宗宅基地面積控制標準為0.3畝(折合200平方米);每宗老宅基地面積控制標準為0.4畝(折合267平方米);低于控制標準的宅基地面積按合法批準的面積計算。
㈢經過合法批準的宅基地未超出面積控制標準的部分，按宅基地區位補償價計算，超出面積控制標準的部分，不予補償;老宅基地未超出面積控制標準的部分，按宅基地區位補償價計算，超出面積控制標準的部分，最高按宅基地區位補償價的30%補償。
㈣違法占地形成的各類用地，不予補償。
二.宅基地區位補償價標準
㈠永順鎮、梨園鎮，潞城鎮公路六環以西區域，宅基地區位補償價的基準價格為：700---1600元/平方米;普通住宅指導價1700---3220元/平方米，房屋重置成新均價550元/平方米，戶均安置面積120平方米。
㈡北京經濟技術開發區規劃范圍內的通州行政轄區部分、北京光機電一體化產業基地、北京通州工業開發區;馬駒橋、漷縣宋莊試點小城鎮規劃范圍內;潞城鎮(原胡各莊除公路六環以西區域)的宅基地區位補償價的基準價格為：600---1250元/平方米;當地普通住宅指導價控制幅度：1550---2630元/平方米，房屋重置成新均價按550元/平方米，戶均安置面積按120平方米。
㈢臺湖鎮、張家灣鎮的鎮政府所在地中心區的宅基地區位補償價的基準價格為：400---1000元/平方米;當地普通住宅指導價控制幅度：1220---2220元/平方米，房屋重置成新均價按550元/平方米，戶均安置面積按120平方米。
㈣通州行政轄區內除上述地區以外的地區，宅基地區位補償價的基準價格為：210---630元/平方米;當地普通住宅指導價控制幅度：900---1600元/平方米，房屋重置成新均價按550元/平方米，戶均安置面積按120平方米。
㈤以經濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，當地普通住宅指導價按安置房屋均價確定;其它價格參照上述標準執行。
㈥拆遷人應按照區政府拆遷辦公室批準的宅基地區位補償價執行。
三.經營性用房的停產停業綜合補助費標準
㈠經營面積的確定。對利用宅基地內自有正式房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照的，營業執照上標明的經營場所與被拆遷的房屋一致，營業執照在有效期內，可給與一次性停產停業綜合補助費。經營面積按實測的正式房屋經營面積確定。
㈡停產停業綜合補助費發放標準。對于經營行為符合下列條件:
1.連續生產經營兩年以上，生產經營活動的起始時間自取得工商執照日期計算，截止日期到拆遷公告公布時間為準。
2. 年納稅額在1800元以上，由拆遷人對被拆遷人按被拆除房屋確定的經營面積給予每平方米700至800元一次性停產停業綜合補助費;年納稅額在1800元以下，1000元以上，由拆遷人對被拆遷人按被拆除房屋確定的經營面積給予每平方米500至600元一次性停產停業綜合補助費;年納稅額在1000元以下，600元以上，由拆遷人對被拆遷人按被拆除房屋確定的經營面積給予每平方米300至400元一次性停產停業綜合補助費。
3.不符合上述條件的經營行為，由拆遷人對被拆遷人按被拆除房屋確定的經營面積給予每平方100至300元一次性停產停業綜合補助費。
4.在暫停期限內取得工商營業執照的，不予補償。
四.搬遷補助費和提前搬家獎勵費
㈠住宅房屋的搬遷補助費以北房一所建筑面積1.5倍按每平方15元的標準給予補助。
㈡經營性用房的搬遷補助費以實際經營面積按每平方米25元的標準給予補助。
㈢由拆遷人負責搬遷的，不給予搬遷補助。
㈣被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費按照提前的日期計算，但每宗宅基地最高獎勵不超過5000元。
五.住房困難戶的認定及補助標準
㈠住房困難戶的認定應同時符合以下條件：
1.在拆遷范圍內有常住戶口，同一宅基地院內已經有3個已婚家庭，長期居住一年以上。
2.本人及其配偶在拆遷范圍外無正式住房。
3.符合宅基地審批條件，但未實際取得宅基地，按照拆遷實施方案安置確有困難的。
㈡住房困難戶的補助標準：符合上述條件的，其中一個家庭可申請住房困難安置補助，困難安置補助標準按屆時一套兩居室安置樓房總價的50%計算;拆遷人無法提供安置用房的，困難安置補助標準參照《關于通州區拆遷安置補助標準的批復》(通政文[2002]58號)中自建房補助標準執行。
㈢該項補助款應當用于購買或者承租住房。
六.新批宅基地補償標準
對于有新批宅基地條件的地區，拆遷人除對被拆遷人的被拆除房屋給予重置成新價補償以外，還應當對新批宅基地面積少于原合法使用部分，按屆時宅基地區位補償價的30%給予補償。
區政府：根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(市政府令124號)第十四條及北京市國土資源和房屋管理局制定的《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》(京國土房管征[2003]606號，以下簡稱《規則》)第三條的要求，宅基地區位補償價由區縣人民政府確定并公布。
宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積
戶均宅基地面積
按照《規則》第四條的規定，公式中當地普通住宅指導價、房屋重置成新均價、戶均安置面積由區縣人民政府確定。
參照我區普通住宅商品房屋價格的分布情況，結合我區執行《北京市城市房屋拆遷管理辦法》貨幣補償政策的實際情況，經與有關專家認真研究，反復測算，我們擬定了《朝陽區集體土地宅基地房屋補償價》的初步意見，具體標準如下：
關于房屋重置成新均價及戶均安置面積的意見：
根據《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》第四條規定的要求“房屋重置成新均價的具體標準由區縣人民政府在400——700元/平方米幅度內確定;戶均安置面積的具體標準由區縣人民政府按照100——150平方米確定”。
為提高工作效率，搞好城市房屋拆遷管理辦法和集體土地房屋拆遷管理辦法兩個政策的銜接，以及價格的平衡，我們建議在計算宅基地區位補償時，房屋重置成新均價原則上按400元/平方米掌握，戶均安置面積原則上按150平方米掌握。在工作中遇有特殊情況，由我局根據實際情況作適當調整。
一、宅基地面積的認定
1.拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。
2.1982 年以后劃定的宅基地，按0.3畝(折合200平方米)計算，山區人多地少的鄉鎮不足0.25畝的安0.25畝(折合167平方米)計算。1982年以前劃定的宅基地，由鄉鎮政府認定并出具證明，可按每戶最高不超過0.4畝(折合267平方米)的標準認定;超出0.4畝的部分，可以按拆遷范圍內宅基地區位補償價的5%予以補償;不足0.4畝的，按實際面積補償。
3.宅基地上的房屋拆遷可以實行貨幣補償或者房屋安置。對于因拆遷需要另行審批宅基地的，由新批宅基地條件的鄉鎮，新批宅基地少于控制標準部分可按屆時宅基地區位補償價給予補償。
二、宅基地區位補償價的確定
1. 按照《補償規則》第四條規定的計算公式，宅基地區位補償價以鄉鎮為單位確定幅度，由拆遷人委托有資質的評估機構在區政府規定的幅度內根據被拆遷房屋宅基地實際情況評估確定。結合我區情況，房屋重置成新均價確定為米平方米500元、戶均安置面積確定為120平方米、戶均宅基地面積確定為0.3畝。
宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積
以房屋定向安置被拆遷人的，計算拆遷補償時當地普通住宅指導價位定向安置房屋價。
三、合法房屋的認定
1.拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準;未取得房屋所有權證但具有規劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。
2. 本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償。屬于征地拆遷房屋的，補償標準由鄉鎮政府根據當地實際情況確定，報區政府批準后執行;屬于占地拆遷房屋的，補償標準由農村集體經濟組織或者村民委員會確定，報鄉鎮政府批準后執行。
四、困難補助
農村村民符合審批宅基地條件，但實際未取得的，如果以樓房安置的，可增加安置面積40平方米;如果以貨幣形式補償的，用40平方米乘以項目執行的普通住宅指導價。拆遷實施方案確定以另行審批宅基地的方式予以補償安置的除外。
五、生產經營用房的停產、停業綜合補助標準
1.征地拆遷中對利用宅基地上的自有房屋自己從事生產經營，因拆遷造成停產、停業損失的，凡符合以下條件的經營者，給予一次性停產停業綜合補助費。
1.1.具備工商部門核發的有效的工商營業執照，且營業執照上標明的經營場所與被拆遷房屋一致。
1.2.稅務部門的近半年完稅證明原件和復印件。
2.營業面積的確認。
2.1以工商營業執照標明的面積為準。
2.2工商部門注冊沒用標明面積的，以直接用于經營的門面店的面積為準。
3.補助標準。
根據確認的建筑面積每平方米50——500元的標準予以補助。
4.利用出租房屋進行生產經營(符合本條第一款規定)的，對承租人的停產、停業損失，由被拆遷人按雙方租賃協議的約定給予補償;雙方給與協議的，由被拆遷人參照前款規定標準對生產經營者給予適當補償。
六、搬遷補助費
1.拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。征地拆遷的搬遷補助費，按照合法房屋的建筑面積計算，每平方米補助15元。由拆遷人出車搬遷的，不予補助。拆遷有經營資質企業的廠房、設備，其設備搬遷和安裝費用按照拆遷正是房屋面積每平方米補助25元。
2.被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，給予提前搬遷獎勵費，提前搬遷獎勵費按照提前的時間計算，由拆遷人支付每一宅院200——2000元提前搬遷獎勵費。
3.電視、電話、空調等移機費按有關部門標準給予補助。
(一) 宅基地區位補償價
按照市國土資源和房屋管局制定的“北京市宅基地房屋拆遷補償規則”第四條規定的計算公式，以真想為單位，確定區位補償價格幅度，具體補償價格由拆遷委托有資質的評估機構在區政府規定的幅度內根據被拆遷房屋宅基地實際情況評估確定。宅基地區位補償計算公式：
宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積
戶均宅基地面積
各鎮鄉宅基地區位補償價格計算要素幅度表
鄉鎮名稱 區位補償價基準價(元/平方米) 普通住宅指導價(元/平方米) 房屋重置成新均價(元/平方米) 戶均安置面積(平方米) 戶均宅基地面積(平方米)
二、 宅基地面積的認定
(一) 拆遷補償中認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。
(二)宅基地的面積控制標準：
1982年(含)以前，最高不超過0.4畝(267平方米);
1982年以后，人多地少地區最高不超過0.25畝(167平方米)，其他地區最高不超過0.3畝(200平方米)。
(三)低于控制標準的宅基地面積，按合法批準的面積認定。
(四)無法確定宅基地面積的，與實際測量面積結合控制標準認定。
三、宅基地補償、補助標準
(一) 經合法批準且不超過控制標準的宅基地補償為： 本拆遷范圍宅基地區位補償單價×宅基地面積
(二) 經合法批準的宅基地超過控制標準的部分，不予補償;但1982年(含)以前經合法批準的宅基地超過控制標準部分，一般按本拆遷范圍內宅基地區位補償價格的20%以予補償，最高補償標準不得超過40%.具體標準由評估機構結合本拆遷范圍的實際情況綜合平衡確定。
(三) 另行審批宅基地安置被拆遷人的，新批宅基地面積少于原按照《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》合法使用的宅基地面積，對不足部分的補償為：本拆遷范圍宅基地區位補償單價×不足部分的宅基地面積
(四) 農村符合審批宅基地條件單位實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難的，符合以下條件按照本拆遷范圍內宅基地區位補償價格的20%予以補助。
其補助面積標準為0.25畝/戶(合167平方米)。
農村符合審批宅基地條件，但未實際取得宅基地的被拆遷人，必須同時具備下列條件：
1、 拆遷期間屬于本村集體成員。
2、 在被拆遷房屋長期居住，本人及其配偶在拆遷范圍外無正式住房。
3、 拆遷公示前析產分戶并取得相關法律手續
4、 在拆遷范圍內有本市常住戶口并且獨立分戶(獨立戶籍)。
5、 符合宅基地審批條件，但未實際取得宅基地，且按拆遷實施方案安置確有困難的。
六、搬遷補助費和提前搬遷獎勵費
(一)搬遷補助費：住宅房屋按照正式房屋建筑面積15元/平方米。
非住宅房屋按照正式房屋建筑面積25元/平方米。
(宅基地上的房屋一律按照住宅房屋認定)
占地拆遷的，搬家補助費標準由鎮(鄉)政府按上述標準確定，并報區政府備案。由拆遷人出車搬家的，不予補助。
(二)提前搬遷獎：被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前辦理原有住房的，按照每戶2000元標準給與提前搬家獎勵;同時按正式房屋建筑面積每天每平方米3元獎勵，最多獎勵10天。具體獎勵方法和標準由拆遷人在拆遷實施方案中擬訂。
(三)另批宅基地安置的，按原正式房屋每月每間100元給與租房補助。補助時間按拆遷雙方當事人的約定確定。
七、本《意見》自2003年9月1日起實行。原懷柔縣人民政府2001年11月5日發布的《懷柔縣人民政府批轉縣建委關于推進縣城舊城改造工作意見的通知》(懷政發[2001]33號)第二條第(六)項停止執行。
八、本《意見》由區國土房管局負責解釋。
順義區集體土地房屋拆遷補償補助安置規定
第一條根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號、《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》(京國土房管征[2003]606號以及《<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>實施意見》(京國土房管拆[2003]666號)的有關規定，制定本規定。
第二條本規定適用于集體土地宅基地上的房屋拆遷。
第三條房屋拆遷補償價，有宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成、計算公式為：
房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價
第四條宅基地區位補償價按照下列公式計算：
宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積
戶均宅基地面積
(一)當地普通住宅指導價標準：
根據《北京市房屋拆遷評估規則(暫行)》(京國土房管拆字[2001]1234號)基準地價的劃分，并結合我區各地區商品房價格的實際情況制定以下普通住宅指導價標準：
一類地區：包括順義城區減河以南、京承鐵路以東、順平路以北、潮白河以西、后沙峪鎮城鎮規劃區，天竺鎮天竺村、薛大人莊村普通住宅指導價標準為2300---3000元/m2。
二類地區：包括任何鎮、天竺鎮、后沙峪鎮除一類地區外的其他地區、南法信鎮鎮域范圍內順平路以南部分及城鎮規劃區、馬坡鎮、李橋鎮的城鎮規劃區、普通住宅指導價標準微1900---2600元/m2。
三類地區：包括我區除一、二類地區以外的其他地區、普通住宅指導價標準為1500---2000元/m2。
我區的普通住宅指導價標準根據實際情況由區政府適時調整公布。
(二)戶均安置面積標準：135m2/戶
(三)房屋重置成新均價：400元/m2
(四)戶均宅基地面積，原則上暫統一按照0.3畝計算。
第五條宅基地面積補償標準按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號)第十八條認定。
(一) 拆遷補償認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。未經合法批準的宅基地，不予認定。
(二) 經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償;但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分原則上按照宅基地區位補償價格的30%給予補償。該宗宅基地內符合審批宅基地條件且戶籍戶口單獨立戶的共居人，可以按分戶處理。
(三) 根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》(北京市政府令1989年第39號)，本村村民每戶建房用地標準最高不得超過0.3畝。1982年以前劃定的宅基地，多于前款規定的標準，每戶最高不得超過0.4畝。
第六條對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動的被拆遷人，除按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號)的規定予以補償安置外，對因征地拆遷房屋造成停產停業損失的，可按照近3年內納稅總額6倍的標準進行補償，但最高不得超過宅基地范圍內合法經營面積每平方米500元的補償數額。各鎮、村進行占地拆遷房屋的、其停產停業損失補償標準由鎮人民政府確定，但原則上不得超過上述標準。被拆遷人必須提供以下材料：
(一) 稅務部門近3年內的完稅證明文件原件;
(二) 工商部門的營業執照原件。
第七條拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人對被拆遷人應當按照貨幣補償的規定確定被拆遷房屋的補償款、并與安置房屋的市場評估價款結算差價。即拆遷人對被拆遷人依法給予貨幣補償后，被拆遷人再以其所得貨幣補償款購買拆遷人提供的國有土地上的安置房屋、拆遷人與被拆遷人可以先按照貨幣補償相關規定簽訂拆遷貨幣補償協議，再另行簽訂安置房屋買賣協議。
農村集體經濟組織或村民委員會作為拆遷人實施拆遷，一本集體建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人的，具體拆遷安置方案由農村集體經濟組織或村民委員會根據本地區實際情況制定，經村民會議或者村民代表會議討論通過并報鎮政府批準。
其他拆遷人委托農村集體經濟組織或村民委員會安置被拆遷人的可以參照前款規定執行。
第八條農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋、有條件的鎮，可以按照土地管理法律、法規和規章的規定、另行審批宅基地由被拆遷人自行建設住房，被拆遷房屋按照重置成新價給予補償。
第九條農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地、且按照拆遷實施方案確有困難的、被拆遷人購買樓房時，拆遷人可以按照當地樓房商品價的10---15%給予優惠，其優惠購房面積熱均不得超過30平方米。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地方式予以補償安置的除外。
第十條搬家補助費標注為每個宅基地使用證3000元。
第十一條提前搬家獎勵費標準為每個宅基地使用證2000元。
第十二條拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照其重置成新價結合剩余期限給予適當補償。
第十三條本規定2006年3月15日起施行。《順義區人民政府批轉區國土房管局關于集體土地房屋拆遷補償補助安置規定的通知》(順政發[2003]34號)同時廢止。
根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號)及《<北京市集體土地房屋拆遷管理辦法>的實施意見》的規定，就由區、縣人民政府的有關政策，做如下規定。
一、集體土地住宅房屋拆遷區類劃分
區類劃分原則：以鄉鎮為單位，以環路為界線進行劃分。
一類地區：三環路以內地區。
二類地區：三環路至四環路之間地區。
三類地區：四環路至五環路之間地區。
四類地區：五環路以外地區。
二、宅基地區位補償價
1、房屋重置成新均價的確定
按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》的規定，房屋重置成新均價的幅度范圍在400~700元/平方米，結合我區房屋拆遷評估的實際情況，確定我區房屋重置成新均價為400元/平方米。
2、 戶均安置面積的確定
按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》的規定，戶均安置面積控制在100平方米范圍內。結合我區的實際情況，確定集體土地拆遷區位補償中戶均安置面積標準為150平方米。
3、 戶均宅基地面積
按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》的規定，戶均宅基地面積安0.3畝(200平方米)計。
4、 宅基地區位補償價
依照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的實施意見第六項第25條的規定及《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》規定的宅基地區位補償計算公式：
宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積
確定豐臺區宅基地區位補償價幅度范圍
單位;元/平方米
一類地區 二類地區 三類地區 四類地區
盧溝橋鄉 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600
花鄉 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600
南苑鄉 3800—4800 3200—4100 2400—3700 1500—2600
長辛店鎮 —— —— —— 1500—2600
王佐鄉 —— —— —— 1500—2600
三、根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》(北京市人民政府令1989年第39號)第六條規定的村民建房用地標準，1982年以前經合法批準但超標的宅基地，超出控制標準部分，區位補償價按50%予以補償的，超出部分的房屋給予房屋重置成新價補償;1982年以厚經合法批準但超標的宅基地，超出控制標準部分，區位補償價不予補償，超出部分的房屋給予房屋重置成新價補償。
四、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，屬于征地拆遷房屋的，補償標準由鄉、鎮人民政府根據當地實際情況確定，報區人民政府批準后執行。
五、對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動并持有工商營業執照的被拆遷人，停產停業經濟損失補償標準，《北京市豐臺區集體土地非住宅房屋拆遷停產停業綜合補助費補助標準》執行。停產停業綜合補助費的補助范圍以實際經營占用的面積為準。對被拆遷人給予停產停業綜合補助費應符合以下條件：
1、 具有合法有效的營業執照并正常經營
2、 已辦理稅務登記并出具依法納稅憑證
六、搬遷補助費標準按20元/平方米執行。
七、被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，每戶給予5000元的提前搬家獎勵費。
新拆遷條例忽視了集體土地拆遷補償條例
非公共利益需要拆遷的忽視
對于新拆遷條例的討論是時下的熱門，許多人都在關注。有專家認為，“新條例規范的是國有土地上的基于公共利益的政府拆遷，而其他的在集體土地上的政府拆遷以及商業拆遷行為是被排除在外的，這是一種忽視。”“當前發生的許多諸如暴力拆遷等事件卻又主要都是上述領域的，這樣的話，新條例還是沒法解決這些問題的。”網友說到。這樣看來，因公共利益需要的拆遷被規范了，而非因公共利益需要的拆遷行為只是順帶一提，沒有詳文規定。換句話說，最有可能發生拆遷矛盾事件的領域，并沒有得到新條例具體明確的規范。
在每日經濟新聞網評論員評論員葉檀看來，新條例中對公共利益范疇的界定的表述也是很值得我們細看的，“‘國家機關辦公用房建設的需要’、‘法律、行政法規和國務院規定的其他公共利益的需要’等，是不是讓人有些驚詫啊。這樣一看，這公共利益的范疇廣了去了，跟國字沾邊的政府、國企擴張、改善型建設都是了。只要是地方行政法規與國務院條例規定為公共利益的，都是公共利益。換言之，何謂公共利益，界定權完全在有法規制訂權的政府部門手中。”當對于公共利益界定權完全在有法規制訂權的政府部門手中，還有對于個人利益和私人財產的尊重嗎?這種情況下，某些地方政府就可能會假借公共利益的名義，來進行拆遷。規范拆遷，最后倒演變成了以公共利益需要為名義，合法化政府的拆遷行為。
“如果新拆遷條例不夠完善，沒觸及或完全改變一些不合法的拆遷行為，那么將會使得這些拆遷行為合法化。”一位網友如是說。那么這種情況下，人們期盼新規能夠一舉終結類似唐福珍式的悲劇，也就成了一種奢望。因為按照新條例規定，對于符合公共利益的需要，政府部門可以依法進行“強制搬遷”。這就是說，今后像唐福珍這樣的人，恐怕仍難以找到權利救濟的可靠渠道。
在這里忽視的不僅僅是對非公共利益領域拆遷行為的約束和規范，更是忽視或是弱化了對于私有財產的尊重和保護。如果政府不把自己的角色定準了，既想當裁判員又想當運動員，當前的這種拆遷困局依舊難以破解。
農村集體土地拆遷的忽視
新條例意見稿主要規范的是國有土地上的房屋征收與補償活動，維護公共利益，而對于城鄉接合部地區農村集體土地拆遷并不適用。這也就意味著包括“城中村”在內的農村集體土地的征收、拆遷問題難以被涵蓋，而這部分問題甚至比城市拆遷的問題還要大。
就拿合肥市來說吧，近年來的大建設加快了城市化進程，國有土地上的拆遷越來越少，更多的拆遷發生在城中村和城郊結合部等集體土地上，但是這部分拆遷補償標準條例里卻沒有涉及，最需要解決的問題卻反倒被忽視了。
對于城中村的改造，各地都有相關的規章辦法的，這些辦法都是首先維護公共利益的，在維護公共利益過程中，同時也保護公民的合法權利。但當此二者有沖突時，地方政府難免會為了維護公共利益而犧牲個人利益。新條例對于這個領域拆遷補償規定的忽視，倒是給予了地方政府處置的自主權，沒有一個統一的補償標準，也就無法保證個人可能受到的利益損害。“如果新條例在這個方面沒有明確規定，那么現有的一些規定辦法是否就是可行的，此辦法下的拆遷行為和補償標準是否就是合法的呢?”許多網有都有這樣的疑惑。
有人認為，同以前的“拆遷條例”相比，新條例有了很大的進步，在立法理念上兼顧了公共利益與私人利益，令人欣喜。但若要從根本上突破目前這種悲慘的拆遷困局，單憑這部新法是遠遠不夠。所以，我們期望正在制定中的征收條例除進一步界定公共利益外，也要強調對于私有財產的保護。只有突出私產保護，并將其優先放到公共利益之前，個人財產權才能得到足夠的重視，真正的公共利益也才能有效達成。
從目前來看，這部條例能否更好地平衡公共利益和私產保護的矛盾，從而妥善解決城市拆遷問題，仍需要進一步考量。
急待解決的集體土地拆遷補償問題
大量的慘烈拆遷，多數發生在集體土地上。
國家行政學院法學部副主任楊小軍教授今天接受記者采訪時表示，《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》只是涉及“國有土地”，不會對集體土地上房屋拆遷問題有什么幫助，這是一個很大的缺陷和問題。
他建議，在《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》中，加入集體土地房屋拆遷的內容，比如，可增加一個條文，規定農村集體土地上房屋的拆遷補償，參照適用國有土地上房屋征收與補償的條件和標準等。
沒有補償標準
從我國目前的法律、法規來看，農村集體土地上的房屋拆遷，在性質上屬征地拆遷的范疇，因此適用的是土地管理法有關征地補償安置的規定，與城市房屋拆遷適用法律不同。
楊小軍說，土地管理法對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規定并有具體的計算標準。但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建的房屋拆遷卻沒有補償標準。“對集體土地上的房屋拆遷，到目前為止，我們還看不到有些什么拆遷補償政策。”
他認為，城市房屋的拆遷問題，經過多年的發展、規范，實際上已經有了很大的進步，無論是項目立項、拆遷程序還是補償標準等，已經更加規范和提高了，有些地方和不少項目的補償標準，也與市場標準相差無幾。
“實際上，房屋拆遷更多的問題，主要集中在農村集體土地上。這個問題從立法和建章立制層面以及實際操作上，更需要及時提上議事日程嚴肅對待。”他說。
城鄉差別烙印
兩種拆遷，適用的法律和政策不同。楊小軍說：“這是明顯的差別待遇。”
他覺得，這個現象反映了我們對集體土地房屋財產獨立性質的認識，多有不足。從整個社會背景看，是城鄉差別觀念的一個表現和延續。在市場經濟體制下，一些過去的認識、制度等都值得重新思考和變革，包括對待集體土地上房屋拆遷問題。
從縮小城鄉差別和社會公平角度看，兩種拆遷，應當逐步地統一起來。至少從現在起，就應該利用立法更新的機會，朝著這個方向完善，實現法律公平和財產獨立。
增加一個條文
解決集體土地拆遷問題，是制度建設的重大法律問題。楊小軍認為，如果只是靠一些地方和部門的文件辦事，肯定不妥。但專門立一個法又比較復雜，需要一個過程。因此，當務之急是在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，加入集體土地房屋拆遷的內容，比如，可增加一個條文，規定農村集體土地上房屋的拆遷補償，參照適用國有土地上房屋征收與補償的條件和標準等。
他說，對農村集體土地上的房屋拆遷，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分房屋的用途、性質等相關權利，實際上嚴重損害了房屋所有權人和第三人的利益。這個問題要解決，必須把集體土地上的房屋作為獨立的財產或拆遷補償對象來處理，而不能僅僅視之為土地征用上的附著物。
集體土地房屋拆遷補償標準過低問題不少。楊小軍談到，雖然很多地方都規定參照城市房屋拆遷補償操作，但由于兩種房屋拆遷在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以直接的參照性并不強，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。“這迫切需要在法律上統一補償計算標準、方法和原則，約束地方政府的行為。”
心有兩個擔憂
《國有土地上房屋征收與補償條例》已進入社會征求意見階段，出臺指日可待固然令人欣喜，但楊小軍也坦言他的擔心：“必須解決好政府直接征收房屋可能出現的更大問題。”
擔憂一，現在是開發商面對拆遷戶，盡管開發商顯強勢，但開發商畢竟只是一個商人。如果改為政府面對搬遷戶，政府不僅是強者，而且是公權力強者。在這種強者更強的關系中，會不會出現更不利于拆遷戶的局面是值得擔憂的。
擔憂二，現在的拆遷，都是先由開發商立項，后有拆遷補償。由政府直接征收房屋后，可能是無項征收。無項征收房屋，哪里還談得上項目是商業項目還是公共利益項目?這些問題如果不能很好地解決，其后果可能更值得擔憂。
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