房地產經營管理論文

房地產經營管理論文

　　房地產經營包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等，經營活動的范圍包含了整個房屋建筑產品的生產流通環節。下面是學習啦小編整理了房地產經營管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　房地產經營管理論文篇一

　　國內房地產經營管理探究

　　【摘 要】我國國內房地產行業在2008年全球金融危機之前，一直處在高速發展的的狀態，這種發展趨勢中不乏經濟泡沫。這些資產泡沫導致了國內房地產行業在金融危機后陷入問題纏身的狀態。房地產行業總體在經營管理方面存在很多問題，嚴重影響了我國經濟社會的正常運行秩序。本文主要從國內房地產近幾年出現的問題和市場經濟規律角度分析，努力探究出一套符合我國國內房地產經營管理的方法對策，與提高房地產開發和交易等方面的能力。

　　【關鍵詞】房地產行業;經營管理;方法對策

　　前言

　　房地產經營的含義有狹義和廣義的分別。一般來說是指房地產商在國有土地上進行房屋建設，對所建區域進行銷售、租賃等一系列管理活動，從更廣的范圍來說，還包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等，經營活動的范圍包含了整個房屋建筑產品的生產流通環節。目前，國內的房地產經營管理并不完善，和國外先進的、科學的管理體系相比，還存在很大差距，因此，處理好國內房地產的經營管理問題，對整個行業的長遠發展具有深遠影響，同時也能帶動如鋼鐵、工程機械等相關產業的發展。

　　1、國內房地產經營現狀

　　筆者以2011年國內房地產經營現狀為例，對市場情勢進行分析。2011年國內房地產整體投資量保持著較高的增長率。到后半年，增長速度有所減緩，主要是由于國家實施了對房地產的宏觀調控政策，從一定程度上遏制了房價過快上漲和房地產投資過熱的情況。房地產新開發的趨勢不可遏止，從房屋竣工面積來說，在2011年11月開創了新高，同比增長了一半多。我國房地產商在上半年往往習慣于拖延開工和施工進度，從而拖延竣工時間，但將近年底快要交房的期限時，便會開始趕工。這就是房地產經營中的一大問題，趕工現象和拖延竣工的情況比較嚴重，會影響整體房屋建筑質量。

　　在銷售方面，房地產經營一直保持上漲態勢，成交量很大，其中商品營業房銷售的增長速度最快，在2011年10月達到了17%，住宅用房的銷售面積增長比較緩慢。一方面是國家雖然對房價增長程度進行了調控，但是國內普通工薪階層對于商品住房的承受能力還比較低，即使在房價調控的政策下也很難承受目前的高房價。另一方面，一部分炒房者熱衷于對房地產的投資，惡意買賣炒高房價，形成了房地產銷售蓬勃發展的假象。

　　2012年，在國務院大力出臺打壓房地產行業惡性發展政策的情況下，房地產的投資出現了一定程度的減緩。房屋建筑面積也有一定程度的縮小，市場成交量出現了低迷的態勢。

　　2、國內房地產經營中存在的問題

　　(1)國內房地產經營存在很多泡沫

　　目前我國房地產經營表面發展十分迅速，取得了重大成就，但是卻涵蓋了很多隱藏的泡沫。首先是價格泡沫。房地產開發需要大量土地資源，對土地的需求和土地資源本身的稀缺性造成了土地價格的虛漲。土地價格的虛漲勢必會導致房地產經營過程中的價格虛漲，形成巨大的價格泡沫。其次是房屋空置現象極其嚴重。在一定時期內房屋市場供應遠遠大于市場需求，形成了房屋空置泡沫，如內蒙古鄂爾多斯的“鬼城”現象就是由于空置房過多造成的。最后，是房地產投資泡沫。房地產商不顧正常經營管理模式和方法，一味希望提高自身經濟收益，在投資中忽略了市場經濟規律，投資過度不僅造成了資源的浪費，還會影響房地產建造的上游行業發展。

　　(2)GDP盛行

　　GDP盛行主要值得是房地產經營過程中缺乏對經濟政策的正確理解，不斷刺激消費者的心理預期，使其對房價上漲持積極的態度。地方政府為了政績，為了GDP，一味縱容房地產經營管理的錯誤方式，從房地產土地投資中獲得巨大的稅收收益。GDP指標的盛行進一步促進了房地產泡沫的形成和發展。

　　(3)缺乏信息化管理

　　國內房地產經營管理模式還比較落后，缺乏信息化管理。房地產交易信息、價格信息、銷售信息等各類信息能夠幫助人們分析其自身發展的水平，而我國國內房地產交易一直實行登記注冊，而缺乏對信息進行電子化管理。

　　(4)土地出讓和轉讓問題

　　在房地產行業，土地使用權必須先出讓后轉讓。如果沒有先出讓土地使用權就進行轉讓，是違法行為。房地產實際經營管理中，對于土地出讓和轉讓的程序比較混亂，給市場經濟正常運行帶來了很多問題。在土地使用權方面，政府和企業之間應當做好責任和權利的劃分，以免在房地產開發之后引起利益糾紛。

　　3、國內房地產經營管理策略

　　針對目前我國國內房地產經營的現狀和一系列問題，無論是從政府角度、房地產開放商角度還是消費者角度，都應該采取行動，改變我國目前房地產經營管理中的亂局。經營管理策略的制定主要由政府進行政策引導，房地產商為主體，與消費者溝通，達到信息的公開化，便于監督。筆者提出幾點房地產經營管理策略，旨在促進我國房地產行業的健康發展。

　　(1)調整土地制度

　　國家對于土地應當進行嚴格的管控。我國法律規定土地所有權為國家所有，任何企業和個人、團體只享有土地的使用權。但是，在房地產開發和經營管理中，總有人私自占用土地、轉讓土地等，將土地使用行為變相成為土地買賣，以此獲得高額的經濟利益。我國土地使用費已在一些城市開始試點征收，但征收的標準比較混亂，總體偏低，沒有起到調節房地產行業和市場經濟的作用。對于土地政策進行調整，能夠使土地資源得到充分的利用，同時遏制隨意占用、買賣土地的行為，從一定程度上改變土地交易階段的腐敗現象。

　　(2)規范房地產行業交易規則

　　沒有規矩，不成方圓。房地產經營管理者應當制定出符合行業進步和發展的交易規則。如：登記制度，交易價格制度和交易許可制度。我國自物權法頒布以來，就對不動產物權的設立、變革、轉移等各項環節做了詳細的規定。同時，《城市房地產管理法》也對土地使用權和房屋所有權登記制度做了規定。房地產經營管理應當首先遵守物權法、土地法和房地產管理法等各種法律法規的規定，再結合企業自身經營情況，規范房地產交易的流程。從登記、轉移、變更、注銷等其他各個環節進行規范化管理。每一個環節的管理人員都應當按照規則進行。對于不按要求交易，暗箱操作的人要給予處罰。還有一些房地產商賄賂當地政府官員，與政府中的腐敗官員勾結共同竊取土地交易中的巨大經濟利益，這類行為應當在房地產經營管理中予以嚴厲的懲治。

　　(3)進一步完善建筑規劃方案

　　在房地產經營管理中，應當做好建筑規劃方案。一方面是要做好中長期的發展預測，對于房屋地段、建造規模、和政府政策導向等各方面，要予以充分考慮;另一方面，要合理利用現有土地資源，不破壞耕地、文物古跡遺址等，在保障建設用地的同時，做好人文環境與自然環境和諧相處的規劃方案，整體方案要符合現代化生態建設的要求。

　　4、總結

　　住房問題是關系到民生的大問題，與每個人的切身利益相關。中國人在房子問題上投入的精力、時間和金錢非常多，因此創造出良好的、健康的房地產市場環境，有利于民生發展和房地產企業自身的經濟利益。國內房地產經營管理和發展狀態存在一定的問題，因此國內的房地產經營企業應當從自身管理入手，加強對市場和自身經營環境的研究，使其在保障經濟利益的同時，能夠為我國城鄉居民的生活提供更高質量的服務，同時能夠使我國房地產行業的整體發展跟上國際化發展的腳步。

　　參考文獻：

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