物業管理改革論文
物業管理改革論文
隨著改革開放的不斷深入,我國的房地產業發生了巨大的變化,物業管理應運而生,并逐步成為國民經濟中的一個頗具發展前景的新興行業。下面是學習啦小編為大家整理的物業管理改革論文，供大家參考。
物業管理改革論文范文一：物業管理模式反思及改革
摘要：迄今為止，物業管理作為一項專業化、市場化的不動產管理模式在我國已走過30余年的發展歷程。在這之中，我們取得了一定成績，但也存在市場化程度地、法律地位不明確、組織結構不健全等一系列問題，這些問題的存在不僅不利于我國物業管理的長遠發展，還可能引發各種社會問題。鑒于此，筆者在分析我國物業管理發展脈絡的基礎上，對其中問題進行了反思，并提出了我國物業管理新模式的改革框架。
關鍵詞：物業管理;業主;物業服務
物業服務這一不動產管理模式是我國住房商品化發展的必然結果，其有效填補了集體制住房體系解體后的住宅管理空白，改進了住宅社區環境，提升了廣大業主的生活質量。經過30余年的發展，我國已經基本形成了以現代企業為主導的一體化物業管理模式，物業服務企業數量與從業人員總人數不斷增長，人們逐漸認可這一消費模式，行業地位正式得以確立。但值得注意的是，物業管理作為一項引自國外的市場經濟產物，其在我國的本土化實踐仍處于初級階段，管理模式粗糙，管理設計不合理仍制約著物業管理行業的健康發展。
一、對我國傳統物業管理模式的反思
(一)物業服務市場主體不健全，市場競爭機制失靈
經濟學將市場定義為“對某一特定產品展開交易的買方與賣方的集合”。通過定義可以看出，市場應當既有賣方，也有買方。但當前我國物業管理卻不完全滿足市場的定義，物業服務作為一項商品大部分情況下買方缺乏主動選擇權，僅由賣方參與市場運作。我國《物權法》中指出，業主作為物業服務的主體應當能夠自主選舉業主大會代表行使權利。然而，目前大部分業主大會仍處于民事行為能力不完整狀態，尚不具有成為市場主體的能力。這導致市場的雙向選擇與競價機制等無法發揮作用，整個物業管理市場缺乏買方監督，也缺乏市場活力，業主只能被動接受“服務”，物業管理總體質量遲遲得不到提升。
(二)業主大會法律地位不明確，缺乏順暢的運行機制與監督機制
首先，業主大會的法律地位尚未明確。目前，《物業管理條例》對業主大會的行為能力及行為權限未做出明確規定，業主大會仍不能成為物業服務合同的簽訂主體，其在司法中的地位不被承認，因而無法對外行使法律權力。其次，業主大會缺乏順暢的運行機制。由于缺乏流程完善的運行機制，業主大會的日常運行往往面臨四難，即“籌備難、備案難、決策難、選舉難”。最后，業主大會缺乏有效的監督制度。由于缺乏必要的監督制度，業主又難于自我規范，導致濫用權力現象突出。一些業主大會成員擅自挪用住宅維修基金，擅自出租、出售公共區域的情況時有發生。
(三)前期物業承接查驗主體缺失，缺少可操作性強的技術標準
首先，前期物業承接查驗主體缺失。單個業主應當能夠對其購買的物業專有部分有專有權，全體業主應當對物業共有部分有共有權。在進行物業交接時，建設單位應當對專有部分及共有部分進行協同查驗。但就目前來看，建設單位僅落實了專有部分查驗，無法完成共有部分的查驗工作。其次，物業承接查驗缺乏可操作性較強的標準。現階段，我國各地區物業查驗方法與標準尚未統一，查驗的具體環節與詳細標準尚未確立，致使高質量的交接查驗無法實行。
(四)物業服務企業資質管理制度缺乏合理性，尋租現象嚴重
我國現行的物業服務企業資質管理制度主要由政府主導，這其中就包含了對企業經濟活動進行管制和干預的行為。長此以往，市場的作用被削弱，競爭機制無法得到有效發揮，企業難以憑借自身條件參與公平競爭，社會資源被浪費，業主也無法從市場上獲得自己最滿意的服務。與此同時，現行資質管理制度缺乏可行性，無資質經營、超資質經營、出借資質等情況難以得到明顯遏制。以超資質經營為例，《物業服務企業資質管理辦法》中對物業服務企業超資質運營的，“由縣級以上政府對主管部門發出警告，責令整改，并處1萬~3萬罰款。”其中，責令整改部分的相關細節與標準并沒有明確，責令整改后的資質問題也未提及，這就使得問題難以得到實質性解決。
二、我國物業管理模式的改革構想
(一)成立或完善業主大會，培養物業服務買方主體
對于新建項目而言，業主大會的成立與運行可從以下幾方面入手：一是，運用“準強制性”手段選舉組建業主大會，即建設單位應當在物業專有部分達到一定交付比例后向該處物業所在街道辦報送首次業主大會所需材料，準備相關事宜;二是，確定業主委員資格門檻。一般來講，占建筑物總面積5%以上的業主可自行向街道辦提出資格申請，其余業主可由建設單位、居委會推舉產生。對于已經入住的項目，業主大會的完善可從以下幾方面入手：一是，進一步明確業主大會的組織結構，細化運行過程中相關人員的職責，記錄運行情況并納入考核體系;二是，制定社會組織參與物業管理指導的相關政策與措施，鼓勵專業性較高的社會團體參與業主大會工作。
(二)實行業主大會登記制度，明確業主大會法律地位
首先，業主大會需設立獨立賬戶。業主大會成立后，工作人員可持登記證書、組織機構代碼證等相關證件到銀行開立業主大會獨立賬戶，以處理日常運營過程中的資金往來問題，降低資金被挪用的風險，更好地實現業主共同管理的目標。其次，可登記共同財產。業主大會具備獨立法人資格后，可對公共場所、公共設施等建筑區域內業主共有項目進行登記。這樣能夠方便業主對物業進行維護與保養，同時，也可對物業公共部分的收益進行合理分配與利用，建立更為和諧的業主關系。
(三)建立權責明確、監管到位的業主大會運行機制
具體來講，業主大會保持良性循環的運行機制需做好以下幾方面工作：一是，健全組織架構。對業主大會的理事機構、監事機構、決策機構、專職人員等進行選拔，優化相關人員工作能力與綜合素質。二是，設立業主共同基金。將物業管理資金、物業公用部分經營收益、專項維修資金以及其他合法收益等集中起來，建立業主共同基金。業主共同基金存入到開立的獨立賬戶中，定期向廣大業主披露資金使用情況。三是，改進管理規約，明確業主同業主大會的法律關系。業主大會可代表業主行使公共區域的管理權力;可代表業主向物業服務企業支付費用;可按照規約對未繳納服務費用的業主進行催繳或起訴，以保障全體業主的共同利益。
(四)改革前期物業管理制度，完善承接工作
首先，前期物業管理期限需重新界定。從首位業主入住開始到全體業主同建設單位完成物業交接的整段時間界定為前期物業管理期限。在期限到來之前，業主大會需對公共部分進行查驗，從源頭上保證物業管理順利開展，杜絕前期開發過程中問題的遺留現象。其次，制定物業項目承接與查驗標準。進一步明確承接檢查的相關技術標準對公共部分的驗收質量、功能情況進行綜合性、具體性的查驗與記錄。同時，對物業查驗的適用范圍、程序、方法等做出具體規定，以提升查驗工作的可操作性。
三、結語
物業管理作為一種專業化社會化企業化的不動產管理模式，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，并顯示出其巨大的社會作用強大的生命力和廣闊的發展前景。我們應當根據國內外成熟經驗，深入剖析我國物業管理領域存在的問題，并創新我國特色的物業管理新模式，從而更好地服務于業主。
參考文獻：
[1]李愛民.淺論業主委員會的民事責任承擔[J].經營管理者,2010.
[2]陳仕菊,王濟維.淺議小區業主成員權[C].當代法學論壇,2010.
[3]王亮.我國的建筑物區分所有權及其成員管理[C].當代法學論壇,2010.
物業管理改革論文范文二：住宅物業管理規范化與改革實踐
摘要：要建立物業公示制度，對物業服務內容、收費標準、收支狀況及非物業收費情況進行定期公示，由物業部門監督執行，對未能按規定執行的物業企業通報批評，直至取消物業服務資質。
關鍵詞：住宅物業管理;改革
目前，棗莊市共有物業企業210家，其中一級4家、二級16家、三級及三級暫定190家，從業人員1.5萬余人。近3年來，全市住宅小區物業管理覆蓋率由40%提高到50%，已經建立了前期物業管理招投標制度、住宅專項維修資金制度、住宅物業質量保修金制度、物業合同備案制度、業主委員會備案制度等管理制度。針對住宅小區物業管理普遍存在的問題，棗莊市積極開展調研工作，梳理問題并研究解決辦法，探索推動建立以“契約精神”為基礎的物業服務管理體系。
一、理順關系，加強管理
嚴格劃清開發商、物業公司、業主委員會、社區居委會的關系，推動建立以“契約精神”為基礎的物業服務管理體系。嚴格執行承接查驗和綜合驗收。建議由市物業主管部門、開發商、物業公司組成強有力的承接查驗評審小組，對物業公共部位、公共設施等進行規范性查驗交接，作為綜合驗收的重要參考，并對驗收結果進行公示，將公示期告知業主。對未能通過綜合驗收的項目，責令限期整改，整改未能完成的追究相關責任人責任。對已入住戶數比例達到百分之三十的新建住宅小區，由街道物業辦組織，重新進行招投標，并與全體業主簽訂服務合同。由物業主管部門制定出臺業主大會、業主委員指導辦法，積極推進具備成立條件小區的業主委員會建設。
二、細化規定，措施落地
關于電梯維保問題。制定出臺《棗莊市電梯安全監督管理辦法》，由市質監局負責具體執行，明確電梯生產企業、使用單位責任。住宅小區內的電梯，由業主委員會或物業公司委托維保企業進行定期維保;重大電梯故障維修可動用住宅專項維修資金，并啟用應急使用程序。關于停車管理問題。制定出臺《棗莊市住宅小區機動車停車管理辦法》，由市住建局負責具體執行，規范住宅小區停車秩序。對開發商擅自規定本小區車位、車庫只售不租的行為，一經核實，由物業管理部門責令限期改正，沒收違法所得。對上房后6個月內未出售車位，采取措施強制出租。關于二次加壓供水問題。按照《山東省城鎮居民二次供水管理規定》要求，對新建小區嚴格執行專營公司自建自營，由專營公司承擔供水責任;對老舊小區及現有小區中供水設施不符合要求的，由市供水主管部門會同相關部門盡快制定二次供水設施移交的具體辦法，限期整改后整體交付專營公司管理運營。關于消防設施維保問題。制定出臺《棗莊市住宅小區建筑消防設施管理辦法》，明確消防設施維保內容、收費標準和責任歸屬。對未通過消防驗收的住宅小區，追究相關責任人責任，實行事故追責制;對需要整改的小區，由消防主管部門核算整改預算，并進行公示，由業主大會制定方案，業主委員會負責執行或由業主委員會委托物業公司具體執行。
三、明確責任，狠抓成效
《棗莊市物業管理辦法》對推進綜合執法進小區，按照“誰主管、誰負責”的原則，制定小區物業管理所涉及的公安、衛生、建設、環保、規劃、園林、城管、人防、物價、質監、房管等11個部門以及街道責任清單，明確具體責任人，并在小區內設立公示牌，對各個部門的執法事項、責任人和監督電話進行公示。著力強化監管，確保工作到位，問題及時解決。《棗莊市物業管理辦法》規定，市物業主管部門負責物業工作的標準制定、考核及對跨區域物業公司的協調管理，物業工作監管責任落實到區(市)政府，由街道具體處理轄區內物業管理事務。
要建立物業公示制度，對物業服務內容、收費標準、收支狀況及非物業收費情況進行定期公示，由物業部門監督執行，對未能按規定執行的物業企業通報批評，直至取消物業服務資質。物業主管部門和民政部門制定的《棗莊市業主大會和業主委員會指導規則》，要求由街道辦事處牽頭，街道辦事處物業辦主任擔任首屆業主大會籌備組組長，指導組織屬地業主大會成立工作。對不具備成立業主大會條件，或具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業管理行政主管部門或街道辦事處指導后仍不能成立的，在半年內由街道辦事處組建物業管理委員會，街道物業管理主要負責人或社區書記兼任主任、業主代表為副主任，代行業主委員會職責。2015年，棗莊市新修訂了住宅物業服務收費管理實施辦法，出臺了新的物業服務收費標準和車位租賃收費標準。各區(市)相繼出臺了加強物業管理工作意見。
其中，滕州市建立了在社區居委會黨支部領導下的居民委員會、業主委員會、物業服務公司共同參與的“四位一體”物業管理模式;薛城區在各個街道辦事處設立了物業管理辦公室，并正式開展了物業管理工作;市中區建立了物業服務企業誠信檔案管理考核制度，創新了“四位一體”物業管理模式和“4+X”聯席會議制度，均有效地推動了物業管理工作。2013年和2014年，棗莊市連續兩年把物業管理示范小區創建活動作為百件惠民實事，投資3100余萬元，創建了56個市級物業管理示范小區，較好地發揮了典型示范帶動作用。2015年開展了住宅物業星級評定工作，開展了物業行業“六個十佳”、物業服務市場專項整治等一系列活動，積極規范物業服務行業，形成了創先爭優的良好氛圍。
參考文獻
1、物業管理相關問題再探析譚玲; 胡丹纓現代法學2006-11-15
2、住宅區物業管理模式的優化與創新張金娟城市問題2013-07-27
物業管理改革論文相關文章：
1.物業管理論文范文
3.關于物業管理論文
6.物業管理論文范文