物業的管理方案
為了確保事情或工作有序有力開展,往往需要預先制定好方案,方案的內容多是上級對下級或涉及面比較大的工作,一般都用帶“文件頭”形式下發。那要怎么制定科學的方案呢?以下是小編整理的物業的管理方案,歡迎大家借鑒與參考,希望對大家有所幫助。
物業的管理方案1
xx項目的前期物業顧問,同悅物業集合了一大批具備豐富管理經驗、熟悉市場運作的專業人士,極力打造中原物管的卓越品牌。其業務范圍涵蓋住宅、寫字樓的全委托接管,在接管的項目中,憑借先進的管理模式和精英團隊得到的市場和客戶的廣泛認可,許多項目獲得了省優、國優示范小區等榮譽稱號。
一、城市之巔項目的服務設想
導入“一種理念”、完成“一個目標”、貫徹“二個體系”、堅持“四字方針”。
一種理念:
導入最新的城市文化管理理念──五步一法。“五步”是指在物業服務中和業主深度接觸的認識業主、了解業主、幫助業主、理解業主、感動業主五個關鍵步驟。“一法”是指以滿足業主成功需求為出發點的服務法則,通過貫穿在各個服務步驟當中的業主溝通進行了分析和闡述;
一個目標:星級物業管理優秀住宅小區;
二個體系:管理體系和服務體系
管理體系:按照ISO9001國際質量管理體系,規范各項物業管理基礎服務的工作流程,嚴格控制服務標準,打造高品質的物業管理服務;
服務體系:引進和吸收星級酒店的服務理念,建立社區服務網絡,提供物有所值、物超所值的服務項目,成為業主滿意的好管家、開發商滿意的好伙伴、政府主管部門滿意的好企業、物管企業滿意的好朋友的四方共贏。
堅持“四字方針”:
“新”──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經驗、運用新方法,建立新機制。(清晨問候活動)
“精”──堅持精品意識。對每一件工作、每一塊標識、每一項布置都精心設計、精心策劃。(秩序員出租車管理)
“細”──對每一個環節、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位,對每一位顧客,都細致周到、體貼入微,盡一切所能,讓業主滿意。(保潔的電梯按鍵消毒)
“嚴”──在企業管理中充分體現高效、精干、嚴格的要求,堅持能進能出、能上能下的激勵機制,以嚴格的管理、嚴明的紀律、嚴肅的態度、嚴謹的規范、嚴密的措施,使委托方和全體被服務對象滿意。
二、科技化住宅,一站式服務1、4F式服務
全天候服務(Full Weather)
實行全天24小時、每周7天、一年365天不間斷全天候服務,客服中心服務專線隨時開通。
全過程服務(Full Process)
從項目的立項開始,包括規劃設計、施工建設、市場營銷、接管驗收、交付入住、裝修管理等,站在物業使用人及后期物業維護管理的角度對項目進行全過程的管理。
全系統服務(Full System)
包括小區共用部位、供水、供電、供氣、供暖、電梯、消防、安全防范等共用設備設施的維修、養護與管理。
全方位服務(Full Service)
設專業專職的客服人員隨時為業主提供專業貼心服務,為滿足業主與客戶的需求提供全面的管理服務與增值服務。
2、SEN(信息、尊貴、親情)服務計劃
1)享受信息化新生活
建立大樓信息發布平臺,設立公共信息服務,如天氣情況,出行信息,主要新聞等。
2)建立個性住戶檔案
為個性需求業主建立檔案,配備高素質人才,照顧需要照顧的人員等。提供全方位的居家服務,滿足個性清潔、個性辦公秩序、個性便利需求。
3)社區文化系列活動
倡導健康、高尚、享受的社區辦公氛圍,豐富辦公人的文化生活,體現社區的人文情懷;
根據大樓業戶群體特點,成立業主社區社團,如老年戲曲協會、棋藝協會、兒童樂園等。每一個采用自發組織形式,組織有影響力和號召力的人參與進來,形成持續的活動。
3、客戶服務中心——一站式客戶服務
設立服務中心和客服事務助理24小時熱線電話,由客服中心事
務助理接聽業主咨詢、投訴、服務要求等等,并將處理情況及時反饋業主,并專人進行回訪等等;
“客服事務助理”及“24小時服務熱線” 作為信息的接收、處理、反饋、監督者,客戶只要聯系上他就可以實現信息的傳達及結果的反饋,不必再與其它的服務實施機構對接。
4、實踐“即時服務和隱性管理”相結合的管理模式 “即時服務”,成立“業主應急服務隊”和“二十四小時快速維修隊伍”,保證在業主需要幫助時會即時出現,服務的快捷,業主滿意。“隱性管理”是充分尊重業主的私密空間和生活的私密性,5、“清潔無干擾”的清潔運作模式
對保潔人員的工作時間進行合理安排,使環境整治工作盡量不在業主上下班高峰時間進行。這種“清潔無干擾”的環境運作服務方式,讓業主在寧靜中享受清新愉悅的環境,是“人性化”服務理念的真實體現。
三、公共服務管理標準
接待:佩戴統一標志,儀表端莊、大方,衣著整潔,表情自然和藹、親切;對業主(使用人)一視同仁;接待時主動、熱情、規范;迎送接待業主(使用人)時,用語準確,稱呼恰當,問候親切,語氣誠懇,耐心細致;使用文明用語,不應使用服務忌語;
巡檢管理:每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次,掌握房屋設施設備完損狀況,對完損程度做出評價;
裝修管理:將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人;業主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況;
供水:專業人員專人巡視,每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況,定期保養、維護,出現問題隨時處理;
供配電系統:建立和完善有關規章制度,包括電氣設備運行 操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度;
共用樓道保潔:每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階,并拖洗干凈;水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次,每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手;
電梯及電梯廳保潔:保持電梯轎箱清潔,每日用吸塵器洗塵1次;
垃圾收集與處理:垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾筒清潔,建筑垃圾定點堆放;垃圾日產日清;
安全防范人員組織:專職安全護衛人員,身體健康,體態良好;接受過相關訓練。門衛:各出入口24小時有值班看守;謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內,大件物品搬出實行登記,實施交通指揮交通疏導等工作。巡邏:及時發現和處理不安全隱患;接受業主(使用人)投訴和求助;在遇到突發事件時,及時報告警方與管理處,其他:緊急事故反應、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項服務、特約服務等按《國家示范小區標準》執行。
四、管理目標
物業管理服務各項指標
1.房屋及配套設施完好率:指標95%;
2.房屋維修、急修及時率:指標98%;
3.保潔率:達標95%;
4.維修工程質量合格率及回訪率:標準100%;
5.項目內治安案件發生率:公共區域指標0;
6.業主有效投訴率與處理率:指標有效投訴率2‰以下,處理率100%。
7.綠化完好率:指標98%;
8.業主對物業管理滿意率:指標95%;
物業的管理方案2
20xx年,在xx和xx的直接領導和大力支持下,我公司圍繞“依托x、開拓發展、做大做強”的發展思路,創新工作模式,強化內部管理,外樹公司形象,努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求,在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上,通過全體員工的共同努力,較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底,我公司共實現收入xx萬,總體實現收支平衡并略有盈余,基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20xx年主要工作總結如下:
一、xx工作任務完成情況
(一)以物業管理和工程維修為重點,全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務
在物業管理方面,我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作,此外,受xx委托,我公司負責了xx臨時停車場經營管理工作,取得了良好的社會效益,圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面,我公司完成了裝修工程9項,各小區房屋維修共387套,其他各小區零星維修改造工程13項,進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境,確保各項工作的順利推進。統計數據表明,我公司共投入工程維修費用679.49萬元,是去年的兩倍多。
(二)完善各項規章制度,建立健全內部管理機制,進一步深化企業管理體制改革
20xx年是我司轉變業務職能和下屬公司合并重組的關鍵年,我公司敢于迎接挑戰,主動把握機遇,在加強物業管理和內部管理上做文章,按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位,轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路,把擴大服務范圍、提高物業管理水平、參與市場競爭,主動開拓城市公共物業管理市場作為今后可持續性發展道路,為此,我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度,如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等,為公司發展的規范化和可持續化奠定了基礎。
同時,本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則,在我公司管理的各小區內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制,對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明,該項制度不但減少了業務成本,增加了公司的經營收入(見下表1),而且激發了服務中心全體員工的積極性,提高了他們的工作能力和效率,進一步明確了小區服務中的責、權、利,保證小區物業管理的良性、高效運作。此外,我公司還統一規范了各小區服務人員的服飾,加強禮儀培訓,公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度,為建立更優秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
表(略)
同時,我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實,因此,我公司不斷加大檢查和執行力度,發現問題不回避,及時糾正,確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。
(三)加強企業文化建設,構建環境整潔、管理有序的和諧小區,打造悅華物業品牌
為加強企業本部和服務社區的文化建設,創建了公司網頁,為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內容,已嘗試在小區內向住戶派發,加強公司的品牌宣傳,使住戶能更好的了解我公司的各項業務,增加了他們的認同度和信賴度;結合各小區的實際情況,舉辦了各種類型的社區文化活動,累計投入6.5萬活動資金,與去年同比增長了333.33%,增強了與住戶互動和溝通,其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區xx運動會,取得圓滿成功,在住戶中引起了強烈反響,得到了他們的大力支持。此外,我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用,為小區居民提供了良好的休閑娛樂環境,為構建和諧小區創造了條件。
(四)參與市場競爭,積極拓展公司業務
我公司于接手大樓的后勤工作,經過幾個月的努力,對飯堂部分設備設施進行了維修,完善了各崗位分工,做好設備設施的維修及辦的保潔工作,并全面開展了對大樓機電設備的保養工作,為x良好的工作環境和后勤服務提供了有力保障。
我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮斗目標,通過多種形式做好品牌宣傳,以x停車場項目為契機,進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經營管理工作,投入大量人力物力,并加強了基礎設施的投入。期間,停車場累計停放約30000車次,總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位,車場管理井然有序,既無堵車現象發生,沒有發生任何事故和投訴事件,同時也取得了良好的社會效益,圓滿完成上級交付的任務,為今后拓展公司業務,打造xx公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備,構建團結共進團隊
在員工隊伍建設方面,公司一方面嚴格管理,對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面,開展人性化管理,合理進行崗位調整,營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關系,建立“xxx學院實習基地”,為公司進一步發展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓,提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。
我公司重視團隊建設,一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖,例如,中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐,并舉行文體活動;另一方面,讓員工認識團隊價值,將自身利益和發展與公司的興衰相關聯,促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進團隊,以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。
(六)強化安全意識,建立安全責任關聯制度,始終把安全生產作為一切工作的根本
確保服務社區住戶的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求,也是至關重要的工作內容。為此,公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能,對全體員工進行經常性的安全生產教育,并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動;另一方面,建立安全責任關聯制度,將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤,明確一旦出現安全事故,相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任,確保為小區創建安定的居住生活環境。20xx年,我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。
(七)加強紀律教育,扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設
我公司結合實際情況,組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動,參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像,還組織大家學習反腐倡廉的文章,重溫新黨章,牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要,將學習人員的范圍擴大到小區服務中心,以“八榮八恥”為主題,組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習,進行了自查自糾工作,針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析,制定整改措施,落實整改責任。今年,我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度,確保合同的公平、公正。經過整改,公司內部加強了廉政建設工作,提高了干部職工的職業道德素質,在我公司的物業管理工作中不斷涌現好人好事,受到住戶好評。
二、存在的主要問題及難點
一是物業管理員工隊伍文化程度不高,整體素質相對偏低;再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁,他們一方面對新環境不能及時適應,溝通協調不足,另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓,工作能力欠缺,導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進,企業文化與社區文化建設處于起步階段,缺乏經驗,仍然需要不斷探索和總結經驗。
三是由于體制等各種客觀原因,企業的激勵制度不完善,對企業持續發展有一定的限制。
三、20xx年工作計劃與思路
20xx年,我公司將繼續以科學發展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想,一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務,另一方面,繼續加強公司自身的各項制度建設,進一步拓展業務范圍,提高服務質量,創建有信譽、有實力的物業管理品牌。
(一)進一步創新工作機制,內強管理,外拓業務,使公司的發展再上一個新臺階
經過這幾年的努力和發展,以及市建委和辦黨委的大力支持,我公司各項工作不斷規范,業務范圍進一步擴大,20xx年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式,進一步強化內部管理水平,繼續鞏固及完善現有各項制度,深化內部機制改革,試行定員定崗定酬及費用包干制度,繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制,向管理要效益;依托城建,充分發揮自身優勢,希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上,把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓,促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業和社區文化建設,打造xx物業品牌
我公司在完成中心工作任務的基礎上,20xx年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上,繼續完善公司的網頁、季刊,努力搞好小區的社區活動,把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點,繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作,不斷加強小區的物業管理工作,提升市場競爭力。
(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學習力度,以提高其業務素質和整體管理水平;加強對高技術、高能力人才的引進,并通過培訓挖掘內部技術潛能,發現、培養和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業管理專業實習基地,選拔優秀畢業生,加強人才隊伍建設。
物業的管理方案3
為了貫徹執行《物業管理條件》,規范我街物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善社區居民的生活和工作環境,現結合我街實際,制定物業管理工作實施方案。
一、組織領導
街道成立物業管理領導小組。主任由街道黨工委副書記、辦事處主任沈萌同志擔任;副主任由街道黨工委副書記鄭文珍、街道辦事處副主任陳同志擔任;成員由街道黨政辦、城管辦、社區辦、物業管理公司和各社區居委會負責人組成。下設辦公室,由街道社區辦主任蔡瑩同志兼任主任,城管辦主任林燕芳同志擔任黨務副主任。辦公室設在社區辦。主要職責:負責指導各社區居委會劃分物業管理小區,抓好試點,協調幫忙社區居委會解決有關問題。各社區居委會要成立物業管理委員會,作為社區基層的物業管理協調機構。
二、規劃與目標
1、小區規劃
根據需要與合理原則,全街城建區規劃為56個物業管理小區,其中基礎條件較好的居民區(一類小區)15個;單位型居住區(二類小區)21個,目前,各方面尚不具備條件的小區(三類小區)20個。
江濱社區18個,其中一類小區8個;即:①江濱花園;②中山2#、3#、4#;③望園樓;④建融花園;⑤永樂花園;⑥望江大廈;⑦晏公小區;⑧東風儲蓄所宿舍。二類小區8個,即:①市供銷社;②市公安局;③北門小學;④防疫站;⑤糧食局;⑥外貿公司;⑦百合竹柴炭宿舍;⑧金源小區。三類小區2個,即:①晏公路;②北門路。
后溪洋社區11個,其中一類小區3個:即:①桃源新城;②后溪公寓;③燕城商廈。二類小區3個:即:①長途客運站小區;②江邊路81號至100號小區;③江邊路35號至68號小區。三類小區5個:即:①新府路69號小區;②新府路65號小區;③燕江中路66號小區;④解放北路42號小區;⑤江邊路106號小區。
鴻燕社區6個,其中一類小區1個:即:茶花山莊。二類小區2個:即:①閩通長運黃山嶺小區;②燕江東路小區(包括市交通局宿舍樓、飼料公司宿舍樓、農行、重晶石宿舍樓、農行、化纖廠宿舍樓、勞服公司宿舍樓、燕歸宿舍樓)。三類小區3個:即:①黃山新村一路;②解放北路一組;③解放北路二組。
紅山社區13個,其中一類小區3個:即:①庫區路雙龍小區;②庫區路化纖廠宿舍;③燕江東路43號宿舍。二類小區5個:即:①永林宿舍;②軍供站宿舍;③工商宿舍;④智勝宿舍;⑤種子公司宿舍。三類小區5個:即:①黃山二路居民區;②石油公司宿舍;③燕江東路居民區;④庫區路居民區;⑤庫區路貨場。
黃山社區8個,其中二類小區3個:即:①貯木場新村;②永安四中;③人造板廠。三類小區5個:即:①黃山嶺;②北大橋;③西營坂;④尼葛新村;⑤原造紙廠福利區。
2、工作目標
社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎,直接關系到居民的切實利益和社會的穩定與發展,加強社區物業管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住環境,并且對于我市創立衛生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要意義。
20xx年前,我街物業管理工作的目標是:加大物業管理工作的宣傳力度,讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義,取得理解和支持;在36個一、二類物業管理小區逐個召開業主大會,成立業主委員會,切實發揮業主、業主委員會在物業管理活動中自治的作用;根據住宅小區的特點搞好分類指導,年內抓好五個試點,并認真推廣;進一步規范小區的物業管理。力爭到達36個一、二類物業管理小區在20xx年底前,逐步實行規范化的物化管理,20個三類物業管理小區,按照“舊城改造一個規范一個”的原則進行,以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制訂方案(20xx年5月-6月15日)。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查,研究討論,在征求有關單位和社區居民意見的基礎上,劃定物業管理小區,制定社區物業管理實施方案。
2、宣傳部署(20xx年5月26日-6月31日)。召開各種會議,對社區物業管理工作動員部署;運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度,使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義,以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點(20xx年6月16日-10月30日)。街道確定江濱社區的永樂花園、后溪洋社區的后溪公寓小區、鴻燕社區的黃山新村一路、紅山社區的雙龍小區、黃山社區的貯木場新村作為物業管理的試點小區。試點方案另文。
4、推廣(20xx年11月1日-20xx年底)。試點工作經驗在各社區加以推廣,地試點中存在的問題和不中之處加以修正和改善。在具體實施過程中搞好分類督促指導,推進《物業管理條例》在我街的全面落實。
四、主要措施
1、物業管理業管理領導小組每月召開一次會議,學習上級有關文件和會議精神,分析進度,查擺問題,研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理條例的第一職責人。對社區物業管理工作做到親自規劃部署,經常了解情景,進取協調解決問題,確保全街物業管理工作有步驟有秩序地推進。
3、強化考評,嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會和駐區單位推進物業管理工作的情景進行督促檢查評比,對物管工作落實好的單位和表現突出的個人,年終進行表彰。對群眾反映強烈,不認真宣傳條例,不主動劃定物業管理區域,不進取支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位,要及時督導,責令其限期改正,典型的要予以通報批評或組織處理。
物業的管理方案4
為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》,規范我辦物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善社區居民的生活和工作環境,現結合我辦實際,制定物業管理工作實施方案。
一、組織領導
組長:張勁松(牌樓街道辦事處主任)
副組長:張成兵(牌樓街道辦事處副主任)
成員:幸坤權(牌樓辦事處社區服務中心主任)
駱霞(牌樓街道辦事處城管科科長)
陳守元(印盒石社區主任)
陳聯國(觀音巖社區主任)
黃東方(萬安社區主任)
潘中英(太平社區主任)
王明(石峰村主任)
葉平(大河溝社區主任)
周君(搭馬橋社區主任)
何永鳳(袁家墩社區主任)
何小燕(牌樓社區主任)
領導小組下設辦公室在社區服務中心,幸坤權兼任辦公室主任。主要職責:負責指導各社區居委會劃分物業管理小區,抓好試點,協調幫助社區居委會解決有關問題,各社區要成立社區服務站,作為社區基層的物業管理協調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則,全辦城建規劃為176個物業管理小區,(其中基礎條件較好的居民區(一類小區)個;單位型居住區(二類小區)個;目前,各方面尚不具備條件的小區(三類小區)個。
印盒石社區17個,其中一類小區1個,二類小區12個,三類小區4個。
觀音巖社區19個,其中一類小區4個,二類小區5個,三類小區10個。
萬安社區31個,其中一類小區2個,二類小區8個,三類小區21個。
石峰村1個,其中一類小區個,二類小區個,三類小區1個。
太平社區30個,其中一類小區5個,二類小區9個,三類小區16個。
大河溝社區20個,其中一類小區3個,二類小區3個,三類小區4個。
搭馬橋社區29個,其中一類小區個,二類小區8個,三類小區21個。
袁家墩社區21個,其中一類小區4個,二類小區6個,三類小區11個。
牌樓社區8個,其中一類小區2個,二類小區4個,三類小區2個。
2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎,直接關系到居民的切利益和社會的穩定與發展,加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境,而且對于我區創建國家衛生城市、文明城市和一流人居環境具有重要意義。我辦物業管理工作的目標是:加大物業管理工作的宣傳力度,讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義,取得理解和支持;在轄區物業管理小區逐個召開業主大會,成立業主委員會,力爭在20xx年底,逐步實現規范化的物業管理,以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案(20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查,研究討論,在征求有關單位和社區居民意見的基礎上,劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。
2、宣傳部署(20xx年9月1日——9月30日)。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度,使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義,以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點(20xx年10月1日——10月30日)。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。
4、總結推廣(20xx年11月1日——11月30日)。總結試點工作經驗在各社區加以推廣,試點中的問題和不足之處加以修正和改進,在具體實施過程中搞好分類督促指導,推進(重慶市物業管理條例)在我辦的全面落實。
四、主要措施
1、物業管理領導小組每月召開一次會議,學習上級有關文件和會議精神,分析進度,查擺問題,研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一責任人,對社區物業管理工作做到親自規劃部署,經常了解情況,積極協調解決問題,確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評,嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的情況進行督促檢查和評比,對物管工作落實好的社區和表現突出的個人,年終進行表彰。對群眾反映強烈,不認真宣傳條例,不主動劃定物業管理區域,不積極支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位,要及時督導,責令限期改正,典型的要予以通報批評或組織處理。
物業的管理方案5
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受控狀態:
20xx年xx月xx日發布
20xx年xx月xx日實施
1、目的
制定并實施質量、環境、職業健康安全方針、目標(指標)和管理方案,為物業管理服務質量的提高、環境污染事故的預防和員工職業健康安全以及管理體系的持續改進提供保證。
2、適用范圍
適用于本公司質量、環境、職業健康安全方針、目標(指標)和管理方案的制定、更改和實施。
3、職責
3.1總經理負責制定質量、環境、職業健康安全方針,負責質量、環境、職業健康安全目標(指標)和管理方案的審批。
3.2部門組織制定質量、環境、職業健康安全目標(指標)和管理方案,并監督和檢查管理體系方針、目標(指標)和管理方案的實施。
4、工作程序
4.1質量、環境、職業健康安全方針
4.1.1質量、環境、職業健康安全方針的制定
總經理以提高質量、環境、職業健康安全管理水平為目的,針對本公司實際情況,同時考慮法律法規及相關方的要求,制定質量、環境、職業健康安全方針并形成文件,傳達到全體員工。
質量、環境、職業健康安全方針應確保:
a)與本公司的宗旨相適宜。
b)適合于本公司活動、服務的性質、規模,適合于本公司環境的影響、職業健康安全風險的性質和規模。
c)對滿足顧客及其他相關方的要求,對持續改進、污染預防和預防傷害與疾病作出承諾;對遵守有關質量、環境、職業健康安全法律法規和其他要求作出承諾。
d)提供建立和評審目標(指標)的框架。
e)與本公司的其他方針一致。
4.1.2質量、環境、職業健康安全方針的更改
每次管理評審,均需對質量、環境、職業健康安全方針進行評價,確保其適宜性。
當質量、環境、職業健康安全方針需要更改時,需報經總經理批準,形成文件后重新向為公司或代表公司工作的人員傳達。
4.1.3質量、環境、職業健康安全方針的管理
a)方針的制定、修訂、評審,均需聽取員工或其代表的意見。
b)通過文件分發、會議、宣傳欄宣傳等方式向全體員工宣傳貫徹質量、環境、職業健康安全方針。
c)以適當的方式(如建立宣傳牌)向公眾公開質量、環境、職業健康安全方針,并保證相關方獲得質量、環境、職業健康安全方針。
4.2質量、環境、職業健康安全目標(指標)
4.2.1質量、環境、職業健康安全目標(指標)的制定
a)質量、環境、職業健康安全目標(指標)制定的時機
●總辦每年12月底(本年度最后一次管理評審之后)組織各部門根據質量、環境、職業健康安全方針,本年度質量、環境、職業健康安全狀況以及其他外界因素的變更,制定新的質量、環境、職業健康安全目標(指標),經管理者代表審核,總經理批準后生效。
●管理體系建立之初的質量、環境、職業健康安全目標(指標),由管理者代表根據企業現狀診斷(其中包含初始環境安全評審等)結果,組織各部門制定,總經理審批后予以傳達和實施。
b)質量、環境、職業健康安全目標(指標)制定時應考慮的事項:
●本公司的質量、環境、職業健康安全方針;
●生產和服務要求及滿足生產和服務要求所需的內容;
●法律、法規和其他要求;
●重要環境因素、不可接受風險;
●相關方要求;
●技術、財務及實施的可行性;
●預防為主和持續改進的精神;
●應盡可能量化,并設置可測量參數;
●將目標(指標)細化到有關職能部門;
●為目標(指標)的實現設置完成時間。
4.2.2質量、環境、職業健康安全目標(指標)的更改
在方針、相關法律法規及其他要求和環境、職業健康安全管理方案的進度狀況以及其他內外界因素(包括市場、產品、活動、服務發生變化等)等發生變更時,目標(指標)可重新評審和修訂。
質量、環境、職業健康安全目標(指標)分別由管理者代表組織進行更改,報總經理批準后生效。
4.2.3質量、環境、職業健康安全目標和指標的管理
a)公司通過宣傳、張貼、發文件等形式,確保為組織和代表組織工作的人員清楚本公司及本部門目標(指標)并付諸實施。
b)經總經理批準后,可向相關方公開本公司的質量、環境、職業健康安全目標(指標)。
c)各部門根據公司的目標(指標),制定本部門分目標(指標)并組織實施,總辦每年統計目標(指標)的完成情況,填寫《目標(指標)完成情況統計》,報管理者代表。
d)按《環境、職業健康安全績效監測和測量控制程序》和《合規性評價控制程序》的要求,歸口管理部門對質量、環境、職業健康安全目標(指標)進行檢查。要適時針對存在的問題,采取糾正、糾正措施和預防措施。
e)每次管理評審時,均需對質量、環境、職業健康安全目標(指標)進行評審,確保其適宜性。
4.3環境、職業健康安全管理方案
4.3.1環境、職業健康安全管理方案的編制
a)環境、職業健康安全管理方案編制的要求
●辦公室組織相關部門根據環境、職業健康安全目標(指標),制定環境、職業健康安全管理方案,并填寫《管理方案表》、《管理方案一覽表》,經管理者代表審核,報總經理批準后實施。
●制定環境、職業健康安全管理方案時,應考慮與實現環境、職業健康安全目標(指標)有關的作業場所、過程、設備、作業組織,包括必要的資金投入和人力資源。
b)環境、職業健康安全管理方案的內容
●依據的環境、職業健康安全目標、指標;
●方法措施、技術手段;
●責任部門;
●預算經費、資源要求;
●開始時間和完成時間。
●其他應包含的內容等等。
4.3.2環境、職業健康安全管理方案的實施
a)環境、職業健康安全管理方案以受控文件的形式發至各職能部門具體實施。
b)環境/安全歸口管理部門負責對環境、職業健康安全管理方案的實施進度與效果進行監督和檢查。
4.3.3環境、職業健康安全管理方案的更改
當因措施發生變更、目標(指標)有變化或公司的活動、產品、服務、運行條件發生變化等情況需要更改環境、職業健康安全管理方案時,重新編制《管理方案表》報管理者代表審核,報經總經理批準后實施,原《管理方案表》附后留檔。
4.3.4環境、職業健康安全管理方案的評審
每次管理評審時,均需對環境、職業健康安全管理方案進行評審,確保其適宜性。
5、相關文件
《文件控制程序》
《管理評審控制程序》
6、記錄
《目標(指標)完成情況統計》
《管理方案一覽表》
《管理方案表》
物業的管理方案6
管理目標:
1、業主(物業使用人)對安保滿意率達96%以上
2、安保設施按規定實施月檢覆蓋率達98%
3、園區重大交通、消防、安全責任事故≤1%
4、機動車輛違章停放發生率≤1%
5、機動車輛停車收費有效率98%,上繳率/及時率100%
6、安保人員文明執勤(著裝整潔/儀容儀表/門崗服務/巡邏姿勢/巡邏服務)率達98%
7、限時巡邏覆蓋(房屋外觀/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率98%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率98%
(一)人員編制(二期一個班增加2名門崗、2名巡邏,共計增加12名保安員)
[xx·桂花園一期]安保人員崗位設置表
序號人員名稱人數工作崗位主要職責休息日及上班時間
一安保人員(總計34人)
1安保隊長1保安室負責安保隊日常工作每周一休,8:30-17:00
2消防監控中心值班3監控室監視及操作監控設備無休,翻班三天一翻
3安保班長3園區巡邏檢查無休,翻班三天一翻
4早班隊員9門崗園區站崗巡邏無休,翻班三天一翻
5中班隊員9門崗園區站崗巡邏無休,翻班三天一翻
6夜班隊員9門崗園區站崗巡邏無休,翻班三天一翻
二以上人員兼義務消防隊員(34人)
(二)日常操作
1、保安隊長1名(負責管理、事物處理、協調等、培訓、談心、后勤補給等),班長3名,隊員27名,監控人員3名(早班12名、中班11名、夜班11名)。
2、時間安排:實行24小時三班制,每班里面分門崗班、巡邏班。
早班:8:00-16:00
中班:16:00-24:00
夜班:00:00-8:00
(三)日常管理
早班:08:00時-16:00時
中班:16時:00-00:00時夜班:00時:00-08:00時
工作重點:車輛管理裝修管理工作重點:車輛管理設施檢查安全防范工作重點:安全防范裝修工人進出管理
安保人員配置:12名安保人員配置:11名安保人員配置:11名
隊長1名門崗3名監控1名
巡邏7名
·一期門崗3名(輪流換崗)
·監控1名(08:00 -16:00時)
·1、2、5、6號樓1名巡邏,兼管南圍墻
·11、12、15、16號樓1名巡邏,兼管游泳池南邊
·7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏,兼管東南圍墻
·19、20、27、28、29號樓1名巡邏,兼管東北圍墻
·21、22、25、26號樓1名巡邏,兼管游泳池北邊
·3、4、13號樓1名巡邏,兼管西南圍墻
·14、23、24號樓1名巡邏,兼管西北圍墻
早班定點巡邏,以車輛管理為主。
門崗3名監控1名
巡邏7名
·一期門崗3名(輪流換崗)
·監控1名(16:00 -00:00時)
·1、2、5、6號樓1名巡邏,兼管南圍墻
·11、12、15、16號樓1名巡邏,兼管游泳池南邊
·7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏,兼管東南圍墻
·19、20、27、28、29號樓1名巡邏,兼管東北圍墻
·21、22、25、26號樓1名巡邏,兼管游泳池北邊
·3、4、13號樓1名巡邏,兼管西南圍墻
·14、23、24號樓1名巡邏,兼管西北圍墻
中班16:00~20:00定點巡邏,以車輛管理為主門崗3名監控1名
巡邏7名
·一期門崗3名(輪流換崗)
·監控1名(00:00-08:00時)
·1、6號樓東南角1名蹲點
·東邊圍墻1名巡邏
·28、29號樓東北角1名蹲點
·北邊圍墻1名巡邏
·23、24號樓1名蹲點
·西邊圍墻1名巡邏
·4號樓與13號樓之間1名蹲點
·游泳池周邊1名巡邏
夜班巡邏路線:
所有保安人員基本以所在區域蹲點為主,結合小范圍巡邏,確保安全防范。
主崗
1、主崗(形象崗)跨立式站崗,服務時間為早班08:00時-16:00時;中班16:00-20:00時;夜班07:00時-08:00時;
2、主崗與副崗每小時一換;
3、對進入園區的車輛、工作人員行注目禮或敬禮;
4、對進入園區的外來車輛進行詢問、引導工作;
5、與園區內巡邏保安人員相配合,通知車輛進入情況;
6、對駛離園區的車輛行注目禮。
副崗
1、崗亭內一般狀況下坐崗,服務時間為早班08:00時-16:00時;中班16:00-20:00時;夜班07:00時-08:00時;
2、配合主崗對進入小區的外來車輛、行人進行登記,并負責道閘的開啟;
3、門崗業主保留物品登記、檢查、核實,以便追溯;
4、主崗繁忙時,協助做好車輛、人員的詢問工作;
5、周圍出現不文明現象進行糾正;
6、堅持執行文明值勤、禮貌服務。
文章 (四)日常操作
門崗
1、裝修材料管理:
裝修材料進入時主崗負責,應仔細檢查詢問,同時用對講機通知裝修管理人員或物業服務中心,是否已辦理裝修手續,經核實允許,人員方可入內;
裝修材料的堆放、搬運。大門崗攔住送貨車輛,告之讓貨主到門口填寫"當天清理干凈的承諾書"后方可進入,如具備地下車庫的樓寓,要求黃沙、水泥等暫卸地下車庫;不具備條件必須在道路上臨時堆放的,提供油布并通知巡邏人員及時跟進貨物定位;
如有防盜窗、太陽能、易燃易爆物品禁止進入園區。
2、裝修民工管理:裝修民工進入大門時主崗先行軍禮,再詢問,核實有無出入證,或是否有效,若屬無效證件,需進行補辦,三天以內無須辦理出入證,但需持有效證件登記,三天以上人員必須辦理出入證。裝修人員自行車、摩托車停放在小區南門道路上或出具業主車庫鑰匙允許進入但必須停入該車庫內。
3、外來人員管理:外來人員進入園區內時,主崗應主動上前先行軍禮,后詢問去向,向來訪人員索取有效證件進行登記,登記完畢后入內,其車輛按指定地點停放(汽車停放在兩區的南北主干道臨時停車泊位或中心會所北面臨時泊位,摩托車、電瓶車、自行車停放在半地下自行車庫內)
4、老年人(包括本園區老年人):如有老年人想要進入園區(本園區老年人),門崗隊員應主動、熱情問候,看見老人手上提物品,門崗人員應呼叫巡邏人員至門崗主動幫老人拎物品陪老人至家門口;(非本園區老年人),門崗人員應主動上前先行軍禮,后詢問去向,如在詢問當中,老人(或執勤本人)聽不懂或聽不清,對員應請教其他本地隊員或路人給予幫助,問清老人去哪后,門崗人員應呼叫巡邏人員至門崗,幫老人拎物品陪老人至業主家,并予以確認,如業主不在家,及時與業主聯系,如業主短時間內不能回來,則請老人至物管處休息片刻,直至業主回來。
5、參觀人員:如有外來人員要參觀園區,請參觀人員出示公司有關部門出具的介紹信、聯系函等,立即通知前臺。參觀人員若無法出示相關證明時,保安人員應婉轉地拒絕其入內,并提醒下次如要參觀,請事先做好準備。
6、推銷人員:如有推銷人員在門崗被攔到,值班隊員應提醒推銷人員請勿打擾業主生活,如有事請跟物業服務中心聯系,并告知物業服務中心電話號碼或請巡邏人員帶其至物業服務中心辦理相關手續,不行則應婉轉地拒絕其入內。如在園區內巡邏發現或經業主舉報有推銷人員后,應及時地對推銷人員進行攔截,將其帶至客戶服務部,由客戶服務部工作人員處理。
7、安裝施工人員:如有安裝人員(空調打洞、鋁合金安裝等)需要進入園區施工時,應及時通知客戶服務部。
8、敲墻用的榔頭柄長超過50公分不能帶入,搬運黃沙要求使用吊袋或袋裝化,簸箕不能搬運黃沙。
9、物品管理:每天中午和下午施工人員下班時,門崗隊員要密切觀察他們所帶的物品,如的確屬于他個人的物品的,我們可以不必過問;如是裝修材料,必須向業主核實決定是否放行,并進行記錄。業主如有物品來存,并填寫《業主存放物品登記表》,取時必須嚴格進行登記。
巡邏
1、巡邏以三大步伐中"起步走"的動作要求行走,在規定區域內巡邏。
2、如巡邏員接到門崗值班人員有外來車輛通知后,應立即趕到停車位置處,發現車主未按規定停車的跡象,馬上進行引導,并指定停車地;停在車庫門前的車輛,應及時和車主聯系并糾正;及時糾正停放不整齊的自行車、摩托車指定位置統一擺放;對進入園區的車輛,應查看車身是否有擦痕或碰撞之痕跡;倒觀鏡、車燈、玻璃是否有破損或裂縫;若有類似情況,立即通知業主,并在《值班記錄本》上詳細記錄。
3、公共配套設施的檢查,如發現路燈損壞,應上前看清路燈編號、損壞部位,并通過對講機呼叫門崗值班人員通報剛才發現問題,及時在《值班記錄》上填寫,并以反饋單的形式反饋到物業服務中心;遇到重要的異常問題時,立即通報班長,在《值班記錄》上詳細記錄事故情況,以便追溯。
4、裝修材料、物品搬運的監督;巡邏隊員在在接到大門崗某住戶有黃沙、水泥、白灰等材料進入時,應立即趕到卸貨地點,如欲卸在道路上的,要求搬運工在這些物品下面墊塑料薄膜,并要求搬運工注意不要損壞樓道內的墻面、照明設施、車輛壓壞綠化等,如損壞則照價賠償。
5、部分樓寓因車輛無法直接到達,巡邏隊員應注意送貨車輛硬性進入,損壞綠化;應設法提供物業服務中心的搬運車與其使用。
6、及時提醒在兒童樂園、景觀河道邊玩耍的小孩、老人等注意自身安全,并勸離危險地帶,告戒他們:如發生意外,請及時呼救。
7、在園區巡邏時盡可能主動幫助業主做一些力所能及的事務,如提提物品、打打雨傘等。
8、巡邏時發現在園區某一點逗留時間長或見到隊員有意躲避的可疑人員,應立即上前盤問,必要時可請110處理。
9、發現有裝修人員使用公共器械,坐、躺在草坪、休閑椅上,赤背等不文明的行為應當制止,并要求其離開或回到工作場地。
10、要求每個巡邏隊員基本了解本區塊的業主名單、家庭成員情況、業主車牌號、出入小區的規律、個人習性及公共設施設備的位置和運行情況;裝修情況。
11、如接到監控室報警通知,必須在5分鐘內趕赴報警區域,進行處理或按緊急事故處理預案進行操作,并反饋監控室,以便追溯。
12、巡視時發現道路、綠化帶上有煙蒂、紙屑等,應隨手撿起,碰到難以處理的垃圾及時通過對講機向物業服務中心反饋。
13、晚上對裝修戶的時間和噪音管理。
14、早班、中班巡邏20:00前,在規定的區域內,以外來人員、車輛、裝修搬運動態管理為主,不設定巡邏路線。
15、中班20:00-24:00時,夜班00:00-07:00時:蹲點與巡邏相結合。
(五)車輛管理
1、物業服務中心對有車有的業主車輛,發放公司統一制作的進出證,大門崗憑進出證或道閘智能卡進出。
2、機動車停放至車庫內或指定停放點,非機動車輛停放至地下車庫指定停放處;如未按規定停放,則通過可視門鈴或上門進行耐心解釋,務必使其停放到位。
文章
3、嚴禁車輛駛入人行道,以防止車輪碾壓到綠化帶。
4、非業主車輛:在園區內臨時車輛停放點車輛滿負荷后,通知門崗對外來車輛進行勸阻禁入,保證園區內道路的秩序。
5、有車無位的業主,客戶服務部可代為承租車位,費用250元/月,由該業主承擔;若業主不為自己車輛確定車位的,為維護園區全體業主的利益,保安員有權禁止該車進入園區,已進入園區的,則通過可視門鈴或上門進行耐心解釋,務必使其租賃車位。
6、亂停放車輛的處理:巡邏保安員通過對講機問清該車的住戶(訪客),則通過可視門鈴或上門要求其停放至指定位置,如不配合的,可使用帶有膠水的"通知條"粘貼在該車的擋風玻璃上。
7、停在園區內的外來車輛超過一定時間后,駛離園區時需交納停車泊位費;臨時停車收費標準:不足1小時免費;超過1小時(不足4小時按4小時計),4小時收3元,24小時以內收5元,48小時以內收10元;如有車輛需較長時間停留在園區,需先到客戶服務部辦理停放手續,交納相關費用后才能停放。
8、其它車輛:如送貨車、電力工程車、搶險、救護車等,在允許的時間內,進行作業,超過一定時限,則將車輛停放至指定位置,以便日常管理。裝修車輛如載負裝修物品駛離園區須業主簽字,核實該車上的物品和數量,無誤后放行并作好登記。
園區內免費停放的車輛:電力工程車、搶險車、救護車、消防車、軍車、警車,如不是工作原因業主將上述車輛停入園區的不在此列。
9、對停放車輛進行檢查,如果發現有劃痕,外部破損或窗戶沒關的,立即通知業主并進行書面記錄。
10、小區里面不允許試剎車,練習開車或隨處洗車,修車時不得污染環境。
11、5噸以上的貨車禁止入內,如需搬貨請放在馬路上,由電瓶車等搬運。5噸以下車輛按保安員指定位置停放。
(六)消防管理
1、滅火器
每一個月定時由義務消防員或保安隊負責人對本小區內的滅火器進行檢查、復查,并作書面登記,交保安部經理核實簽字。具體檢查內容如下:
(1)檢查滅火器是否按規定位置擺放,若沒有在規定位置上,應查清原因,向物業服務中心匯報,并及時補充,做好書面記錄、并填寫檢查記錄卡;
(2)察看滅火器的使用期限是否超過有效期,如有效期已過,應及時更換,做好記錄,確保在位的滅火器的正常使用不得有任何影響;
(3)檢查滅火器自身衛生狀況,做到滅火器上無污跡、無粘性物體,同時周圍環境對滅火器的正常使用不得有任何影響;
(4)要注意檢查滅火器內存滅火劑的情況,若壓力表上指針已到紅線區,則說明滅火劑已用完或壓力不足,應向保安部匯報,及時填充或加壓,并做好記錄和標識,便于使用;
(5)應清楚保安員對滅火器各方面性能的了解程度,不懂的要教其學會,掌握正確的使用方法,能熟練操作。
2、消防栓
每一個月定時由消防監督員或保安隊負責人對本小區內的消防栓進行檢查,具體檢查內容如下:
(1)檢查消防栓上如油漆脫落較嚴重,應及時油漆,若有污物或粘性物質應清除干凈;
(2)檢查消防栓的編號,不得被其它物體覆蓋;
(3)檢查消防栓上螺絲的松緊情況,發現轉不動應用消防扳手調試,確保消防蓋啟動靈活;
(4)檢查消防栓是否有銹蝕現象,接頭能否和消防扳手配合使用;
(5)每月檢查一次消防栓出水情況,并書面記錄。滴水、堵塞等要作好登記,反饋物業服務中心請維修部門及時維修;
(6)在消防栓周圍1.5m范圍內不得堆放任何物品,以確保周圍環境暢通無阻,消防栓能正常使用;
(7)檢查水帶、接管、水槍頭是否完好。
(七)日常安保事務處理流程
(八)突發事故處理流程
(九)破壞性事故處理流程
(十)信息處理流程圖
門崗信息收集巡邏信息收集其它信息收集監控信息收集
班長書面反饋
客服部--客服中心信息處理
中心反饋保安隊長
信息反饋門崗
信息反饋巡邏
信息反饋監控
信息反饋其它
物業的管理方案7
寫字樓物業的特性和使用要求,決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面:
一、 營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性,決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣,辦公空間的分割布局與提升改造,市場分析調研,與買租客戶的聯絡、談判、簽約,客戶投訴與要求的受理與處理,客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調,以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉變投資地點、方向,兼并、破產等各種原因的影響,寫字樓客戶變動的情況時有發生,固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此,為吸引招進和留住客戶,寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作,否則,便不能保證較高的租售率,影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公,進行市場行情調研,主動尋找目標客戶,征求已有客戶對物業的使用意見,盡力滿足各方面客戶的要求,保證物業保持較高的租售率。
二、 商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中,商務繁忙,一般會提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、 商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養,是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作,定期對設備進行必要的保養,設備一旦發生故障,應由專業人員進行維修。
2、 商務中心的工作要求和工作程序
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷,必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設備的能力;④熟悉商務信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥
具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。①服務前:了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求;向客戶講明收費情況,開據收費通知單
并收一定比例的押金。②服務中:以準確、快捷為原則,按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后:完成客人所需服務后,填寫《商務中心費用收據單》,引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份,一聯
交給財務部,一聯交給客人,一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人,有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備,為此制定商務中心簽單程序;
寫字樓內部人員到商務中心使用設備,必須是因工作需要;使用前,必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后,在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同,自身辦公條件不同,對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括:
翻譯服務,包括文件、合同等;
秘書服務,包括各類文件處理;
辦公系統自動化服務;
整套辦公設備和人員配備服務;
臨時辦公室租用服務;
長話、傳真、電信服務;
商務會談、會議安排服務;
商務咨詢、商務信息查詢服務;
客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等;
郵件、郵包、快遞等郵政服務;
電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等;
報刊、雜志訂閱服務;
客戶電信設備代辦、代裝服務;
文件、名片等印制服務;
成批發放商業信函服務;
報刊剪報服務;
秘書培訓服務等。
三、 前臺服務
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務,大型寫字樓的前臺服務項目較多 ,主要包括:
問訊服務和留言服務,鑰匙分發服務;
信件報刊收發、分揀、遞送服務;
個人行李搬運、寄存服務;
出租汽車預約服務;
提供旅游活動安排服務;
航空機票訂購、確認;
全國及世界各地酒店預定服務;
餐飲、文化體育節目票務安排;
文娛活動安排及組織服務;
外幣兌換,代售磁卡,代售餐券;
花卉代購、遞送服務;
洗衣、送衣服務;
代購清潔物品服務;
提供公司“阿姨”服務;
其他各種委托代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前臺,方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作:
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔,建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制,開源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度,監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類報修:自檢報修、客戶報修)與維修程序。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度:日常保養(又稱作例行保養);一級保養;二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制,關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意:
①是否按設備分類編制計劃。
②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。
③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有:
①強制維修法。即不管設備技術狀況如何,均按計劃定期維修。
② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求,制訂維修周期,定期檢修。
③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料,對設備進行檢查診斷,確定要維修的項目或部件,然后進行維修。
④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時,對主體和部件全面修理(大修)。
物業的管理方案8
學校文化是由物質文化、行為文化、制度文化和精神文化組成的有機整體,是學校教育的重要組成部分,集中反映了一所學校的價值取向,外顯為校風校貌,是具有強大引導功能的教育資源。學校文化是一所學校的靈魂,既是無形的理想信念、環境氛圍,又是有形的制度規范、行為模式。[1]在中職學校的管理中,文化建設和管理占有重要的地位。
一、中職學校文化建設管理的意義
學校文化建設是催生教師成長和學生成長的深厚土壤,它以具有學校特色的物質形式、精神形式、制度形式為外部表現,影響和制約著學校群體成員的活動方式、精神面貌與文化素養。先進的學校文化對全面提高學生素質、構建學生健康人格、促進師生與學校的和諧發展有著十分重要的作用。
1.有利于學生的發展。
校園文化可以通過自身的各種文化因素集中一致的作用,引導學生主動接受一定的價值觀和行為準則,使他們向著社會所期望的方向發展;可以通過有目的、有組織的校園文化活動,發揮學生創造力,培養學生崇高的理想和追求真理的勇氣。良好的校園文化可陶冶學生的情操,凈化他們的心靈,使之養成高尚的道德品質和行為習慣。教師高尚的品德、淵博的知識,奮發向上的班集體,豐富多彩的文娛活動都必然影響著學生的知、情、意、行,為培養德、智、體、美、勞等全面發展的學生發揮巨大的教育作用。此外,良好的校園文化有利于激發學生的美感,進而培養其正確的審美觀和高尚的審美情趣,豐富他們的審美想象,提高他們感受美、鑒賞美和創造美的能力。校園中的自然美、教室里的裝飾美、教學中的創造美,以及師生的儀表美、情感美、語言美等都對學生正確審美觀的形成產生重要影響。[2]
2.有利于教師的發展。
教師在學校文化中占有主導地位,發揮著重要的主導作用。建設健康向上的學校文化可以豐富教職工特別是教師的業務知識,提高他們的實踐能力,增強他們“教書育人”的職業道德信念,從而提高教育質量和效果。教師組織和參與學校文化建設的過程,也是他們自身業務素質和實踐能力不斷提高和加強的過程。一名教師,只有處于教育與被教育系統的時空環境中時,才能不斷提高自身的思想素質和業務能力,成為一位名副其實的教師,而不管這種教育和受教育的形式、狀態如何。同時,一名教師并不因為他離開了教室、講臺和實驗室而失去對學生的教育和影響,在這些地方以外的更為廣闊的空間和時間條件下,教師都可以通過自身高尚的人格、淵博的知識、干練的才能、得當的舉止、嚴謹的治學態度等方面來引導和影響學生。如果這個時空環境是良好而且積極向上的,那么教師的“育人”作用可能發揮得更好。而這一切都有賴于良好的學校文化建設。[3]
3.有利于學校的發展。
對于一個成熟的企業來說,核心競爭力主要表現為企業文化。同樣,對于學校來說,學校文化也是她的核心競爭力。學校文化作為一種社會資本具有不可轉移性。它具有整合、積聚、倍增其他物質資源、精神、知識及人力資源的作用,即具有重要的“資本”作用。國外三十多年來有關學校文化與學校效能、學校發展的理論研究與實踐也表明:學校文化有助于學校效能的提高,特別是對辦學條件差的學校,效果尤為明顯。[4]
二、中職學校文化建設管理的內容
中職學校文化建設是指中職學校主體(由學校領導管理人員、教師、學生和職工組成的有機整體)在對學校生存和發展的社會大環境和學校自身小環境的充分調查和研究基礎之上進行的對原有學校文化的系統整理與總結,以及針對當前各方面的情況與未來學校和社會發展的要求而進行的學校文化的發展和創造。具體來說,中職學校的文化建設需要從以下四個方面著手。
1.物質文化。
學校物質文化是構成學校文化的有形部分,屬于學校文化的外顯層次。校園布局設計、綠化景觀、教學設施、娛樂場所、圖書館建設等看得見、摸得著的物化的文化形態,是學校文化的“外殼”,它奠定了學校文化存在和發展的物質基礎。同時,它又是學校文化“內核”的載體,體現著一定的價值目標、審美意向等,是富有教育內涵的人文環境。學校物質文化是學校內人的對象化活動的結果,一方面,人是物質文化的創造者、改造者,使自己所處的物質環境打上種種思想觀念的烙印,另一方面,人又是物質文化的受用者,讓自己在特定的物質環境中得以陶冶和熏染。因此,從某種意義上說,學校物質文化是學校成員智慧、力量、集體感的象征,并且具有“桃李不言,下自成蹊”的特性,可以使學生在不知不覺中,自然而然地受到熏陶、啟發和感染,從而實現學校文化的育人功能。
2.制度文化。
學校制度文化主要指學校有的規章制度、管理條例、學生手冊、領導體制、檢查評比標準,以及各種社團和文化組織機構及其職能范圍等。它是一所學校正常教育、教學工作得以順利進行的條件和保證。制度既然成為一種文化,那么,它愈符合人的需求和愿望,這種制度文化就愈先進。
3.行為文化。
學校組織的運作方式、發展戰略、工作行為,組織成員的工作方式、生活方式、話語方式、交際方式等,都屬于學校的行為文化。它包括學校的儀式文化,如開學典禮、畢業典禮、拜師儀式、某建筑落成儀式、入團入黨宣誓儀式、成人宣誓儀式、教師節慶祝大會、元旦聯歡晚會、校園文化藝術節,等等;學校的形象文化,如教師的著裝、舉止、言談和儀表,學校的環境、海報、網站,等等;學校團隊行為文化,如教育行為、管理行為、招生行為、考試行為、分配行為、合作行為,等等。
4.精神文化。
學校的品牌價值、辦學思想、教育理念、歷時性文化精神、共時性團隊精神及組織成員的價值觀等都屬于精神文化。它是學校文化的核心,是學校本身在特定的時空范圍內創設的,為其他同類學校不具備或不完全具備的獨特的優良品質,彰顯著此學校獨有的個性。很多學校不僅有較高的辦學質量,還有高素質的教師隊伍,高質量的人才輸出,辦學成績卓著而被社會普遍認可,因此就形成了一種品牌。這種品牌就是一種精神文化,就是教師傳承和捍衛的文化理念。
三、中職學校文化建設管理模式
中等職業學校與普通高中學校文化建設有著本質的區別,因為中等職業學校的辦學宗旨是“以服務為宗旨,以就業為導向”,而普通高中則始終圍繞向高等學校輸送合格人才開展教育教學活動,所以,中等職業學校文化建設與普通高中學校文化建設無論在形式上,還是在內容上都有著本質的區別。而同一類型的中等職業學校又根據自己的實際,讓學校文化建設管理呈現出一種百花齊放的態勢。中職學校在文化建設管理上應突出“特色、規范、模塊化”,體現視覺美感和文化內涵,揭示學校文化底蘊,圍繞學校文化建設的物質形式、精神形式、制度形式開展科學的、系列的規劃、設計和實施,從而創建一種科學、可行的中職文化建設管理模式。
1.以人為本,在學校文化建設中體現人文關懷。
學校文化建設的主體是教師和學生。為了體現中職學校的特色,在文化建設管理中應該體現對學生和教師的關懷,為其提供自主發展、個性發展、可持續發展和全面發展的空間。自主發展對教師來說,是在教書育人的過程中尊重學生的愛好與特長;對學生來說,是要根據自己的專業和理想來定位。個性發展是要克服工業化中標準化教育的異化,要在教學管理中為學生提供個人發展的空間。可持續發展是保證發展具有持續的動力,對學生來說,除了追求技能的提高、就業范圍的擴大之外,還要將學習力的培養放到首位;對教師來說,就是要樹立終身學習的理念,因為學習力是唯一持久的競爭力。全面發展就是學生在德、智、體、美、勞方面平衡發展,教師在教學、科研、社會服務中游刃有余。
2.以制度為保證,提高校園文化建設的實效。
學校所特有的規章制度,如作息制度、請假制度、宿舍公約、學生守則等,不僅有力地約束著學生的言行舉止,保證學校各項工作的順利開展,并且構成了一所學校所特有的文化氛圍。因此,建立健全規章制度,以一定的校風校紀做保障是很有必要的。[5]學校制度一經形成,便具有一種公認的群體力量,通過不斷內化成為師生的心理尺度,而在個體社會化過程中發揮積極作用。因此,學校的規章制度也成了影響學生社會化的關鍵因素。為了提高校園文化建設的實效,要制定有針對性的實施細則和與組織管理條例配套的規章制度,使學生有章可循、有規可蹈,同時采取分階段、有側重、逐章逐步逐條升級的方法貫徹實施,對不同的對象,用不同的方法和重點加以訓練,對其平時一舉一動中的習慣行為,及時加以引導和約束,并加強規范,讓他們在自我實施過程中達到自我教育的目的,促進學生在“服從―同化―內化”的心理過程中將制度內化成其內心的特質。
3.以就業為導向,實現與企業文化的對接。
目前的中職校園文化普遍存在一個突出問題,就是封閉辦學,脫離市場主體,忽視校園文化與企業文化的有機結合。既然中職學校的辦學宗旨是“以市場為導向,以就業為目的”,那么中職學校與企業的聯系也應最密切。因此,中職學校必須廣泛了解企業文化,這樣才能在建設學校文化的過程中,實現校園文化與企業文化的對接。這樣的中職校園文化才是完整的、系統的、有特色的。所以,我們要以校園文化建設的一般規律為平臺,以企業文化為藍本,重新構建一種具有中職特色、立體結構的校園文化。[6]這就要求中職學校在學校文化建設中有意識地對校園環境進行布置和設計,在物質文化建設中處處突出“職”的特點,在制度文化建設中適當引進吸收企業行為規范,在行為文化建設中突出企業工作精神,在精神文明建設中灌輸職業精神。
4.以檔案為載體,加速學校文化的積淀。
檔案是指過去和現在的國家機構、社會組織以及個人從事政治、軍事、經濟、科學、技術、文化、宗教等活動直接形成的對國家和社會有保存價值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史紀錄。檔案是人類文化的重要載體,這一特點決定了它在加速學校文化積淀中具有重要作用。在學校文化的建設管理中,學校檔案能真實地再現學校發展的歷史,在學校文化的建設中起到獨特的文化憑證作用。學校檔案史料具有真實性、權威性的特征,是學校文化教育的重要素材,通過學校檔案陳列、展覽,能夠發揮其陶冶師生情操、傳承學校文化的作用。此外,學校檔案還在保存學校的優秀業績、提高學校的知名度、擴大學校的社會影響、樹立良好的學校形象等方面具有重要作用。為此,中職學校的領導者應當增強檔案意識,拓寬思路,把檔案工作的觸角伸向學校工作的各個方面;同時,按照集中統一管理檔案的原則,把在學校文化建設活動中形成的各種采集資料及時整理歸檔,檔案室(館)要做好學校檔案的基礎管理工作;最后,根據學校文化建設管理的進程,做好學校檔案的陳列展覽、校史編纂等利用工作。
物業的管理方案9
一、前期之高層負責人職責。
1、在業主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》,告知業主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理,保證特殊情景的快速使用,領導裝修管理員做好業主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理,負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理,除正常設備檢查維護維修需要,嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環境(衛生)及各類裝飾裝修材料出售的管理,張貼、懸掛要有序,出售商品擺放整齊、統一。
7、負責接待業主的各類投訴,并與開發公司等相關單位進取協調聯系解決。
8、做好突發事件預案,發生突發事件時要及時啟動預案,防止重大事故發生,協助處理各類突發事件。
二、前期之具體工作程序和標準:
1、每一天定時檢查電梯的運行情景,并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用后,每2小時記錄一次),發現問題,及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還,借出要簽字,做好業主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發現違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為,經過對講系統及時記錄并制止,并進行勸說。
4、如遇突發緊急事件,及時告知領導,并采取力所能及的。(如電梯進水故障、業主家中跑水等)
5、如遇業主搬運物品,告知業主注意事項,監督業主對樓道單元門、電梯的使用情景,直到搬運結束,如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈,消防報警器進行檢查,并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業主發生爭執,處理問題要注重語氣和態度,無法處理時及時告知管理員。
物業的管理方案10
一、小區管理介紹
本小區位于市中心繁華地段,占地面積約為10萬平方米,共有住宅樓30棟,住戶1200戶。小區設施齊全,包括兒童游樂場、健身房、游泳池、圖書館等公共設施。為確保小區居民生活質量,物業公司決定進駐小區,提供專業物業管理服務。
二、管理目標與原則
我們的管理目標是通過科學、規范的管理,為小區居民提供安全、舒適、便捷的居住環境,提高居民的生活品質。為實現這一目標,我們將遵循以下原則:
1.以人為本,關注居民需求;
2.統一管理,確保小區秩序;
3.服務至上,提高居民滿意度;
4.節能環保,創造綠色家園。
三、物業服務內容
1.公共區域保潔:定期清理樓道、公共走廊、衛生間等區域,保持環境整潔。
2.綠化養護:負責小區內的綠化維護,包括植物修剪、澆水、施肥等。
3.設施維護:對小區公共設施進行定期檢查和維護,確保其正常運行。
4.車輛管理:合理規劃小區停車區域,確保車輛有序停放,處理車輛糾紛。
5.安全管理:加強小區安全防范,制定應急預案,組織消防演練等活動。
四、物業服務標準
1.保潔服務:公共區域每天清潔,垃圾桶定期清理,衛生間每兩小時清潔一次。
2.綠化養護:定期修剪、澆水、施肥,保證植物生長良好,無枯死現象。
3.設施維護:定期檢查設施設備,及時修復損壞設施,確保其正常運行。
4.車輛管理:合理規劃停車區域,車輛有序停放,處理車輛糾紛,確保交通暢通。
物業的管理方案11
為了便于安全管理工作,結合本項目崗位的實際情況。做到層層把關,第一關的工作;在施工場地,裝修人員憑施工出入證進出施工場地。來訪人員通過院方人員同意,并做好相關的登記,方可進入。對出門的物品做好檢查工作、大件物品必須到管理處開據放行條,方可帶出。
為進一步規范安全管理部工作,日漸走上規范化、制度化、正規化,提高部門的戰斗力,保障完成醫院物業安全管理工作,特制定本方案。具體事宜如下:
現安全管理部存在以下問題:
1、部門制度不健全,達不到用制度管人的作用;
2、隊員的思想不穩定,人員不足,存在混日子的思想,對公司不了解,溝通上存在較多的問題,業余文化活動設備微少;
3、治安管理混亂;
4、車輛增加,汽車存在亂停亂放的現象嚴重;
5、消防系統還不能正常運行;
6、部門人員素質參差不齊,服務質量有待提升。
一、百年制度、百年品牌;
首先要健立完善部門規章制度,全面落實制度化管理,安全管理部是一支軍事化管理的隊伍,軍事化管理要有嚴明的紀律作保障。針對我部門的現狀結合公司實際情況,按照物業安全管理工作規程Iso質量標準制定《保安內部獎懲制度》《消防安全基礎知識》《各類突發性緊急事件的處理程序》《部門各崗位工作職責》《崗位工作流程》《崗位服務文明用語》等制度。狠抓紀律作風,加強執行力度,提升隊員服務意識。對于違反公司規定,不符合工作要求的隊員將按規定作出處罰;對于表現積極上進、處處能為公司利益出發、工作認真負責,服務態度端正隊員將根據規定標準作出獎勵。做到獎罰分明,提高隊員的工作積極性。
二、思想政治工作
隨著醫院開放的科室不斷的增加,部門的工作責任加大,再加上住宿生活不便,業余生活枯燥,隊員對工資低福利少等各方面的問題,產生個人情緒、部分隊員責任心不強的。針對這些問題,我們要發動部門骨干力量,以愛崗敬業、精益求精、樂于奉獻為主題展開各種思想工作,先采取說服教育,轉變隊員的思想態度,加強責任心,如有小部分的隊員沒有轉變我們要及時采取措施。向公司匯報,對不稱職的隊員采取辭退處理。由于安全管理部門人員較多,人員的流動性較大,要及時組織召開部門例會等行式與各隊員溝通,傳達公司的各項政策,灌輸公司的企業文化,服務理念引導隊員樹立良好的人生觀、價值觀、世界觀,正確對待工作態度。在條件允許下為宿舍配備電視機等文化娛樂設備,增強隊員的歸屬感,保持現有人員穩定。
三、治安管理
堅決貫徹執行《預防為主、防治結合》的方針政策。為了便于安全管理工作,結合本項目崗位的實際情況。做到層層把關,第一關的工作;在施工場地,裝修人員憑施工出入證進出施工場地。來訪人員通過院方人員同意,并做好相關的登記,方可進入。對出門的物品做好檢查工作、大件物品必須到管理處開據放行條,方可帶出。第二關的工作,對開放的區域由監控中心做好監控工作。并要求隊員在崗位上“文明執勤、禮貌待人”樹立良好的崗位形象,做好禮節、禮貌,主動的為院方、病人及家屬提供優質的服務。裝修管理:區域內裝修的單位增多,違規裝修的現象也隨著增加。根據實際情況,派出部門人員配合工程部,加強裝修施工人員管理,及時發現安全隱患,規范施工人員的行為,對違規行為及時制止,并做出相應的處理措施,保持施工秩序井然。另對區域內的閑雜人員及時給予清理,做好了有效的防治效果。杜絕各類事故的發生。巡邏工作:每天安排專人對區域的公共場所,各樓層等位置進行嚴密巡查,隊員按照部門規定巡邏方式,準時到各簽到點簽到。細致的檢查區域內的物業配套設施、設備和各類器材。及時發現安全隱患,制止違規行為,保證了公共區域的正常秩序。確保了區域內院方、病人及家屬的人身、財產的安全。
四、車輛管理
隨著本項目開放的區域日漸增多,給我們的車輛管理工作帶來嚴峻的考驗。根據實際情況,首先要規范車輛進出管理操作程序,指引車輛進入車庫按規定停放到指定位置,避免了車輛在區域內亂停亂放現象。另外加強對車輛的巡視力度,及時發現不安全因素,及時排除隱患。
五、消防管理
堅決貫徹《預防為主、防消結合》的方針政策、嚴格落實消防的法律、法規。針對區域內配備消防設施、設備、各類消防器材和監控系統,定期進行消防大檢查,并配合消防維護保養單位對消防系統進行全面調試,確保消防系統正常運行,隨時保持應急突發事件,另外部門要組建了一支過硬的義務消防隊伍,時刻做好戰斗的準備。
六、培訓管理
培訓工作是一項重要的工作,始終要堅持常抓不懈不斷的提高員工的業務素質,以理論聯系實際進行:《軍人的單兵隊列動作》《崗位操作規程》《應急突發事件的處理程序》《物業管理基礎知識》《消防基礎知識》,要求各隊員在處理各類事件時,要保持穩重心態,靈活運用,妥當處理。提高隊員處理突發事件的能力。以急院方、病人之所急、想院方、病人之所想的工作態度對待院方、病人及家屬,做到外塑形象、內強素質,確實提高部門人員的服務質量,達到良好的培訓效果
物業的管理方案12
第一節 項目接管驗收
依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已建成物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。
一、接管前期管理工作主要內容
1、管理中心的組建和運作;
2、接管運行方案的制訂和儀式安排;
3、移交事宜的處理;
4、接管過程管理工作。
(1)接管儀式的組織和接管手續的辦理;
(2)相應安全、防范措施和管理方案。
二、接管期管理工作重點
1、協調各方矛盾和利益,完善管理機制和制度由于用戶對現行物業管理法規制度的認知程度和理解水平的不確切,在接管期以管理中心為主體,引導建立物業管理的新秩序和新格局。對此,“XX創意產業園區”物業項目管理中心、駐園單位、相關部門均存在一個相互適應、磨合、協調的過程。
在此我們應重點做好以下幾個方面的工作:
建立完善的信息反饋和處理機制,使駐園單位對物業充滿信心;
明確有關各方的權利義務,使本項目成為俱榮俱損的整體;
創造理解和寬容的園區,營造高效、整潔、和諧的氛圍;
2、營造氛圍,創造舒適居住環境我們將針對本物業項目的特點制訂公共關系計劃,尤其在接管期內創造各種機會和條件加強與入園單位的交流與溝通,了解用戶的需求,創造舒適、安全的辦公環境。
3、管理服務措施我們在接管期將根據不同的階段和工作內容,主要針對物業功能完善和改造、接管儀式、接管手續的辦理幾個方面作出以下安排:
接管儀式的組織、籌辦、舉行;
接管手續的辦理(一條龍服務,現場辦公);
交接資料;
二、物業項目接管計劃
1、“XX創意產業園區”物業管理中心掛牌,正式開展工作;
2、各類管理人員和工程技術人員基本到位,開展崗位培訓,完成工作責任和崗位劃分。明確各管理崗位的職責和范圍,明確工程技術人員的專業分工和專業范圍;
3、管理人員熟悉現場情況和相關崗位,修訂完善各項管理規章制度,初步磨合管理工作體系的運作;
4、各類員工就位,開展崗前培訓,熟悉工作崗位;
三、接管期間的治安管理
1、確立在接管期“人防為主,技防、物防為輔”的治安管理思路;
2、根據接管期的不同階段,制訂相應的保安編制、崗位布置和巡邏方案;
3、加大接管期人流、物流、車流的有效監控,確保接管期的治安管理工作任務的完成;
4、加強治安消防的宣傳教育力度,使廣大用戶培養起自查的良好的治安消防意識。
四、項目接管驗收重點
將重點從一下幾個方面出發,切實做好項目的接管驗收和移交工作:
1、公司選派素質好、業務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;
2、既應從今后物業維護保養管理的角度驗收,也應站在客戶的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護客戶的合法權益;
3、接管驗收中若發現問題,要明確記錄在案,約定期限督促移交主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;
4、落實物業的保修事宜。
五、接管驗收工作目標
1、明確交接雙方的責、權、利關系;
2、確保物業具備正常的使用功能,充分維護客戶的利益;
3、為以后的物業管理創造條件:通過物業的接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料,可以摸清掌握物業的性能與特點,預防管理中可能出現的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業管理創造了條件。
第二節 項目移交接管
一、項目資料及圖紙的移交
(一)產權資料
1、項目批準文件;
2、規劃用地批準文件;
3、建筑執照。
4、業主資料
(二)工程技術資料
1、地質勘察報告;
2、工程合同及開竣工報告;
3、工程預算;
4、圖紙繪審記錄;
5、工程設計變更通知及技術核定資料(質量事故處理記錄);
6、工程竣工圖(總評面圖、建筑、結構、設備、附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙);
7、隱蔽工程驗收記錄;
8、沉降觀測記錄;
9、地基處理記錄;
10、鋼材水泥等主要材料的質量保證資料;
11、新材料、構配件的簽訂合格證書;
12、水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書;
13、砂槳、混凝土試塊試壓報告;
14、施工驗收證明書。
二、房屋移交接管內容
1、建筑外檐;
2、梁、柱、板主體;
3、公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗;
4、室內及樓道配電箱;
5、配電柜;
6、公共部位照明。
三、公共設施接管驗收項目內容
1、中央空調系統;
2、高低壓配電室設備;
3、鍋爐房系統;
4、真空泵房、氣泵房、水泵房設備系統;
5、消防中控、監控系統;
6、給排水系統;
7、弱電系統(電話、電視、網絡、廣播、音響、對講等);
8、電梯系統;
9、污水處理系統;
10、院內路燈、公共走廊照明系統;
物業的管理方案13
一、工程分析
根據所提示數字,管理面積約為14.5萬平方米,其中,高層建筑約占總數的50%,其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備,其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。
二、主要管理方案內容
根據上述數字顯示,做出對該工程的物業管理方案如下:
1、管理機構設置及人員配置
根據管理效勞的總體設想及小區的特點,本著“以人為本、效勞至上、精干高效、以崗定人〞的原則建立物業管理機構,管理實行工程經理負責制。該工程設工程經理1人和客戶效勞部〔以下簡稱客服部〕、維修部、安防部、環境部等四個職能部門,共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管,協助工程經理完成小區日常的各專項效勞工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書〔附后〕,在公司檢查時,可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為標準和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。
至于效勞人員的效勞標準要求,如客服部的維修處理及時率、回訪率,維修部的維修及時率、設備設施完好率,安防部對工程的巡查頻次以及環境部對園區的清掃頻次和標準,那么依照公司所提供的效勞等級為準。
1.1客服部
根據管理面積和國際質量體系標準,客服部安排5名管理人員。其中包括:
客服主管一名,主要負責工程客服部的日常管理工作,檢查客服人員的日常行為標準、效勞質量及工作完成情況,處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓,并參與小區各項費用的收取工作。
接待員1名,負責工程部效勞的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
收費員〔財務〕1名,負責工程物業費、水電費的收取,并控制有償效勞費的收繳和管理工作,對所收取款項應在當日做好相關記錄后,交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。〔如有水電表查抄工作,可委托維修部門協助完成〕
庫房管理員1名,負責工程所需物資的采購報表,出入庫管理和辦公設備的管理工作。
行政文員1名,負責工程日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。
四名員工相輔相成,協作溝通,在完本職工作的前提下,分別分配相應的收費任務,以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪,并生成電子文檔,以便日后查找。
1.2維修部
根據本工程實際情況和按照國際質量體系標準,維修部共設維修人員6-8名〔如有高壓配電室那么設值班人員2名,24小時輪流值班,并負責工程大型電力設施的維修保養工作〕,其中設:
主管1名,主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。
其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名〔如電梯維保由專業維修公司分包,那么可省去該職務人員〕,分別負責工程的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大工程的效勞范圍,分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能,例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等,使維修人員能夠全方位開展。員工薪酬以績效考核制制定,以鼓勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班,負責工程夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作,做好值班記錄。
負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作,每年的4月和10月對小區內的大型公共設施〔如:配電箱、水泵房、給排水系統等〕進行常規性檢查,確保設備設施的完好運行〔春秋季設備設施維保方案需根據實際另行擬定〕。
負責轄區內重大節日期間,社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。
1.3安防部
根據工程實際情況,安防部設安防人員13名,以8小時三班倒
的制度負責工程24小時平安防范工作。其中包擴:
安防部主管1名,主要負責管理本部門員工,處理本部門日常事務,并負責對下屬員工的BI行為標準和工作的檢查,下屬員工的培訓及績效評定工作。
門崗3名,主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作,對出入小區的車輛進行檢查登記,如有物品出入時,應在接到客服部的物品放行憑證前方可放行。
巡邏崗6名,分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的平安防范和車輛疏導工作。
電子監控室3人,以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視,協助安防人員管理小區安防工作,力爭在第一時間發現安全隱患,以便及時排除。并負責工程部各部門員工的工作監督。
1.4環境部
根據工程的實際情況,環境部設效勞人員12名,負責工程所轄區域的保潔、綠化等工作,其中包括:
環境主管1名,主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。
室內保潔員5名,9棟高層安排3名,6棟多層安排2名,負責工程樓宇內的環境衛生清掃及電梯清掃和腳墊的更換工作。
室外保潔員3名,負責工程樓宇外的環境衛生清掃工作,包括
工程水系的衛生維護工作。
綠化工3名,負責工程區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。
效勞標準那么根據工程物業效勞等級而定。
三、其他管理方案
1、常見突發事件的處理
1.1火災突發事件處理
1.2水浸突發事件處理
1.3電梯困人突發事件處理
1.4未知停電事件處理
1.5暴力突發事件處理
1.6盜竊以及其他犯罪活動處理
以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程,防范于未然,確保工程的公共平安。
2、社區文化的開展
效勞中心結合工程的實際情況,以“健康、求知、情趣、文娛、公益〞為導向,開展豐富多彩的社區文化活動,營造小區特有的文化氣氛。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳,有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動,例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等,以增進物業與業主的友好關系,促進物業公司的開展。
近年來,在商業中出現了一種新的購物場所——超市,在城市中十分火爆。這種直接、方便、快捷的購物方式,不僅倍受顧客的青睞,而且這種購物場所日益增多。筆者認為,如果將社會化、專業化、市場化的物業管理引入大型超市的管理中,通過高素質隊伍的高起點管理、高標準效勞,定會給顧客創造更加平安、優美、潔凈、方便的購物環境。這樣不僅可以極大地方便顧客,而且會給經營者帶來更大的社會效益和經濟效益。
物業的管理方案14
一、項目概況
1、地理位置
該項目位于sh區與jz區的結合部,面臨武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。
2、項目主要經濟指標
二、物業管理資料
物業管理將政策和法規為理論依據,寓管理與服務之中,建立社區服務體系。為住戶帶給全方位管理,服務項目呈現多元化、全方位態勢,總體歸納為“六項管理、三類服務”,即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面:
A、工作的主動性
管理職責人與服務中心相結合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護,執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務,季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,并做到制度化、規范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統一管理,對于不同的設施、設備進行不同的維修管理,執行相應的工作質量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標,基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括:樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統,周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況,建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務,充分利用現有資源,提升智能系統功能,透過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作,即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運到達環衛設施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衛生,區域管理的過程控制,確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區禮貌潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷,構成環保意識,日常管理與保護有機結合,提高住戶的生活質量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員,將片區負責與巡查相結合,科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治(消)結合”的方針,對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業轄區里,對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理,隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求,并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀,使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理,如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同,為全體業主及住戶帶給的經常性服務,是所有業主及轄區內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業管理之中。如:清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體帶給的服務,如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶帶給舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業主及住戶的意見,開辟新的服務項目。
物業的管理方案15
(一)、房屋共用部位、共用設施設備的使用管理、維修和更新
根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復屬于開發商保修范圍的,按保修工作流程及時向開發商提出報告與建議,并協助開發商維修編織合理的維修養護計劃,建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全
合理使用,不任意拆動原房屋結構,不任意改變原建筑的用途
各類設備設施信息記錄清晰明確,臺帳清楚
及時保養維修,保持房屋及公共設備設施的完好
因房制宜,有計劃地安排保養維修任務
完善的建筑管理、房屋維修保養、公共設備設施保養制度
完善的管理、檢查、考核制度
給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態
建立和貫徹各項規章制度及各項標準
搞好維修保養計劃管理,科學安排施工進度
(二)、房屋共用部位、共用設施設備維修養護的管理規定
【房屋、建筑設施】
建物維修工
a.按《房屋、設施維修養護規程》與《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》的內容要求進行修繕養護;
b.每月一次按《房屋、設備、設施巡視內容與要求》對小區房屋建筑,公用部位、設施進行巡查;
c.將周期巡查、養護結果記錄于《共用部位巡查、養護記錄表》內;
d.房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.房屋、設施發生異常,及時報告設備主管,并在設備主管協同下排除異常。
設備主管
a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施房屋、設施的維修保養工作,對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督;
d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證;
e.每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經經理審核后上報公司主管部門;
【供配電設備】
電工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)"運行"與"備用"每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。
【消防設備】
日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障;
定期檢查
a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由設備主管組織,并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。
維修保養
a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵"運行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門
【給排水設備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房
每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵"運行"與"備用"每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應急預案》規定負責處理應急事件。
【弱電設備】
分承包方維保人員
a.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛星天線,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
b.信號接收機房每周打掃一次,信號接收設備每月清潔一次;
c.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養。
保安人員
a.負責監控中心設備的日常運行操作,每班清潔監控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備,每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備,并記錄《監控、對講設備巡視記錄表》;
b.發現異常情況,及時報告保安主管、設備主管。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯系委托保養工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監控系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
h.按《應急預案》規定負責處理應急事件;
【電梯設備】
分承包方電梯維保人員
a.每周按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《電梯設備維修保養規程》的內容要求進行定期保養,同時負責清潔電梯機房環境,并將結果記錄表內;
b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。
電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管,督促維修保養;
b.負責電源部分的維修保養及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備,記錄《設備定期啟動表》。
設備主管
a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯系委托保養工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.實施電梯設備的運行管理,按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方的監管。對電梯設備維修保養工作進行檢查、驗證;
d.每周巡視電梯機房設備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設備的運行狀況,填寫《電梯設備系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
【水泵設備】
管道工
a.每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵"運行"與"備用"每二周交替更換一次;
c.按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內;
e.給排水設備發生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協同下排除異常和故障。
設備主管
a.負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;
c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作,并進行指導,檢
查;
d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門;
f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;
g.每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經理審核后,交公司主管部門;
i.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
j.按《應急預案》規定負責處理應急事件。
(三)、房屋共用部位、共用設施設備維修養護計劃及實施方案
【雨污水總管及屋面外墻】
對屋面雨水總管,污水總管進行疏通保養,屋面雨水總管網罩無脫落/每季一次
對污水總管出墻管進行疏通,保持出墻橫管無堵塞。/每季一次
對屋面進行巡查,保持屋面隔熱板鋪墊平整,無破損,屋面排污溝無堵塞、開裂現象,排水暢通。/每年二次
對屋面女兒墻勘查,墻面無裂縫,灰縫飽滿,不傾斜。/每年二次
【小區內道路、側石、圍墻】
對小內路面,側石進行巡檢:/每月一次
a.區內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不絆
腳,排水暢通,修補路面接縫嚴密,無積水、泛水現象;
b.混凝土路面不起砂,無脫皮、斷裂,明溝不斷裂;
c.路邊側石平直,保持高低一致無缺損。
對圍墻柵欄檢查保養,修復斷裂圍墻柵欄,保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。/每年二次
油漆鐵柵欄。/每年一次
【雨污水窨井、下水道】
對區內雨、污水管進行檢查、清撈。/每季二次
雨污水窨井鐵蓋除銹油漆(油漆顏色為黑色)。/每年一次
疏通小區內污水下水道,保持下水道暢通,同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。/每季二次
汛期前應對下水道進行疏通,清撈窨井內淤積物。/汛期前一個月
【屋頂避雷帶】
對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試,接地電阻符合相關規定,高層在12層以上應有防雷專業單位進行測試,防雷測試單位應具有專業資質,完成測試工作后,應出具測試報告。/每年一次
對屋頂避雷帶進行勘查,避雷帶應保持完好無斷裂,局部銹蝕應除銹、補油漆。/每年二次
【小區內路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】
夜間應對小區內路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視,及時發現與修復熄滅的燈具,燈桿油漆無剝落,燈罩完好,無破損現象。每日一次
檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。/每年一次
檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。/每周一次
【雕塑景觀、噴水池】
對雕塑、景觀檢查保養,發現問題及時處理。/每季一次
噴水池檢查保養內容:
a.巡視噴水池,損壞部位及時修復;/每周一次
b.檢查保養給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效;/每月一次
c.檢查水泵、水泵控制系統工作是否正常;/每月一次
d.檢測潛水泵絕緣;/每年一次
檢查水底照明燈具,應保持完好無損,供電線路控制保護系統完好,電氣絕緣電阻達標。/每年兩次
【兒童娛樂設施】
對兒童娛樂設施檢查保養,注潤滑油,緊固螺栓等連接件,保持設施安全可靠,發現問題及時檢修。/每月一次
對設施油漆作防銹保養。/每年一次
【健身設施】
檢查保養健身設施,保持設施安全可靠,健身房器械功能完好安全。/每月一次
對設施油漆作防銹保養。/每年一次
【圍墻大門及電動大門】
檢查圍墻大門門腳頭及四周,應嵌粉密實。/每年兩次
大門除銹、油漆。/每年一次
檢查保養電動大門,應開啟靈活。/每月一次
【地面停車位】
檢查地面平整,無積水、進出無阻礙,鎖具功能良好。/每季一次
【地下車庫】
檢查車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置應保持功能正常;/每月一次
保養車庫大門保安閉鎖裝置及停放升降裝置;/每年一次
巡查照明燈具及應急照明裝置,保持功能良好;/每季一次
檢查消防設施功能可靠,防火門、緊急通道門啟閉靈活;/每季一次
巡查紅外線傳感器、計時、監控裝置應功能可靠;/每周一次
保養紅外線傳感器、計時、監控裝置。/每年兩次
【樓道、室外消防栓】
檢查樓道內及室外消防栓應無滴漏水或損壞。/每月一次
油漆室外消防栓。/每年一次
檢查消防帶完好無損。/每年二次
檢查消防閥門無銹蝕、啟閉靈活。/每年二次
檢查消防報警按鈕完整無損,功能可靠。/每月一次