小產權房不可轉正
小產權房不可轉正
你聽說過小產權房嗎?小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。下面由學習啦小編為你詳細介紹小產權房的相關法律知識。
小產權房不可轉正
小產權房之所以被這么多人搶購，關鍵還是因為小產權房的房價相對于商品房來說要低好多。現在商品房的價格日益高漲，想要購買一處商品房安家，談何容易。所以，價格低的小產權房自然受青睞。
小產權房不可轉正
小產權房搶購火熱的原因除了房價低外，還有一個原因就是，當前的相關政策對于小產權房的買賣沒有一個強有力的處罰措施，加上基層鄉政府以及村政府的默許推動，讓小產權房禁而不止。
已經購買的小產權房能否轉正?
很多人購買小產權房都抱著一個僥幸的心理，總想著，買了房以后，說不定哪天政府就出臺相關的規定，小產權房可以轉正，可以和商品房一樣取得產權證。這種僥幸心理其實是錯誤的，目前小產權房轉正是不可能的，原因有以下幾點：
1、小產權房是違法的，有明確的法律依據。
《土地管理法》第六十三條明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有使用權，其興建的房屋只能在集體成員內部流轉，而無權賣給城市居民。
《憲法》第十條規定，農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。換言之，城市居民也無權購買集體所有制土地上的建筑，何況集體所有制土地上的建筑不是商品房，即便購買也無法取得《房屋所有權證》《土地使用權證》等合法手續。此外，《城鄉規劃法》等法律法規也明確了這一點。
2、小產權房挑戰耕地底線。
在利益驅動下，一些村級集體組織和鄉鎮政府，不惜占用大好耕地興建小產權房，已是公開秘密，并大肆蔓延。如不嚴肅清理和取締，會危及18億畝耕地底線。
3、如果小產權房合法存在，容易導致權勢人群到農村圈地、圈房，使農民陷入困境。
有調查顯示，購買小產權房的人多是在城里有房有車的“有錢、有閑人”。一旦將小產權房合法化，受益最大的必然是富人階層。農民表面上能獲取少量收入，一旦房屋和土地賣完，在沒有一技之長的前提下，容易坐吃山空。
針對上述所存在的事實和原因，在面對小產權房這個問題上，國土資源部有關負責人指出，小產權房是一個模糊的、不準確的概念，實質是違法建筑無產權，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，也是違反相關政策的。因此，小產權房轉正在目前是無法實現的。
購買小產權房有哪些風險?
1、法律方面的風險。
鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實并不是商品房。
所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
但是根據已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由于合同無效，購買人的權利將無法得到保障。由于鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
2、政策方面的風險。
在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
3、監管缺位風險。
鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支持，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。
如果是將購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業管理也極易出現問題。
4、轉讓風險。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。
由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說購買后也不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
小編提醒：
小產權房買賣在我國是不被允許的，購買小產權房不但不合法，還要背負各方面的風險，雖然小產權房的價格便宜，當時如果哪一天國家進行大力整治，那么，當初購買的小產權房將有可能面臨被收回或者其他處理措施，最后，損失的還是自己，因此，小編建議各位購房者在選擇房屋類型時要慎重考慮，盡量選擇有產權證的房屋。
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產權證的辦理流程
1.購房者要審查發展商的資格手續是否健全，也就是我們常說的五證是否完備。
2.買賣雙方進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。
3.買賣雙方接到交易所辦理過戶手續的通知后，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續。交易所會給買方發放房產賣契，原則上房屋產權證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續和產權登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。
4.辦理完買賣過戶手續后，買方應持房地產交易所發給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區(縣)的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發票存根復印件、身份證復印件、《房屋所有權轉移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。
5.經房地產管理部門審查驗證后，買方可領取房地產權證。
有些地方在商品房買賣過程中，開發商也會提供代辦交易登記、過戶和房地產權證的服務，不過，具體過程基本上都由開發商一手操辦，買房人控制不了具體的進度，不能及時了解相關情況。因此，在條件許可的情況下，購房者最好能由本人或委托代理人與開發商一起辦理。
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