建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容是什么(2)
建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容是什么
四、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)
專有權(quán)，又稱專有所有權(quán)，是指在區(qū)分建筑物的專有部分上成立的所有權(quán)。
(一)專有部分專有部分必須具有獨立性。關(guān)于專有部分的范圍，民法學(xué)界存在四種學(xué)說：壁心說、最后粉刷表層說、空間說和折衷說(壁心和最后粉刷表層說)。
(二)專有權(quán)行使的限制區(qū)分所有建筑物的專有部分具有獨立性，專有權(quán)人有權(quán)對其專有部分進(jìn)行自由使用、收益及處分，無須征得他人同意，這種專有權(quán)在效力上與一般的單獨所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。專有權(quán)人在行使專有權(quán)時應(yīng)當(dāng)遵守《物權(quán)法》第7l條、77條、83條的規(guī)定。
其一，專有權(quán)人行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全，不得損害其他專有權(quán)人的合法權(quán)益。
其二，專有權(quán)人不得違反法律j法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經(jīng)營性用房。
其三，專有權(quán)人不得任意排放污染物或噪聲，不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。
五、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)
共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分享有的權(quán)利。
(一)共有部分區(qū)分所有建筑物的共有部分即專有部分以外的建筑物其他部分。
(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有權(quán)的特征
1、從屬性
2.不可分割性
3.客體范圍的廣泛性
4.法律關(guān)系的多重性
5.不涉及優(yōu)先購買權(quán)
(三)區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利與義務(wù)區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的權(quán)利包括：
(1)共有部分的使用權(quán)。
(2)共有部分的收益權(quán)。
(3)共有部分的單純的修繕改良權(quán)。
(4)物權(quán)請求權(quán)。
區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的義務(wù)主要包括：
(1)依共有部分本來的用途進(jìn)行使用的義務(wù)。
(2)分擔(dān)共同費用和負(fù)擔(dān)，如維修費和稅費等。
六、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的成員權(quán)
(一)成員權(quán)的含義所謂成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的建筑物管理團(tuán)體成員之一而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
(二)成員權(quán)的內(nèi)容成員權(quán)人享有的權(quán)利：
(1)投票表決權(quán);
(2)參與訂立建筑物管理規(guī)約權(quán);
(3)選舉及解除管理者權(quán);
(4)對公共管理事項的請求權(quán)(如請求召集成員大會的權(quán)利);
(5)撤銷權(quán)，按照《物權(quán)法》第78條第2款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
成員權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)：
(1)執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的會議作出的決議的義務(wù);
(2)遵守管理規(guī)約的義務(wù)。
(三)成員權(quán)的行使方式成員權(quán)的行使往往表現(xiàn)為管理團(tuán)體的設(shè)立及其運作。
管理團(tuán)體或管理組織，包括區(qū)分所有權(quán)人大會與管理委員會。
業(yè)主大會決定區(qū)分所有建筑物的重大事項。
業(yè)主大會與業(yè)主委員會的決定屬于業(yè)主的共同意志，對全體業(yè)主具有約束力，這是私法自治的體現(xiàn)。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會除了具有決議權(quán)以外，還有如下權(quán)利：對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)等費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
區(qū)分所有建筑物日常事務(wù)的管理有兩種方式：一是自行管理，二是委托管理。
建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)
1.建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的概念專有權(quán)的概念存在“空間說”和“非空間說”兩種學(xué)說。多數(shù)學(xué)者持前一觀點，認(rèn)為專有權(quán)是指區(qū)分所有人對專屬自己的，由建筑材料組成的，在構(gòu)造上和使用上具有獨立性的封閉建筑空間所享有的所有權(quán)。如德國法學(xué)家貝爾曼認(rèn)為，專有權(quán)是在“供居住或供其他用途(尤其供營業(yè)或辦公)之建筑空間上所設(shè)立的專有所有權(quán)”
2.專有部分的范圍建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)的客體，是指專有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)指向的對象—區(qū)分所有建筑物的專有部分。如何劃分專有部分之間、專有部分與共有部分之間以及專有部分與建筑物外部之間的界限。
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