小產權房該怎么清理
小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。下面由學習啦小編為你介紹小產權房的相關法律知識。
小產權房的清理方法
目前小產權房清理正在征集方案。
小產權房產生的深層原因是我國城鄉二元土地所有制度的劃分和集體土地上市流轉機制的缺位，是高房價時代的“副產品”。設計小產權房清理方案時，征求民意是不可缺少的環節，因為影響面太廣。
小產權房該怎么清理
國土部21日召開新聞發布會，公布2011年房地產用地管理調控等情況。國土部執法監察局巡視員王宗亞表示，今年國土部將聯合相關部門，選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展“小產權房”的試點清理，試點城市名單和試點方案目前正在研究中。(2月22日《新京報》)
終于盼來與小產權房有關的準確消息了。自從2007年當時的建設部發布小產權房風險提示以來，輿論不僅盼望有關部門對小產權房明確態度，而且也希望盡快拿出治理方案解決“舊賬”，然而，態度是明確了——小產權房不受法律保護，禁止建設、銷售、購買小產權房，卻始終沒有拿出一個解決“舊賬”的方案。
據媒體報道，國土部官員在2008年8月曾透露，相關部門已對全國部分城市小產權房問題進行了抽樣調查，并已起草相關報告上報國務院。但公眾沒有看到下文。2010年2月，國土部官員再次透露，已經完成針對小產權房的調研，爭取年內出臺解決方案。但公眾最后還是等空了。國土部在通報去年一季度土地違法情況時表示，小產權房有所抬頭。顯而易見，這既是因為缺少統一的治理方案，也是因為地方政府缺乏治理的動力。
如今，有關部門表示要清理小產權房，而且還明確表示要從今年開始，終于讓這個久拖不決的問題首次明朗化了。有關部門采取試點清理的方式，是因為小產權房成因復雜，牽扯面廣，必須要謹慎操作，先行試點，只有在試點的基礎上制定統一治理方案，才可能實現法律與民意的平衡。
在筆者看來，即使是試點方案，也應該問問民意，而不能是政府部門單方面行動。但從報道中看不到有關部門就試點方案要公開征求意見的表態。究竟如何進行清理，公眾云里霧里。
據悉，全國小產權房面積將近60億平方米，有的城市小產權房所占比例將近一半。這就提醒我們，設計小產權房清理方案時，征求民意是不可缺少的環節，因為影響面太廣。盡管有關部門過去對小產權房進行過抽樣調查，圍繞小產權房也研究了多年，但調研結論是否與民意訴求相吻合，還是一個沒有拉直的問號。
或許在有關部門看來，試點清理是小范圍操作，影響面不大，試點方案不需要征求民意。但筆者以為，即使是試點，也會觸及部分人的利益，試點人群的利益同樣需要考慮，理應公開試點方案，給予每個人表達意見的機會。
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小產權房的產生原因
城市房價過高
小產權房最吸引人的地方就在于其價格優勢，這從另一個角度也說明了現在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產權房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產市場價格經歷了一次全國性的上漲。根據國家統計局發布的數據，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是房價上漲最快的城市，分別達到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。雖然年后稍有回落，據預測2007年北京市房地產均價仍上漲了11.74%。由于我國經濟社會發展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
擦邊球的空間
《中華人民共和國憲法》第八條中明文規定：“參加農村集體經濟組織的勞動者，有權在法律規定的范圍內經營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第六十二條規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
根據以上法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。
國土資源部的一位副總督察曾突出說明：“建設使用農村集體土地，法律規定只有四種情況：一是農民的宅基地，二是農村公共設施的用地，三是農村興辦的村辦企業或者聯營企業，四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實現的時候可以允許。除此以外，都是現行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在四種情況內建小產權房，就不涉及到所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關小產權房建設用地的手續，就不應該存在什么大的原則問題。
正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。
農地制度不合理
農地制度安排中的不合理因素導致了農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。
農村集體建設用地和城市建設用地產權地位的不平等表現在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”;城市建設用地使用主體有使用權證，可以作為抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產評估，而農村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產功能。同時國家對農村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規定，一旦轉變用途還需要經過國家相關部門的審批和征收。這直接導致了農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。
根據國研中心課題組的調查，在“合法的”房地產開發過程中，土地增值部分的收益分配，只有 20%到 30%留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占 5%到 10%;地方政府拿走土地增值的 20%到 30%;開發商則拿走土地增值收益的大頭，占 40%到 50%。
而小產權房則是農民集體直接自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用);此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商;而建筑商就是當地農民。如此一來，小產權房的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用(如學校)、應繳納的稅款、營銷費用等房地產商的成本費用也都大大節省。因而其開發成本，相比真正的商品房成本能低過 1/3。這也是小產權房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。
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