不動產(chǎn)物權(quán)未登記的合同怎么認(rèn)定效力

　　權(quán)利人基于不動產(chǎn)所享有的物權(quán)。包括所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)6種。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹相關(guān)法律知識。

　　不動產(chǎn)物權(quán)未登記的合同怎么認(rèn)定效力?

　　不動產(chǎn)物權(quán)未登記的合同效力認(rèn)定《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

　　該項規(guī)定將債權(quán)行為與物權(quán)行為區(qū)分開來，對于導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為，即設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同是否生效，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《合同法》規(guī)定來進(jìn)行判斷，而不能以不動產(chǎn)是否已經(jīng)辦理物權(quán)登記為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷。不動產(chǎn)物權(quán)登記與否不是合同簽訂的必要條件，亦非能夠影響合同效力的因素。

　　不動產(chǎn)物權(quán)登記程序

　　1、登記申請，尚未登記的和繼承、遺贈、產(chǎn)權(quán)發(fā)生改變的不動產(chǎn)由當(dāng)事人到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所提出登記申請。

　　2、提交材料，包括當(dāng)事人的身份證明、不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和來源證明等。

　　3、受理，登記機(jī)構(gòu)接到申請以后要對產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行核實，而且對于房地產(chǎn)、土地附著物等進(jìn)行實地查看核實無誤以后登記。

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　　所謂不動產(chǎn)登記的效力，指的是登記這一法律事實對當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)所施加的實際作用。登記在不同立法體例中對不動產(chǎn)物權(quán)的作用是不同的。在中國不動產(chǎn)登記體制下，不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。

　　(一)登記的公示力

　　所謂公示，是指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的事實通過一定方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。

　　(二)登記的形成力

　　登記的形成力，又稱物權(quán)變動的根據(jù)效力，是指登記具有使基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力。

　　(三)登記的推定力

　　登記的推定力又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動產(chǎn)權(quán)利的效力。

　　(四)登記的公信力

　　登記的公信力是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，如果以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。也就是說，不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

　　特殊類型

　　(一)更正登記

　　更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實體權(quán)利關(guān)系原始的不一致狀態(tài)，對既存登記內(nèi)容的一部進(jìn)行訂正補(bǔ)充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。

　　根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件：

　　(1)不動產(chǎn)登記事項記載錯誤。

　　(2)須權(quán)利人或利害關(guān)系人申請。

　　(3)須登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤。

　　(二)異議登記

　　異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。

　　根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，異議登記應(yīng)具備如下要件：

　　(1)不動產(chǎn)登記事項被認(rèn)為錯誤。

　　(2)登記權(quán)利人不同意更正或登記機(jī)關(guān)不予更正。

　　(3)須權(quán)利人或利害關(guān)系人向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請。

　　異議登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記，而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項：(1)權(quán)利保全效力。(2)風(fēng)險警示效力。

　　(三)預(yù)告登記

　　預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進(jìn)行的登記。不動產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國中世紀(jì)民法所創(chuàng)， 《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區(qū)“民法”所繼受。

　　因預(yù)告登記要發(fā)生物權(quán)的排他效力，故根據(jù)物權(quán)公示原則，預(yù)告登記必須具備如下要件：(1)經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項，須是可以本登記的事項。預(yù)告登記是為本登記作準(zhǔn)備的，它只是一種請求權(quán)的保全，本身不具有獨立的效力，只有在進(jìn)行本登記后，才能發(fā)生當(dāng)事人所期待的物權(quán)效果。(2)須不動產(chǎn)權(quán)利人同意或有法院的假處分命令。

　　預(yù)告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權(quán)利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產(chǎn)保護(hù)效力。