相鄰關系糾紛的特點與難點分析(2)
相鄰關系糾紛的特點與難點分析
四、處理原則
1、明確物權歸屬，定份止爭
相鄰關系問題從根本上說應該是一個物權問題，所謂定份止爭，要想止爭，必須先定份。對相鄰關系問題而言，一些問題的產生根源就在于對物權歸屬問題的爭議，尤其涉及到哪些部分屬于專有，哪些部分屬于共有，問題尤為復雜。我國物權法專有部分與共有部分的區分雖然沒有明確規定，但最新的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對此作出了較為明確的規定，指出建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;
(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;
(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。
該三項標準不應孤立來看，而是應該同時具備，方可認定為專有部分。而在具體司法程序的認定過程中，該三項標準可具體為：是否是獨立的部分;是否具有獨立的出入口;是否屬于合法建筑。另外，該司法解釋規定，規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。概括起來就是有規劃、有合同。而既不屬于業主專有也不屬于市政公用部分的，就應認定為共有部分。
通常來說，對專有部分的使用只要不侵害共有部分的使用、不侵害他人的專有部分的使用，就不應輕易認定為非法，而應對其使用權利進行保護。對具體案件而言，如果爭議一方的物權占用、使用、處分是基于其專有物權部分，而且也未有證據證明該使用范圍超過其專有部分，則一般不能認定其侵權。對共有部分，則應按照以下第二項原則——合理利用原則進行處理。
2、合理利用
實際在相鄰案件的民事審判中，真正針對專有部分發生糾紛的較少，大多數的案件發生爭議還是針對的共有部分。既不屬于業主專有也不屬于市政公用部分的，就應認定為共有部分。但具體來說，共有部分應分為兩大類：一是法定共有，即涉及物權法所規定的物業服務用房、公用設施等;另一部分即自然共有部分，即在司法解釋中所列舉的包括建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。所謂的天然共有部分，也就是構造這個建筑物所必須的，是指從小區建設成立之后，就不可能歸為個人所有，也不能由開發商把這個部分拿走的部分。該部分的爭議，主要涉及使用權限的大小，相鄰方誰使用的多了一些、誰使用的少了一些、使用的方式方法達不成一致所引發的矛盾。因此，在處理時必須遵循合理利用原則。所謂合理利用，首先不能違反法律、法規、管理規約、不能損害他人合法權益。比如說，利用其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權;但如果利用到了他人專有部分所對應的外墻部分，則具有侵權的可能性：空調可以安裝在自己房屋的外墻上，但有的空調主機安放在別人的外墻外，占了別人的位置，就不能叫做合理。對此，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條對“損害他人合法權益”有較為明確的規定，在審判中必須大膽應用。合理使用的第二個標準，應該是利益分享的合理性。比如，利用屋頂共有部分晾曬衣物或安裝太陽能熱水器，使個人生活獲益、便利，應在合理范圍之內，但如果是擅自安裝廣告或利用屋頂進行其他盈利性活動，收益歸個人所有，則無法認定為利用的合理性。總之，處理相鄰關系問題，首先應明確爭議目標的物權歸屬性，確定使用方使用權利的合法性，再判斷其使用方式、方法的合理性，合法性與合理性的統一，是處理相鄰關系案件的基本原則。
五、具體解決措施
1、完善城市化過程中的相鄰關系法律規定
我國關于相鄰關系的法律規定一直存在規定過于原則、難以解決實踐中相鄰關系的民事糾紛的問題。尤其隨著城市化發展，城市相鄰關系糾紛日益增多，但法律上卻對此規定甚少，這為審判帶來了極大的難度。法官在裁判過程中，雖可通過調解、勘驗、經驗法則等方式方法的應用解決審判中的實際問題，但這種自由裁量缺乏必要的、具體的參照標準，容易造成尺度不一，進而造成當事人的不認可，難以到達息訟的目的。
因此在今后，應加強對不動產相鄰關系的制度研究，將相鄰關系的中的各種權利、義務關系由法律作出明確規定，做到相鄰關系中的物權法定，減少審判的隨意性。在完善立法的過程中，我國可以學習其他國家已經成型的立法。例如，在相鄰建筑物構建方面，《日本民法典》就規定，建造建筑物，應自疆界線起保留五十厘米以上的距離;與人違反前款規定進行建筑時，鄰地所有人可讓其廢止或變更建筑。但是自建筑著手起經過一年，或其建筑竣工后，只能請求損害賠償，該規定既明確了兩建筑物之間的距離，并且明確了兩種責任承擔方式的適用時間范圍。
該種明確的法律規定方式值得我國借鑒。再例如，在有關煙塵、氣味、噪音等不可量物侵入的法律規定上，《瑞士民法典》則規定“依土地的位置或性質，或依當地習慣屬于未鄰人所不能容忍的去年概況的，尤其應為嚴禁”，而我國臺灣地區民法典則規定“其侵入輕微或按土地形狀、地方習慣、認為相當者，不在此限”。兩部法律從正反兩方面規定了對不可量物進行進行自由裁量的依據。此外，關于相鄰關系的歸責方式與免責情況也在審判實踐中適用不統一。
《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第一百零二條規定了相鄰房屋滴水糾紛適用過錯責任，而我國的民訴法及相關解釋，也沒有對相鄰關系糾紛的歸責原則作進一步規定，《物權法》第九十二條對用水、排水、通行、鋪設管線造成損害時僅規定造成損害的應給予賠償，雖有人認為這體現了相鄰關系的無過錯歸責原則，但筆者認為該規定并不明確。實踐中，也有很多當事人以自己無過錯為由進行抗辯，對審判、尤其是調解、釋法工作造成阻礙，筆者建議，法律應將相鄰關系的歸責原則進行明確規定，由于相鄰關系標的額小和鑒定成本高昂的特點，建議立法明確規定為無過錯責任或過錯推定責任，可以達到避免鑒定、為當事人節約訴訟成本的法律效果。
此外，對于補償標準，也應該規定相應的計算標準與范圍，做到有法可依、計算明確。
2、注重居委會、街道辦事處的調解作用
相鄰關系糾紛的復雜性在于當事人心態的復雜，有的確實是為了恢復原有居住空間，但也有的是為了爭奪物質利益，或者是為了報復借機生事，或是因為往日積怨出氣。而法院就個案進行審理的時候，往往難以查清隱藏在具體案件背后的種種其他矛盾，即使能夠查清，限于訴訟的特殊性，不能判超訴請，故單純就該具體案件進行調解有時難以達到案結事了的目的，在單個案件結案后也容易因為其他糾紛未解決造成結案不能服判息訴。相比之下，居委會與街道辦事處的調解則有很多優勢。
第一，居委會調解可以通過做當事人家人、朋友、鄰居等相熟人員的工作，間接做通當事人的工作，或通過與對方沖突矛盾對立情緒不嚴重的家人與對方的接觸，緩和、化解糾紛。比如在我院處理的某一案件中，在調解過程中我們了解到，與被告同住的父母愿意支付一部分賠償金以解決原、被告之間的糾紛，鑒于此原告也同意撤訴，但被告本人因為一些案外原因堅決不同意賠償，也因為被告的態度導致原告堅決不撤訴。如果訴前通過居委會調解，被告父母可以支付部分賠償金給原告，也許就可以避免訴訟的發生。
第二，居委會與街道辦事處工作人員，相比法院法官與法院其他工作人員而言，與當事人日常接觸較多，對爭議現場及爭議標的的歷史也比較了解，更容易通過各種相熟人員側面了解爭議背后的情況，將當事人的一些相關糾紛進行一攬子調解，找出一個利益最優化的解決方案。調解的過程其實也是當事人利益的一種博弈過程，在相關人員之間有多種糾紛的情況下，當事人為了爭取某種利益或擴大某種利益也會愿意適當放棄另一部分利益，此時，就容易達成調解的目的，而且在對多種矛盾綜合下的一攬子調解，有利于最終化解當事人矛盾。
3、與行政執法部門配合,重視事前救濟,增強事后執行力度
訴訟是一種事后救濟手段，有時需要花費高昂成本，不利于當事人經濟的解決問題。而相鄰關系的一些問題，其實可以通過行政行為的預先介入，達到化解糾紛的目的。例如一些老房子因為年久失修，造成漏雨發霉，可以通過街道辦事處找房管部門，動用公用的房屋維修基金進行修繕，這既有利于問題的解決，也可避免相鄰方在面對面的訴訟過程中增加對立情緒。再比如，在對房屋頂層或外墻進行其他用途前，可以通過召開業主大會或與全體業主就使用費用等進行協商，避免事后發生糾紛。同時規范完善行政審批、環境評估、行政復議、行政申訴制度，通過多種方式解決糾紛，避免最后的司法手段的介入。
而在面對強制拆除、恢復原狀的判決過程中，法院有時也難以單獨履行職責，需要其他行業、其他部門配合、協助與支持，才能真正的解決問題。當然，一些當事人選擇民事訴訟作為救濟手段，是因為過去長期的“官本位”思想導致不愿直接與行政部門打交道，或在與行政部門溝通并未取得預期效果的情況下的不得已選擇，但相信隨著我國行政部門的服務性職能越來越被強調，嚴格依法行政，達到有法必依，執法必嚴，一些相鄰關系的解決方式也會日益多元化，訴訟也將不會是當事人的必然選擇。
4、注重現場勘驗與經驗法則的應用
相鄰關系是來源于實踐的問題，最終也必然通過實踐的方式去解決，這就需要審判人員注重現場勘驗與經驗法則的應用。在相鄰關系案件中，當事人會提供照片、錄像、圖紙等證據證明自己的主張，但這些平面的證據并不能讓審判人員對損害的事實產生直觀感受，因此必須要進行現場的實地勘察。
在勘驗過程中，一方面可以更清楚的感受到損害是否對當事人產生了不利后果、影響大小，可以在雙方的對話中對損害發生的原因、因果關系有個初步的認識，更可以通過現場勘驗接觸其他鄰居、居委會等人員，聽取他們的意見，為合理裁判做好基礎。
另一方面，在實地的現場勘驗也是調解的另一次有利機會，法官與當事人邊走邊看邊溝通的過程中，比在法庭上正襟危坐的調解更加沒有距離感，更容易讓人信服、利于溝通。
通過現場勘驗之后，審判人員會對糾紛的產生、狀況大致做到心中有數，在接下來的審判中就要大膽應用經驗法則，節省訴訟成本，做出公正裁判。法律習慣本身就是法律淵源的一種，而從有利于生活秩序穩定和和睦鄰里關系的考慮，習慣與經驗也是相鄰關系案件要考慮的重要因素。例如，對公共通道的使用是否是符合日常習慣的，是否超過了其他樓層的程度，噪音的產生是否超在一般人可忍受范圍內;再例如，樓上裝修，樓下發生漏水現象，如果被告不能舉證證明與其無關，則根據經驗法則可推定漏水是由被告裝修所造成的。
如遇到賠償損失的訴訟請求，原、被告對數額達不成一致意見，可以通過找尋雙方都認可的維修部門議價的方式確定修繕費用，減少申請評估帶來的時間、金錢的損耗。如遇到不配合現場勘驗或評估的當事人，也可以利用《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》的規定，由阻礙方當事人直接承擔不利后果。現場勘驗與經驗法則的應用是相互補充的。如判斷所受侵害是否超過必要限度，應考慮受害方的特殊感受。而經過現場勘驗，發現受害人家有老人、小孩或特殊疾病者，對侵害事實的感受特別敏感的，在應用經驗法則時就應該多加注意，考慮其特殊感受。
5、建立社區法庭制度，創新糾紛解決機制，促進社區和諧
在城市，由于人口居住的社區化，導致人口以居住地為中心會產生一系列的矛盾與糾紛，其中就包括因相鄰關系而產生的糾紛。而這類社區的矛盾糾紛案件基本上都要在基層解決。因此，在現行基層法院人員緊缺的情況下，投入大量的人力、物力進行調查、取證、調解、做群眾的工作是非常困難的。基于這種狀況，就必須積極的探索新的糾紛解決機制來快速的處理這類問題。近日來，市南法院就針對青島市西部云南路片區居住人群結構復雜、矛盾糾紛較多、處理難度較大的特點，著手創建了新社區法庭。即在市南區的云南路設立一個社區法庭，抽出對審判、調解等有豐富經驗的法官到社區法庭任職，并通過與居民委員會、街道辦等的相互聯動機制，處理云南路周邊的地區的居民的各種矛盾。通過社區法庭制度，一方面達到社區事務處理的專門化、專業化效果、另一方面因社區法庭緊鄰相近的社區，對社區內發生的事情及時了解、及時處理，將矛盾化解在社區，消除在萌芽狀態。
總之，相鄰關系是來源于實踐的問題，最終也只能通過實踐去解決;相鄰關系的解決，既要重視法律效果，更重要的是重視社會效果，要符合人之常情、社會常理，決不能機械的適用法律，而要使用靈活的裁判方式和機動的調解模式。審判過程中，應注重判決的合理性和可操作性，加強執行力度，體現法律權威。更要通過各種方法、尋找糾紛的源頭，利用居委會、街道辦事處或其他行政機關的力量，協助解決其他糾紛，進而解決相鄰關系糾紛，促進社會和諧。
相鄰關系的處理原則
兼顧利益
兼顧各方的利益，互諒互讓、互助團結
相鄰各方對土地、山林、草原等自然資源的使用權和所有權發生爭議，或因環境污染發生爭議以后，必須本著互諒互讓、有利團結的精神協商解決;協商不成的，由有關國家機關和人民法院解決。在爭議解決以前，爭議各方不得荒廢土地、山林等自然資源，不得破壞有關設施，更不得聚眾鬧事，強占或毀壞財產。對故意鬧事造成財產損害和人身傷害的，除追究當事人的民事責任外，還應追究其行政責任，甚至刑事責任。
相鄰各方在行使所有權或使用權時，要互相協作，兼顧相鄰人的利益。以鄰為壑，損人利己，妨害社會公共利益的行為，是與相鄰關系所應遵循的原則相悖的。人民法院處理相鄰關系糾紛，也要兼顧各方的利益，使糾紛得以妥善解決。
提供利益
有利生產、方便生活
處理因相鄰關系發生的糾紛時，應從有利于有效合理地使用財產，有利于生產和生活出發。例如在處理地界糾紛時，如果原來未劃定地界，就應當根據如何便于經營管理和有利于生產發展的原則，來確定新的地界線。
公平合理
公平合理是民法所追求的價值目標，也是處理相鄰關系的基本原則，其中有四層含義：
(1)堅持權利義務平等。相鄰各方都是平等的民事主體，誰也不能只行使權利，不履行義務。相鄰一方不履行義務的，應承擔民事責任。
(2)行使權利應保持在合理限度內。
(3)尊重歷史形成的客觀狀況和先后順序。
(4)避免或排除不妨妨害，合理賠償損失。
相鄰關系的種類很多，法律很難對各種相鄰關系都作出具體規定，這就需要人民法院在處理相鄰關系糾紛時，應該從實際出發，進行深入的調查研究，兼顧各方面的利益，適當考慮歷史情況和習慣，公平合理地處理糾紛。
相鄰關系的主要特點
不動產相鄰關系具有以下特征：
第一，相鄰關系發生在兩個以上的不動產相鄰的所有權人或者使用人之間。相鄰人可以是自然人、也可以使法人;可以是財產所有人，如集體組織、房屋所有人，也可以是非所有人，如承包經營人、承租人。
第二。相鄰關系的客體一般不是不動產和動產本身，而是由行使所有權或者使用權所引起的和鄰人有關的經濟利益或者其他利益，如噪聲影響鄰人休息，對于不動產和動產本身的歸屬并不發生爭議。有的相鄰關系的客體是物，例如，相鄰竹木歸屬關系。
第三，相鄰關系的發生常與不動產的自然條件有關，即兩個以上所有人或者使用人的財產應當是相鄰的。如上例承包經營人乙不通過承包經營人甲承包的土地不能到達自己承包的土地。如果甲、乙之間的土地一個在河北，一個在西藏，自然就不可能發生這種通行關系。
所謂“相鄰”，不以不動產的直接相鄰為限。例如甲、乙兩村處于同一條河流的上下游，兩村雖然不直接相鄰，但亦可能因用水、流水、截水與排水關系，而又相鄰關系適用的余地。
相鄰關系的規則一般應由法律明文規定。但是，由于不動產利用關系的復雜性，法律不可能對所有的相鄰關系都作出明確的規定，因此，《物權法》第85條規定：對處理相鄰關系有規定的，依照其規定;法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。”
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