債務轉移行為怎樣才合法有效(2)

　　【律師意見】

　　一、農村宅基地使用權的法律性質

　　我國《憲法》規定，宅基地屬于集體所有。農村宅基地使用權是我國農村居民基于農村集體經濟組織成員的特定身份關系，向所在村集體經濟組織或村民委員會提出申請，由村民代表大會或村民大會討論通過后，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準而一次性無償取得的集體土地建設使用權。我國《物權法》將宅基地使用權納入用益物權范疇。同時，該法第152條規定：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。這是專門保障我國農村居民居有定所的社會福利，所以國家法律、法規對其主體有特別限定。《物權法》第153條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。國務院早在2004年10月21日頒布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，加強宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。那么，農村宅基地使用權可否在農村居民之間自由轉讓呢?

　　根據《土地管理法》第62條之規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。可以確認，農村宅基地使用權只能向本集體經濟組織內的成員轉讓，宅基地只能與其上的房屋一并轉讓，轉讓合同應當經有關政府機關或部門審批同意，轉讓宅基地使用權的村民不得再申請宅基地。該條款已成為目前司法實踐中處理農村房屋買賣合同效力及農村宅基地使用權轉讓糾紛的基本依據。

　　本案中，二被告作為漢臺區某村組農民向本村集體經濟組織外的第三人轉讓其名下宅基地使用權而簽訂的合同，顯屬惡意串通，損害集體利益，違反《土地管理法》第62條之規定，依據我國《合同法》第52條之規定，應為無效合同。根據該法第56條規定，無效的合同自始沒有法律約束力。且根據該法第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。故在所建成的農村房屋相關審批手續及產權已在二被告名下，無效合同根本無法履行時，第三人與其協商作價回購房屋，是主張返還建房投資款請求權，二被告如拒不配合協商、返還，則構成不當得利，第三人有權請求其返還不當得利。同時，二被告出資回購該農村房屋，實現了維護集體利益及村集體經濟組織對該宗集體土地的所有權，不存在《合同法》第52條所列合同無效情形，故該行為應予肯定。

　　二、本案債務轉移行為是否有效

　　債務轉移是指債務人將自己所承擔的債務轉移給他人承擔的行為?！逗贤ā返?4條規定，債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。本案中，原告與第三人有經濟糾紛，第三人負有返還原告欠款本息80萬元之義務。經三方協商，達成口頭協議：第三人將出資建成的農村房屋作價80萬元由二被告回購，第三人即享有對二被告80萬元的債權。經原告同意，第三人將其80萬元債務全部轉移給二被告，被告方即于當日出具《欠條》兩張，以確認轉筆債務轉移。雖然，二被告答辯及反訴稱其在三方達成口頭債務轉移時存在受脅迫情形，應為無效協議，卻未舉證證明該情節，且此后有依約歸還部分欠款行為及書面還款承諾，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第2條，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，負有舉證責任的當事人承擔不利后果。二被告的辯解理由因無證據佐證，依法不能成立，故三方達成的口頭債務轉移協議合法有效。