如何處理房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤

　　房屋產(chǎn)權(quán)登記，是指按照法律規(guī)定，由有關(guān)國家機(jī)關(guān)對(duì)城市房屋的所有權(quán)進(jìn)行登記。房屋是不動(dòng)產(chǎn)，取得、變更房屋所有權(quán)是以房屋產(chǎn)權(quán)登記為標(biāo)志的，這與動(dòng)產(chǎn)不同。《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》以及《北京市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》等都對(duì)此有相關(guān)規(guī)定。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)法律知識(shí)。

　　如何處理房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤

　　【基本案情】

　　案涉房屋系上海市浦東新區(qū)的一處公有使用權(quán)房，該房屋承租人系張甲，張甲、張乙和張丙三人戶口均在該房屋內(nèi)。2011年11月，該房屋經(jīng)依法征收，張甲作為承租人與房屋征收事務(wù)所簽訂《動(dòng)遷安置協(xié)議》，張甲、張乙和張丙三人應(yīng)獲動(dòng)遷補(bǔ)償權(quán)益約260萬元，三人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式購買動(dòng)遷安置房，由于購房款合計(jì)280萬，與動(dòng)遷補(bǔ)償權(quán)益之間的20萬元差價(jià)，由張乙的妻子趙某使用其公積金款項(xiàng)予以支付。三套動(dòng)遷安置房竣工交房后，由于張乙常年在境外工作，因此委托趙某辦理動(dòng)遷安置房的產(chǎn)權(quán)登記事宜。張乙所分得的一套房屋的產(chǎn)權(quán)登記在張乙和趙某名下，但房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)表上張乙的簽名，系趙某代簽。

　　經(jīng)查，張甲、張乙、張丙系同胞兄弟，案涉房屋原系三人父親張丁單位分配的公房，張丁于2005年故世后，房屋承租人變更為張甲，張乙、張丙的戶口于2009年遷入案涉房屋。另查明，趙某系張乙妻子，兩人于2011年10月登記結(jié)婚，后協(xié)議離婚，離婚協(xié)議中未涉及張乙所分得的動(dòng)遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

　　后因房屋產(chǎn)權(quán)問題，張乙與趙某發(fā)生糾紛，張甲、張乙和張丙三人遂作為原告將趙某作為被告訴至法院。

　　原告訴稱：訴爭房屋系原告父親婚前承租的房屋，動(dòng)遷時(shí)房屋內(nèi)戶口僅張甲、張乙和張丙三人，不包括被告趙某在內(nèi)。房屋動(dòng)遷發(fā)生于2011年11月，而張乙與趙某結(jié)婚登記在2011年10月，相隔不到一個(gè)月，該房屋動(dòng)遷權(quán)益是“數(shù)磚頭”，而不是“數(shù)人頭”，與被告趙某無關(guān)。僅因該套房屋與動(dòng)遷款之間存在20萬元差價(jià)，因此向趙某借取公積金以支付該差價(jià)，但房屋產(chǎn)權(quán)登記系被告趙某擅自做主，并非原告真實(shí)意思表示。現(xiàn)請(qǐng)求判令：(1)確認(rèn)張甲、張丙名下的兩套房屋產(chǎn)權(quán)分別由張甲、張丙享有;(2)確認(rèn)張乙與趙某名下的房屋產(chǎn)權(quán)由張乙享有，張乙向趙某償還20萬元借款及同期利息;(3)要求被告趙某協(xié)助辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。

　　被告趙某辯稱：(1)被告趙某所獲動(dòng)遷安置房的產(chǎn)權(quán)登記為張乙與趙某共同共有，上述事實(shí)業(yè)經(jīng)房屋行政管理部門確認(rèn)，原告如有異議應(yīng)提起行政訴訟起訴房管局，而非直接提起民事訴訟。(2)被告提供的20萬元系夫妻共同出資行為，并非借款，現(xiàn)趙某名下房產(chǎn)屬于其與張乙的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此被告依法享有該套房屋的所有權(quán)，請(qǐng)求法院予以駁回原告訴訟請(qǐng)求。

　　【判決結(jié)果】

　　一、張甲、張丙名下的兩套房屋產(chǎn)權(quán)分別由張甲、張丙享有;

　　二、張乙與趙某名下的房屋產(chǎn)權(quán)由張乙享有，張乙向趙某返還20萬元;

　　三、被告趙某協(xié)助原告辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。

　　【律師分析】

　　本案爭議焦點(diǎn)如下：

　　第一， 本案原告是否應(yīng)當(dāng)先提起行政訴訟，請(qǐng)求房管部門撤銷房屋登記?

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第33條規(guī)定：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。由于民事“合意”是物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為，基礎(chǔ)行為和登記行為是兩個(gè)獨(dú)立的行為，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)糾紛主要就是要解決登記所有權(quán)人與實(shí)際所有權(quán)人之間的利益沖突。本案屬于民事訴訟中的物權(quán)確認(rèn)糾紛，故無需先提起行政訴訟，原告可以直接提起民事訴訟。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》第一條規(guī)定：因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。應(yīng)當(dāng)正確地認(rèn)識(shí)到我國不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的復(fù)合性。

　　一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，是當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的意思表示推動(dòng)的結(jié)果，不能把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記理解為國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系進(jìn)行的干預(yù)，解釋為行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的授權(quán)或確認(rèn)。另一方面，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)在性質(zhì)上是國家行政機(jī)關(guān)，就其履行不動(dòng)產(chǎn)登記的法定職責(zé)及所遵循的程序而言，不動(dòng)產(chǎn)登記又具有行政行為的特點(diǎn)。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記的復(fù)合性導(dǎo)致由此引發(fā)的訴訟就應(yīng)當(dāng)根據(jù)訴訟標(biāo)的而區(qū)分民事或行政訴訟程序。涉不動(dòng)產(chǎn)登記民事訴訟的訴訟標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬或原因行為(基礎(chǔ)法律關(guān)系);涉不動(dòng)產(chǎn)登記行政訴訟的訴訟標(biāo)的針對(duì)的是登記行為本身，亦即在行政訴訟中人民法院審查的是登記行為的合法性。

　　也就是說，當(dāng)事人之間或第三人對(duì)被登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或原因行為等民事法律關(guān)系產(chǎn)生爭議，此爭議實(shí)質(zhì)上存在于當(dāng)事人之間，當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)之間并無實(shí)質(zhì)爭議，故應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟程序加以解決。因登記機(jī)構(gòu)違反法律規(guī)定拒絕登記或登記程序不合法導(dǎo)致錯(cuò)誤登記等違反法定程序，而在當(dāng)事人與登記機(jī)構(gòu)之間產(chǎn)生的糾紛，如果登記機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)予登記的事項(xiàng)不予登記或?qū)τ阱e(cuò)誤的登記不予更正，當(dāng)事人可以提起行政訴訟。

　　第二， 被告趙某對(duì)涉案房屋是否享有所有權(quán)?

　　原告所主張的房屋雖登記為張乙與趙某共同共有并取了房屋產(chǎn)權(quán)證，但房屋產(chǎn)權(quán)證只是確定房屋所有權(quán)的依據(jù)之一，不是唯一依據(jù)。根據(jù)本案訟爭房屋的來源、出資等相關(guān)情況可以作出如下判斷：

　　(1)該房屋系拆遷安置而來，原拆遷房屋為原告父親單位分配所得，被告對(duì)房屋來源并無貢獻(xiàn);

　　(2)該房屋被依法征收補(bǔ)償時(shí)，被告僅與原告張乙結(jié)婚一個(gè)月不到，僅以時(shí)間因素徑行認(rèn)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)，難謂公平合理;

　　(3)該房屋產(chǎn)權(quán)雖然登記在張乙和被告趙某名下，但該登記行為系被告的單方行為，并非原告張乙的真實(shí)意思表示，事先并未得到張乙的同意，事后張乙亦未追認(rèn)該簽名的法律效力，因此趙某擅自簽字的行為，對(duì)張乙不具有法律上的約束力。

　　(4)至于被告趙某出資20萬公積金的行為性質(zhì)，被告主張其為出資購房行為，但未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

　　綜上，該房屋應(yīng)歸張乙一人享有，而被告趙某的20萬元款項(xiàng)構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)予返還。

　　誠如最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人所言：從訴訟法角度而言，一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記簿屬于公文書證，由于其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的證明是通過法律上的權(quán)利推定這一方式完成的，故不動(dòng)產(chǎn)登記簿上有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載事項(xiàng)，在確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬方面的證明力方面遠(yuǎn)高于其他證據(jù)的證明力。此消彼長，相應(yīng)地，這也就加大了請(qǐng)求確權(quán)的一方當(dāng)事人證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為真實(shí)權(quán)利人的難度。但另一方面，既然作為一種擬制事實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記表彰的權(quán)利狀態(tài)并不總能必然反映真實(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，那么就應(yīng)允許當(dāng)事人通過舉證推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿所表彰的物權(quán)狀態(tài)。

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，我們常常會(huì)有這種不全面的認(rèn)識(shí)：僅憑房屋產(chǎn)權(quán)證(或者房屋產(chǎn)調(diào))來判斷房屋所有權(quán)的歸屬。但是房屋的登記難免百密一疏，可能存在與真實(shí)權(quán)利人不一致的情況。如果當(dāng)事人確實(shí)有充分的證據(jù)證明房屋登記錯(cuò)誤的，可以依法要求確權(quán)。這種確權(quán)主要通過兩種途徑來實(shí)現(xiàn)。第一、根據(jù)《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定，向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。第二，根據(jù)《物權(quán)法》第三十三條，因物權(quán)的歸屬發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以通過訴訟方式，要求法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬。

　　【法律鏈接】

　　《中華人民共和國物權(quán)法》

　　第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

　　第二十八條 因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

　　第三十三條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》(自2016年3月1日起施行)

　　第一條 因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請(qǐng)一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

　　第二條 當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。