房地產物業管理論文
房地產物業管理論文
在我國,受房地產快速發展的影響,房地產物業管理也得以快速發展。下面是學習啦小編為大家整理的房地產物業管理論文，供大家參考。
房地產物業管理論文篇一
當前房地產物業管理現狀與對策探討
房地產物業管理論文摘要
摘要:本文簡要介紹了房地產與物業管理的關系,通過對我國物業管理現狀的分析,提出了解決的辦法,即提前介入、規模化、市場化、注重物業管理企業的自身建設等。
房地產物業管理論文內容
關鍵詞:物業管理房地產現狀對策
我國物業管理自20世紀80年代初起步,至90年代,特別是小平志南巡講話后,在房地產建設熱潮的推動下,呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮,人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下,探討和分析我國物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義。
一、房地產開發與物業管理互補作用
1.房地產開發是物業管理的基礎
物業管理是建立在對特定物業之上的管理,是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理,而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度,直接影響和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品,那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段,尤其是設計、建設時期,一點點的疏忽或遺漏,都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業對房地產的發展有促進作用
物業管理的目的是為了使房產保值、增值,并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境,物業管理的參與,延長了房屋的壽命,提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明,買房時,人們在關心房價、位置、居住環境之后,最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好,必然會解除消費者的后顧之憂,促進房地產開發業的發展。
二、物業管理的現狀及問題
1.建設與管理之間缺乏有效銜接
近兩年來,有關物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發物業管理負面新聞,物業管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某小區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米,物業公司說“發展商說的不算數”,收費是依據有關標準,而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問,最后小區住戶集體拒交物業費。這個案例暴漏出兩個問題:(1)一些開發建設單位在商品房促銷時,對物業管理做出不切實際的承諾,給后續的管理帶來困難。還有一些開發公司在規劃、設計、施工階段遺留下后患,矛盾在居民入住并實施物業管理后才反映出來,因此業主意見強烈,物業公司代人受過。(2)物業管理企業價格法律、法規意識淡薄。對價格政策不了解或重視程度不高,自行制定收費標準,多收費或亂收費,加重了住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響; 總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發在先,物業管理滯后,而物業管理滯后的根本原因是法規建設滯后。現行物管法規和政策只是針對大城市中具有一定規模的住宅小區而制定的。中小城市的住宅小區,缺乏切合實際的權威性的管理辦法,結果在實際操作中,因缺乏行為規范約束和有效的市場自由競爭,由此造成了物業管理水平差、收費亂的不利局面。
2.對物業管理的認識模糊
物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委托,按照國家法律和管理標準及委托合同行使管理權,運用現代科學和先進的維修養護技術,以經濟手段管理物業,從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營,并為使用人提供多方面的服務,使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。據統計,截止2005年城鎮房屋建筑面積164.51億平方米,其中住宅建筑面積107.69億平方米。物業管理的好與壞對城市的發展、社會的進步具有極為重要意義。然而,許多房地產企業單位,對物業管理的概念認識不甚清楚,許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司,不正規必然落后,目前我國多數物業管理公司達不到正常的經營規模。而且科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低,勞動密集型依然是物業管理的主導模式。傳統的物業管理內容包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等,多數依然單純依靠手工方式進行管理,要耗費極大的人力、物力和財力,最終導致效益差,入不敷出,最終許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。
3.缺乏公平的市場環境
我國物業管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物,種種規則也從房地產業沿襲下來,而且大部分物業管理企業是由房地產開發公司組建或控股的,這樣,自然而然地圈定了勢力范圍,存在市場壁壘,不利于公平競爭。由于現行的物業管理體制存在著一定的弊端,物業管理市場一般采取議標的方式,均未實行規范性招標,因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業、行政事業單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的,仍然運用國企優勢,尚未真正建立起社會化、專業化、市場化的物業管理新體制。這些物業管理企業轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制并沒有改變,因此企業運作過程中必然出現這樣或那樣的問題,也使得行業的良性發展受到限制。可見物業管理行業發展的根本出路在于建立充滿生機和活力的物業管理市場以及公開、公平的競爭環境。應將物業管理企業推向市場,通過招投標聘請物業管理企業,實行優勝劣汰。
三、解決之道
1.提前介入
由于房地產開發和物業管理的工作性質和利益不同,考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業管理如同產品的售后服務,它對產品的使用具有最中肯的發言權。因此物業管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。物業管理的提前介入,一方面有利于設計的優化和房屋建設質量的提高;另一方面物業管理者與住房消費者時刻保持緊密聯系,據此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規范,更好的為住戶服務。
2.規模化
一般來說有規模的或規模大的物業雖然配置多、開支大、但它所服務的對象也更多,故比沒有規模或規模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼并重組聯合來降低總體成本和社會成本以規模出效益。物業管理行業要走上橫向聯合、縱深發展之路,在建立健全企業化經營體制的基礎上,通過并購那些小物業管理企業的方式進行有效擴張,從而有效降低成本。達到規模經營。
3.市場化
用新的政策、法規支持和解放物業管理企業,使企業在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己,使其成為自主經營、自我發展、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體,在競爭中培養在市場經濟條件下企業生存和發展的能力,尋找適應市場機制的經營方法,要按照現代企業制度的要求,對各級房管部門所屬的物業管理企業盡快脫鉤改制,對開發單位和其他單位所屬的物業管理企業,市房管部門也要加大指導力度,促其盡快離。從而把企業不斷推向前進。由企業遵循市場規律辦事,在竟爭求生存,求發展。
總之,物業管理的實質是讓業主享有一種有物業管理的生活方式,這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。好的物業管理取決于四大要素:誠信的開發商、配備完善的物業、素質高的業主、負責高效的物管公司,四者缺一不可,相信要我們大家共同努力,高素質的生活、工作環境一定能在不久的將來實現。
房地產物業管理論文篇二
淺析物業管理在房地產業中的作用
房地產物業管理論文摘要
摘 要：物業管理市場是房地產市場體系的一個重要組成部分，是房地產市場發展到一定程度，為適應廣大業主需求的一種必然結果。它的形成滿足了業主、房地產開發商和城市管理對物業管理的需求。文章論述了物業管理服務的主要內容，物業管理的誤區，房地產開發與物業管理的互補作用及物業管理在現代化城市管理中的作用。
房地產物業管理論文內容
關鍵詞：物業管理 房地產 作用
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914(2011)12-284-02
隨著住房逐步商品化，居民區業主隊伍在日益壯大，對物業服務的要求越來越高。如何促進物業管理市場的成熟，完善其發展，已經成為當今研究的重要課題。現結合對物業管理市場的主體分析，總結國外發達國家的管理經驗并學習借鑒，提出相應的符合我國當前國情的物業管理市場對策建議。
一、國外物業管理市場的發展經驗
最早的物業管理起源于19世紀60年代的英國。經過一百多年的發展，國外的物業管理業已經比較成熟，具體表現在：
1.物業管理市場法律法規比較健全。國家的政府部門一般不直接干預物業的管理行為，而多以詳盡、完善的法律、法規規范物業管理各方關系人的責、權、利關系。因而物業服務公司在接受委托實施物業管理時，一開始就有了良好的基礎。
2.物業管理協會發揮重要作用。市場經濟發達國家的行業管理和行業自律工作主要靠協會。物業管理協會是政府與物業企業之間的橋梁，是行業自治組織。政府主要出臺政策、制定法規，而具體行業內部的事情主要由行業協會來做。美、英、日、澳等經濟發達國家以及新加坡，都設有物業管理的一級協會。
3.管理層與操作層分離，物業公司成為“管理型”公司。國外的物業服務公司大多經歷了從“服務型”企業向“管理型”企業的過渡。房地產業發展之初，物業管理均是內部型管理，即任何工作都由物業服務公司自己來做。
隨著房地產業的高速發展，這種形式的管理受到業主精力和專業知識的限制，弊端越來越明顯，如服務成本不斷增加，服務質量卻不斷下降。因此，承包管理取而代之，成為必然。
所謂承包管理即聘請專業的物業服務企業或人員代為進行物業管理，這種專業優勢在物業管理中得到充分體現。物業服務公司內人員精干，效率高。除了少數的管理人員外，他們把分散的社會分工，如清潔、保安、水電、綠化等匯集起來，采取靈活的方式統一進行管理。社會化、專業化的分工協作，既提高了物業服務的水平，又降低了管理成本。
4.物業設施設備配套齊全，管理水平的高低和配套設施的好壞直接關系到物業管理質量的高低。國外市政的配套設施經過幾十年的發展，已達到了相當高的水平。所有建筑物在前期建設時，就做好了水、電、通信、車庫等配套設施，計算機信息系統在物業管理中也得到普遍使用。
總的來說，發達國家的物業管理已經發展成為一種社會化、專業化、企業化、經營型的行業，受政府的重視和業主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發展之中，而且現行物業管理機制也呈現良性化。發達國家的物業管理體制值得我國物業管理部門借鑒和學習。
二、物業管理服務的主要內容
1.常規性的公共管理服務。房屋主體公共部位的維護，公共設備設施的保養，公共環境衛生的保潔，物業管轄區內花草樹木的栽培，物業管轄區內治安秩序的護衛，消防設施的保護，道路車輛的管理等。
2.針對性的專項管理服務。為業主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)，開展商業服務，組織文教、體衛、娛樂活動，金融保險業務，中介服務等;還有根據業主的不同需求，隨時提供委托性的特約服務等。
三、對物業管理的一些誤區
1.物業管理公司≠開發商、建房單位。物業管理公司可能是開發商的下屬單位，但這不等同于開發商、建房單位。物業管理公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續。具體說，它必須按照國家法規政策規定的條件，向工商、稅務管理部門申請營業執照，取得法人證書;向建設部門申請企業資質證書;向房管局、物價局申請，取得收費許可證書;向培訓單位申請對經理、項目經理、管理員的培訓，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業管理公司。有的單位對房產實行的行政管理，也說成是物業管理，這是誤用物業管理公司的名義，違背了物業管理內涵和國家的法規。
2.責任誤區。現在物業管理糾紛多，究其原因，就是分不清各自的職責，導致小區內發生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪于物業管理公司，對物業管理公司產生頗多怨言，甚至由此拒交物業管理費用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車在停車場丟失，究竟由誰承擔賠償責任?依法按理而論，即使交了停車費，也不應由物業管理公司賠償。其一，物業管理公司每月收取的停車費不足以承擔賠償義務;其二，停車場是為用戶提供的停車設施，而不是提供的車輛保險、保管業務;其三，收費是因為用戶占用了全體業主共有的土地、場地、設施，這種收費恰恰體現了“誰使用、誰受益、誰出錢”的原則。
3.“管家”誤區。一個時期以來，許多物業管理公司在對員工進行培訓教育時，常以“管家”自喻;面對廣大業主，也常以“管家”的面孔出現，混淆了物業管理者與“管家”的本質區別，顛倒了業主與物業管理者的位置，如果不在認識上澄清，不在理論上糾誤，勢必影響物業管理企業與業主的關系，成為物業管理企業發展的障礙。
四、房地產開發與物業管理的互補作用
1.房地產開發是物業管理的基礎。物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已經形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定了后續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那么物業管理就如同商品的售后服務。房地產在開發階段，尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產的配套設施不全或建筑施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。
2.良好的物業對房地產的發展有促進作用。物業管理的目的是為了使房產保值、增值，并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境，物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高業主居住水平。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之后，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產開發業的發展。
五、物業管理在現代化城市管理中的作用
1.物業管理轉換了城市管理體制。物業管理是建立在市場經濟基礎上、由業主和物業管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。政府從管理一切、包辦一切，轉變為監督服務，強化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
2.物業管理有利于長效管理。城市從“重建設、輕管理”進入“建管并重,重在管理”的發展階段,亟待建立長效管理機制。物業管理企業為贏得市場，將利用其專業能力，實行長效管理;對于業主，房產是最重要的私有財產，必然督促企業加強管理，一旦達不到要求，就會重新選聘物業管理公司，從而在最大程度上實現物業的使用價值和利益最大化。這種市場化運作機制是實現城市長效管理的基本保證。
3.物業管理促進了和諧社區的建設。物業管理的發展目標是追求社會效益、環境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業的發展，其功能也由關注建筑實體轉變為更為關注人、文化和價值等精神內涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業主解決各種困難，在維護公共秩序、防偷防火、協助公安機關做好防范工作等方面發揮了重要作用;另一方面，他們會同社區積極組織開展業主喜聞樂見的各種文化活動，建立新型鄰里關系，營造互幫互助、誠實友愛的人文氛圍，與社區建設相得益彰，同時，在引導居民樹立環保意識、優化生活秩序、建立綠色生活方式等方面也能發揮有效的倡導作用。
物業管理的實質是讓業主享有一種有物業管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。好的物業管理取決于四大要素:誠信的開發商、配備完善的物業、素質高的業主、負責高效的物管公司，四者缺一不可。通過政府、物業、業主的共同努力，高素質的生活、工作環境一定能夠實現。
房地產物業管理論文文獻
1.許召敏.我國社區物業管理的模式與方法研究[D].北京:華北電力大學，2008
2.齊錫晶.物業管理理論與實務.中國建材出版社，2002
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