營利性養老地產用地問題法律研究論文
營利性養老地產用地問題法律研究論文
養老地產以中高檔的養老住宅和老年公寓居多，經營方式上沒有限制。土地性質是國有出讓土地。但在用地性質上出現了混亂。現有大型養老地產項目的用地性質有商業用地、住宅用地和綜合用地三大類。由于用地性質的不同，導致養老地產的后期經營出現了諸多問題。以下是今天學習啦小編就為大家精心準備的：營利性養老地產用地問題法律研究相關論文。內容僅供參考閱讀：
營利性養老地產用地問題法律研究全文如下：
摘 要：通過介紹不同類型養老地產的開發模式和經營模式，對于營利性養老地產用地性質和種類分別進行重點闡釋，并結合國內現有的已開發成型的項目案例對養老地產的用地問題加以法律分析，最終得出三個營利性養老地產用地低風險發展方向。
關鍵詞：養老地產 國有出讓土地 劃撥土地 集體建設用地。
養老地產是養老的社會主題和地產的商業主題相結合的商品，一般也稱作老年住宅，它是老年化商品經濟時代的產物。隨著社會老年人口的增多和經濟水平的發展，使得養老地產這種獨特的房地產產品日益成為人們關注的焦點。現階段中國房地產企業、保險公司等民營資本大量注入養老地產領域的開發建設，而其中對于企業前期資金投入影響最為重大的、決定養老地產項目商業模式和融資前景的因素就是養老地產的用地性質。
一、養老地產的開發模式。
(一)公營非營利性養老機構。
公建公營養老院規模相對較小，基本在 2 萬平方米以下，絕大多數位于城市中心區，依托成熟地段的商業、醫療配套，以小規模開發及政府適當財政補助。
(二)公建民營非營利性養老機構。
公建民營養老院規模也控制在 2 萬平方米以下，絕大多數位于市中心，一般沒有自身的大型配套，依賴市中心的商業及醫療設施。主要表現為承租政府的樓宇物業，經營養老機構。
(三)民建民營非營利性養老機構。
民建民營的非營利性養老機構主要分為兩類：家庭式養老機構和老年公寓式養老地產項目。
(四)民建民營營利性養老地產項目。
民建民營的營利性養老地產也分為兩大類：單一養老主題的大型養老地產項目和結合住宅等開發的組團式養老地產項目。
二、養老地產的經營模式。
(一)銷售模式。
擁有產權的養老地產，盈利模式接近普通住宅開發，以銷售收入為主要資金回籠渠道。
(二)租賃模式。
1.銷售長期使用權模式。
在項目存在不能進行產權銷售的實際條件下，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。
2.會員制模式。
根據中國傳統的消費習慣和置業慣性，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓。
3.押金模式。
繳納一定金額的押金后，每月支付一定比例的護理費用。押金分月償還或到期償還。這類盈利模式與租賃經營類似，但押金的設置在項目運營前期形成了大額資金的流入，有利于緩解租賃經營的高昂開發成本和財務成本。
4.設施使用費模式。
在不涉及產權的情況下，繳納一定金額的設施使用費獲得入住資格，金額不高，對消費者會產生心理障礙，也無法緩解資金壓力，因此這種形式目前逐漸被會員制所替代。
三、養老地產用地性質法律分析。
(一)非營利性養老地產用地性質——劃撥土地或者集體建設用地。
運用前三類開發方式開發的養老地產，屬于以政府為主要推動力量完成的公益性質的養老機構，在用地性質上一般采用劃撥土地或者集體建設用地。雖然老年住區的建筑用途是住宅類別，但非營利性的老年住區從性質上具有福利性和公益性，應當屬于“公共管理與公共服務用地”中的“醫衛慈善用地”。
(二)營利性養老地產用地性質——出讓土地、劃撥土地或者集體建設用地。
營利性養老地產主要指養老地產開發方式的第四種，由大型地產公司、保險公司等民間資本為主導開發的以盈利為根本目的的養老機構。
根據公益性所占比例的不同，養老地產的用地性質也存在差異。
1.完全市場行為。
此類型養老地產以中高檔的養老住宅和老年公寓居多，經營方式上沒有限制。土地性質是國有出讓土地。但在用地性質上出現了混亂。現有大型養老地產項目的用地性質有商業用地、住宅用地和綜合用地三大類。由于用地性質的不同，導致養老地產的后期經營出現了諸多問題：
(1)住宅性質的用地問題：以北京太陽城為例，在其開發過程中，資金的融資難度是制約其快速盈利的主要障礙，政府認為其是住宅開發項目，沒有任何政策扶持;銀行認為其是養老項目，沒有成熟的項目運營現金流，無法測算收益，存在風險，無法對其提供貸款。導致太陽城只能通過自有資金，分組團開發，10 年時間才達成盈利。
(2)商業和綜合用地性質的用地問題：商業用地和綜合用地的使用年限分別為 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物權法》第 149 條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。所以可見對于商業用地和綜合類用地使用年限屆滿后的自動續期問題法律規定模糊。另外一個不利因素是商業用地和綜合類用地的日常生活成本很高，水電費等均按照工商業計價，變相抬高了老年人的生活成本。
2.準市場的行為。
此類型可類比公租房，具有一定的公益性，如果單純采用國有土地出讓的方式獲得土地勢必會抬高養老地產的價格，使得公益性無法得到保障。針對此類養老地產，可以采用協議出讓、劃撥土地和使用集體建設用地等多種方式。在經營模式上，由于不具有完全產權，只能以出租的方式獲得收益。
(1)協議出讓方式。土地價格相對低廉，但這類土地開發的項目絕大多數無完整物業產權，因此物業不能對外出售，只能依靠收取會費、銷售長期租賃權等形式獲得項目收入，存在資金回收政策風險大、市場接受程度低等情況。
上海親和源在開發初始得到了上海南匯區政府提供的 50 年產權的公建配套用地，土地獲得方式是協議出讓，用地性質是工業用地，產權 50 年。《協議出讓國有土地使用權規定》(2003)第十六條規定以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。
上海親和源為了規避因拿地方式導致的對于房產銷售的限制而采取了本文在經營模式中論述的會員制模式。但由于產權歸親和源開發商所有，所以當開發商資不抵債時，根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第 66條關于“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力”的規定，銀行有權根據已辦理登記的不動產抵押權拍賣親和源的土地和建筑設施。所以，上海親和源的會員制模式實質上是一種單方面出售房屋使用權的行為，具有相當的法律風險。
(2)劃撥用地方式。此類型土地的獲得方式為設置為非營利性養老機構后取得社會福利用地。劃撥用地沒有土地成本，但政府對其局限非常大，包括在產品設計和項目運營方式。且項目無法進行商業化操作，外部資金無法進入，內部資金無法退出。
杭州金色年華老年公寓項目是民營公助的典型代表。先期只支付了政府拆遷、補償等土地取得費用，后期為了銷售物業長期租賃權，向政府補交土地出讓金，但也只獲得大產權證，無法進行銷售。這是因為國土資源部、監察部《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》規定，用于房地產開發等經營性用地，如需改變劃撥土地的用途，必須由政府依法收購或者收回土地使用權后采用招標拍賣掛牌的方式供應和確定開發單位。
(3)集體建設用地。在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府頒發。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
頤福居·尊長園地塊原為集體建設用地，被廣州頤德投資管理有限公司租賃改造為養老地產項目。由于一般入住者沒有產權，所以其購買的只是使用權。根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一條規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
四、基于法律角度的養老地產用地低風險發展方向。
(一)政府推出的養老地產專用地。
2013 年 2 月，一宗規劃性質為 R2 二類居住用地、C53 休療養用地的經營性地塊成交。該地塊是首宗規劃為居住、休療養性質的地塊，它以招標形式出讓，略低于同期該區域成交的另一宗居住旅游用地。
2013 年 4 月初，北京(樓盤)市國土局公布了 2013 年度國有建設用地供應計劃。首次單列養老設施用地計劃指標，今年的養老設施用地為 100 公頃。除北京制定的首份養老地產用地計劃外，其他城市如上海(樓盤)、深圳(樓盤)、廣州(樓盤)、成都等地也提出預留養老用地的相關計劃。
以上信息均說明政府在加快養老地產的用地規劃進程，而營利性養老地產的用地風險最低最有保障的就是獲得政府推出的養老地產專用地。
(二)原有住宅改造。
在上文的分析中可得出通過劃撥、協議方式獲得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，無法完成市場化操作。所以在土地獲取途徑上，走市場化渠道是更為明智的選擇。但完全的市場化道路必將導致開發成本大幅增高，壓縮了利潤空間，所以可以選擇借鑒國外的養老地產開發模式——對現有的樓房進行改造，使之適合老年人的居住，用最小的成本獲得開發養老住宅的功能和效用。
(三)尋找合適的商業用地，售后回租。
這一用地開發模式是借鑒酒店式公寓的經營管理模式。由于完全的市場化道路導致開發成本大幅過高，增加了營利性老年地產的投資風險，而老人多超過 60 周歲，無法進行銀行貸款，所以筆者建議采用售后回租的方式進行前期投資風險規避。商業用地不會受到當下限購政策的影響，不會因為房屋所有權和使用權分離而導致所有者無房可住。而所謂的合適的商業用地是指要考慮到老年人對于醫療、環境、交通等特殊需要，這是有別于一般酒店式公寓的地方。
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