有關房地產物業管理論文

有關房地產物業管理論文

　　房地產的物業管理,不僅是房地產投資、開發、建設、流通的自然延續,而且是房地產業中不可或缺的一個重要的子行業。下文是學習啦小編為大家整理的有關房地產物業管理論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　有關房地產物業管理論文篇1

　　淺談當前房地產企業物業管理現狀及對策

　　摘要：本文簡要介紹了房地產與物業管理的關系，通過對我國物業管理現狀的分析，指出物業管理服務應貫穿于房地產開發的全過程，然后提出了解決其發展中出現相應問題的解決方法，即全過程介入、規模化經營、市場化經營、注重物業管理企業的自身建設等。

　　關鍵詞：物業管理;房地產;現狀;對策

　　我國物業管理自20世紀八十年代初起步，至九十年代，特別是鄧小平南巡講話后，在房地產熱潮推動下，呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮，人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義。

　　一、房地產開發與物業管理互補作用

　　(一)房地產開發是物業管理的基礎。

　　物業管理是建立在對特定物業之上的管理，是對已形成并投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。如果把房地產看作商品，那么物業管理就如同商品的售后服務。實踐證明，物業管理與房地產開發是一個產業鏈中不同的環節，是兩個關系密切、分工合作的行業，可以預見物業管理無論在房地產開發的前期項目定位、規劃設計，還是施工建設、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來越重要的角色，對房地產開發的影響力也會越來越大，房地產開發商也將越來越重視物業管理的作用。

　　(二)良好的物業對房地產發展有促進作用。

　　物業管理的目的是使房產保值、增值，并為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，物業管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平，提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之后，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消

　　費者的后顧之憂，促進房地產開發業的發展。

　　二、物業管理現狀及問題

　　(一)建設與管理之間缺乏有效銜接。

　　近年來，有關物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發物業管理負面新聞，物業管理投訴率居高不下，出現了很多問題，如一些開發建設單位在商品房促銷時，對物業管理做出不切實際的承諾，給后續管理帶來困難;物業管理企業價格法律、法規意識淡薄，對價格政策不了解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重了住宅產權人、使用人的負擔等。總之，建設與管理之間缺乏有效銜接。

　　(二)對物業管理的認識模糊。

　　物業管理是指物業管理經營人受物業所有人委托，按國家法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用現代科學和先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業，從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營，并為使用人提供多方面的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。然而，許多房地產企業單位，對物業管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司，不正規必然落后，目前我國多數物業管理公司達不到正常的經營規模。

　　(三)缺乏公平的市場環境。

　　我國物業管理起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物，種種規則也從房地產業沿襲下來，而且大部分物業管理企業是由房地產開發公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘。同時，還有很多是由國有企業、行政事業單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的，仍然運用國企優勢，尚未真正建立起社會化、專業化、市場化的物業管理新體制。這些都是不利于公平競爭的。

　　三、解決物業管理發展問題的對策

　　(一)在房地產開發各階段全過程介入。物業管理如同產品的售后服務，它對產品的使用具有最中肯的發言權，因此物業管理必須提前啟動、全程介入，貫穿到房地產開發的各個階段。

　　1、決策立項階段。

　　對一個房地產項目來說，立項階段特別重要。由于房地產建設有一個相當長的周期，且市場變化快，如能對項目進行前瞻性的研究，準確地把握市場，該項目才有可能按既定的計劃實施下去，最后獲得成功。物管企業直接與業主打交道，對物業銷售的定位、業主的需求、業主對物管的要求等有較深刻的認識。物業管理人是開發商和市場之間的橋梁。從國外經驗和國內發展趨勢來看，已有一些開發商讓物業管理直接參與項目的立項分析、小區規劃、戶型設計等，從而更有效地把握市場脈搏，迎合市場需求。

　　2、規劃設計階段。

　　規劃設計是房地產開發建設的源頭，對房地產進行規劃設計，不僅要從建筑總體布局、使用功能、環境布置的方面來考慮，而且要從有利于物業管理的角度來安排。物業管理公司作為物業的維護者，在長期的實踐工作中對物業出現的種種問題了解比較清楚，而且在關系到切身利益的情形下，他可能比工程設計人員和開發商要求更嚴格，工作更細致、周密。因此，物業管理公司超前介入房地產規劃設計可以完善規劃設計中的細節，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。

　　3、建設階段。

　　物業管理公司必須長期應付各種可能出現的問題，提供的是一種“長效服務”，必須為以后的維修服務著想。因此，他們必須參與工程建設，了解該物業內部結構、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續服務工作。與此同時，結合物業管理經驗，能從實際使用角度提出對工程核心部位施工質量控制的意見。另外，物業管理公司參與施工管理有利于物業的良性開發。對開發商來說，使工程多了一份質量保證，同時又保證了建筑移交和今后物業管理的連續性，有利于提高工質、工期及售后服務等方面的信譽。

　　4、營銷階段。

　　物業管理已越來越成為投資置業者選擇物業的一項重要標準。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務。據專家評論，目前物業管理的因素已占到樓宇價值的20%～30%，而且越來越多的房地產投資者把物業管理效果的優劣，作為投資和消費的重要選擇因素。物業管理是房地產開發的延伸，在房地產開發中將發揮越來越重要的作用，甚至成為企業經營的品牌。如，讓消費者信賴的中海外、萬科地產除了有成功的開發經驗外，很大程度也歸功于物業管理的品牌。

　　(二)物業管理經營規模化。

　　一般來說，有規模或規模大的物業雖配置多、開支大，但它所服務的對象也更多，故比沒有規模或規模小的平均成本還是要低。物業管理行業要在建立健全企業化經營體制的基礎上，通過橫向聯合、縱深發展的有效擴張，有效降低成本，達到規模經營。

　　(三)物業管理經營市場化。

　　用新的政策、法規支持和解放物業管理企業，使企業在市場競爭條件下鍛煉和完善自己，成為自主經營、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體，培養其生存和發展的能力，尋找適應市場機制的經營方法，按照現代企業制度的要求，由企業遵循市場規律辦事，在競爭中求生存、求發展，把企業不斷推向前進。

　　四、結語

　　總之，物業管理的實質是讓業主享有一種有物業管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。我國未來的物業管理，應是專業化、綜合性涉及物業建設與使用全過程的服務與管理;未來物業管理的發展，應與人民日益增長的物質文化需求相適應，并在發展中逐步實現“規范化”，使物業管理業真正成為我國國民經濟發展中一個能夠持久、穩步發展的獨立行業。

　　主要參考文獻：

　　[1]武勇.對物業管理現狀的思考[J].科技情報開發與經濟，2005.15.

　　[2]申明，郭小龍.管理溝通[M].企業管理出版社，2002.

　　[3]賀學良.中國物業管理[M].文匯出版社，2002.

　　[4]黃國輝.物業管理在房地產開發中的主導作用探討[J].湘潭師范學院學報(社會科學版)，2005.27.

　　有關房地產物業管理論文篇2

　　淺探房地產物業人力資源開發與管理模式

　　摘要：房地產行業的競爭日益激烈，物業服務行業迎來了前所未有的發展機遇。樓宇的科技含量越來越高，其設施、設備越來越先進，檔次越來越高，與此同時，對物業服務的技術含量提出了更高的要求。另一方面，近年來我國房價飆升，“買房一時，住房一世”的理念被不斷拓展升級的業主所接受，物業服務行業迎來了前所未有的發展機遇。

　　關鍵詞：房地產物業;人力資源;開發;管理

　　房地產行業的競爭日益激烈，隨著科技的不斷進步，新材料和先進的設計理念在建筑行業的運用，使得中高級樓宇的科技含量越來越高，其設施、設備越來越先進，檔次越來越高，與此同時，對物業服務的技術含量提出了更高的要求。另一方面，近年來我國房價飆升，“買房一時，住房一世”的理念被不斷拓展升級的業主所接受，逐漸地意識到物業管理的重要性，物業服務行業迎來了前所未有的發展機遇。我們都知道機遇與挑戰并存，冷靜下來審視一下我國房地產物業的現狀，不難發現其正面臨著人才瓶頸的問題。

　　一、房地產物業人力資源管理的現狀

　　1.了解房地產物業管理。

　　物業管理，是指物業管理企業接受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設備、設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

　　2.人力資源始終是房地產物業管理核心要素之一。

　　房地產市場及房地產企業的特殊性(諸如人員流動頻繁，相互挖人等)增加了人力資源管理的難度。正如萬科總裁郁亮所說的，過去1000億發展歷程中最大的問題是人的問題。人才對物業企業來說起著至關重要的作用，物業管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的質量水平，而且關系到整個企業的興衰成敗。對于物業管理這樣的服務性行業來說，好的管理人員就是企業的旗幟。所以好的物業管理公司都在進行人才的激烈競爭，開發和儲備自己的人力資源。

　　3.人才瓶頸問題及其原因探析。

　　我國物業管理經過了20多年的實踐和探索，目前已經形成了一定的氣候，物業管理的發展正不斷的走向規范化。廣東作為我國物業管理發源地，物業管理的水平已經達到了一定的高度，但是，仍然存在不上問題，尤其是人力資源的開發和管理方面。事實上隨著人力成本的逐年上升，企業成本不斷提高，為應對行業激烈競爭，考慮到物業收費標準難以在短期內得到提升，物業公司迫于無奈通過招聘教育水平較低的外來務工人員來降低成本。由此，難以達到“服務態度熱情、服務意識周到、服務效率快捷、服務程序規范和服務標準統一”的物業服務行業要求。并且，我國物業管理人員多為年齡偏大、文化程度較低、知識老化的勞動者整體的人力資源素質亟待提高。

　　(1)先從開發的方面來分析，這就首先涉及到招聘。

　　人才招聘與選拔作為人力資源管理活動的一個重要組成部分，是企業匹配員工和吸引人才的過程。目前的問題是，物業管理對人才的招聘錄用重視不夠;沒有做科學的崗位分析，招聘條件不明晰;招聘崗位的隨意性很大，缺乏規劃和預算;沒有科學的招聘管理系統;招聘為從實際出發，效率低下，影響招聘質量。

　　(2)從管理的角度來思考，公司人才機制落后，培訓工作狹隘、形式化，績效考核體系不成熟，缺乏行之有效的激勵機制。

　　很多企業只是狹窄地理解培訓，并沒有把培訓和發展放在一起考慮，進行規劃和實施。有些企業隨大流，看人家有培訓，自己也組織一些培訓，但根本就沒有做培訓需求分析、培訓計劃等。有些企業把培訓看成是員工福利的一部分，大家輪流參加培訓，但培訓過后沒有做任何的評估和分析。就當前的大多數物業管理的績效考評情況來看，大多企業沒有一套成熟的、系統公正的績效考評體系，整個企業一個標準只反映了某個主管的一些主觀看法，缺乏合理、科學，這樣就難以發揮績效考評的作用，更有時給企業的發展帶來很大的負面影響。從激勵機制來看，大部分都沒有健全、完善、合理的與現代市場經濟相適應的激勵機制，很多還處于偏向單純的物質激勵的階段。

　　二、對房地產物業人力資源的開發和管理的建議

　　1.從開發角度，建立一套科學完善的招聘管理系統。

　　(1)建立公開招聘、公平競爭的用人機制。按“能者上，庸者下，平者調”的原則，實行競爭上崗。不論是小區物業經理，還是管理處主任，又或者是工程部經理，主要跟不上企業的發展需要都應讓出位置給優秀的人才。

　　(2)建立完善的任職資格標準體系。由于每個人都有自己的用人策略與用人哲學，也因此在人才甄選上，也就會存在不同的意見。企業成功招聘一位優秀的部門經理，很有可能使整個部門進行一次脫胎換骨的變革。

　　(3)要實現人力資源的使用市場化、社會化。知識經濟時代決定了人力資源的越來越重要，高素質的人才已經走向市場化、社會化了。因此，如果我們的機制滯后、不健全、不完善的話，那將難以吸引優秀的人才加盟公司。

　　2.從管理層面，分三個方向建設。

　　(1)踏實的培訓：要設計培訓課程，真正的問題出現在哪里，然后把課程按照客戶的需要設計出來; 其次是選擇培訓師。培訓師的素質水平，直接關系到企業員工培訓的質量，要求培訓師具備一定的專業理論知識水平和實踐操作技能;然后就是培訓課程的實施，在培訓課程實施前進行溝通，讓培訓師了解學員的需要，有針對性地安排培訓重點;在培訓課程結束后，企業要對培訓的效果進行總結性的檢查，檢驗培訓效果。

　　(2)有效的考核：明確考核目的，使考核與被考核雙方都明白“為什么進行考核”，杜絕出現因考核而考核的情況。考核只是管理的一種手段，并非管理的目的，通過對員工的工作績效進行考核，幫助員工認識實際工作中的不足。確定標準使之與企業的目標一致，與工作本身密切相關，對每個考核的項目執行單一的標準;將考核結果及時反饋出來。

　　(3)激勵機制應遵循以下原則：為員工安排的職務盡量與其性格相匹配;為每個員工設定具體而恰當的目標;對完成既定目標的員工進行獎勵;對不同的員工實行不同的獎勵;獎勵要公平。

　　三、結語

　　從發展的角度看房地產物業人力資源開發和管理，隨著專業的房地產物業管理企業做大做強，能夠擁有更多專業人才，尤其是高素質、高品質的物業管理人才;計算機和網絡技術飛速發展，信息化、智能化的社區服務正在成為新趨勢，為了不斷適應社會發展的需要，對人員招聘提出更高要求，人員培訓要不斷升級，滿足業主的新需求;逐步打造出“以人為本”的企業文化，獲得更廣泛的社會認同，尊重知識、尊重人才，不斷改革創新，跟上時代步伐。

　　參考文獻：

　　[1]范良.淺談物業管理與社區文化[M].2006.

　　[2]楊婉.物業企業人力資源管理問題[J].長三角,2008,6.