廣告方案策劃書（8篇）
廣告方案策劃書（通用8篇）
廣告策劃方案怎么寫？看下吧。為確保事情或工作高質量高水平開展，往往需要預先制定好方案，方案是闡明具體行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的企劃案。方案的格式和要求是什么樣的呢?以下是小編幫大家整理的廣告方案策劃書，大家一起來看看吧。
廣告方案策劃書（精選篇1）
王老吉涼茶是中國涼茶的領軍品牌，是廣東涼茶文化的代表。涼茶是廣東、廣西地區的一種由中草藥熬制，具有清熱去濕等功效的“藥茶”。在眾多老字號涼茶中，又以王老吉最為著名。王老吉涼茶發明于清道光年間，至今已有175年，被公認為涼茶始祖，有“藥茶王”之稱。到了近代，王老吉涼茶更隨著華人的足跡遍及世界各地。
市場分析
一、營銷環境分析
（一）飲料市場概況
1、市場規模
飲料市場規模在不斷增大，消費者最近兩年喝飲料的數量有所增加，飲料市場容量在不斷的擴大，整個飲料行業市場前景看好。據有關數據顯示，在1999年至20_年的飲料市場的黃金成長期間，老牌瓶裝水和碳酸水飲料增勢日疲，已連續兩個年度負增長。新的功能飲料和茶飲料近兩年增幅趨穩，穩中有升。增勢最為明顯的還要數果汁飲料。
2、市場構成
飲品市場有碳酸飲料、瓶裝飲用水、茶飲料，以及果汁飲料四大品類。
3、市場熱點
功能性飲料將熱賣飲料市場，隨著我國城市居民生活水平的不斷提高，人們對飲料的消費需求也發生了明顯的變化。喝飲料不再僅僅是為了解渴，而希望飲料能提供如降火、美容、補充人體中必需的微量元素和健身等附加的一些保健功能。具有特定功能的飲料將會成為今后飲料行業中又一個重要的細分市場。
（二）營銷環境分析的總結
1、劣勢與威脅
（1）最大威脅和挑戰主要是來自跨國飲料品牌的鯨吞蠶食和本土飲料品牌之間的同質化競爭，同質化競爭態勢不僅表現在產品的同質化，也表現為廣告塑造品牌形象的同質化，從而無法有效形成品牌個性和實現市場區隔。
（2）品牌競爭的白熱化、品牌消費的集中化以及經營理念的滯后性等因素更是成為制約企業發展的“瓶頸”。
（3）品牌集中度：混合型果汁最高，水/茶飲料最低。
（4）我國本土飲料企業大都實行分散經營，規模一般比較小。區域性飲料品牌比較多，真正在全國飲料市場上有影響的名牌產品屈指可數。
2、優勢與機會
（1）本土飲料企業發展初具規模并以其知名品牌獲得消費者喜愛
（2）消費者需求多元化為飲料新產品開發提供廣闊的市場空間
隨著社會的進步和生活水平的不斷提高，消費者開始更多關注自我發展，主要表現為對飲料產品的營養成分以及是否天然健康、綠色環保和時尚品位等更高層面的心理需求。
（3）日益細分化的消費群體為飲料企業開展目標營銷提供機會
不同飲料群體有著不同的飲料消費需求，這些差異表現在對口味、品牌、價格、包裝、促銷和廣告風格等一切消費者接觸產品及信息的領域，高度細分化的市場為飲料企業進行市場拓展提供無限空間。
3、重點問題
體現紅色王老吉的獨特價值，建立先進的品牌經營理念和規范的運作模式。
二、消費者分析
1、消費者的總體消費態勢
（1）有1/4的消費者表示最近兩年喝飲料的數量基本上沒有變化，僅有少量消費者最近兩年喝飲料的數量減少了，表明有近1/2的消費者喝飲料的數量在增加，飲料市場容量在不斷的擴大，整個飲料行業市場前景看好。
（2）根據市場調查分析看出，喝功能性飲料的消費者越來越多，而喝碳酸飲料和水飲料的消費者將會逐漸減少。
2、消費者行為分析
在影響飲料購買的眾多因素中，“口味好”排名最高，比例超過50%以上?？梢?，口味是影響消費群體購買的最重要因素。其次，價格的影響也不容忽視，被列為影響購買的第二大因素。同時，品牌知名度、保質期、購買方便也成為人們購買時普遍考慮的較重因素，另外，廣告影響也相當重要，美國健康部包裝對購買也有一定的吸引力。
三、產品分析
1、現有飲料產品分析
現有飲料產品的不足：
調查顯示，現有飲料產品的不足主要有：
（1）產品太多，分不清好壞。
（2）共性太強，項目策劃個性太少。
（3）品牌雜亂。
（4）營養成分缺乏。
（5）碳酸飲料太多。
（6）補充體力的飲料很少。
（7）功能單一。
2、產品生命周期分析
各種飲料類型在市場所處階段不同，市場空間和拓展策略也表現很大差異。碳酸飲料已經進入產品成熟期，品牌集中度非常高，企業可以通過擴大分銷渠道和市場覆蓋率來實現效益增長。果汁飲料和茶飲料均還處于產品成長期，市場空間仍然很大?，F在很多地方的茶飲料消費還屬于培育期，相信市場前景非常廣闊。同時一些新興成長的飲料類型如保健和運動功能性飲料等也有望成為下一個飲料業經濟增長點，目前市場上這類飲料還沒有主打產品，消費需求也呈現出明顯的增長態勢。
廣告方案策劃書（精選篇2）
一、營銷背景分析
A、1992年全國城市479個，1994年城市人口3.4億人，流動人口7000~8000萬左右，1995年城市640個，中等城市178個，大城市、特大城市76個。
B、1999年可口可樂銷售3.88億箱，百事可樂10900萬箱，2000年1~6月可口可樂已銷售3.3億箱，兩家飲料商同時提出讓中國青年養成喝碳酸飲料的習慣的想法和舉措。我們的飲料會超越它們的業績。（其它略）
二、目標市場及創意說明
隨著國家經濟持續穩定的增長，在社會總資產一定的情況下，實現企業超國家或地區經濟增長率大幅度增長，市場大戰不可避免。如何使消費者購買一個企業的產品，使消費者滿意是使利潤最大化和長期發展的最佳途徑，同時也決定一個企業在現階段下不可能擁有100%的市場份額，也給了每一個企業一個機會。
就飲料市場來看，從大的跨國集團可口可樂、百事可樂，小到健力寶、椰風等已形成品牌的飲料。在進入97年的市場大戰中，根據自身以往的經驗、企業實力，穩固拓展其市場較容易一些，同時也會引發更激烈的市場競爭，作為飲料新軍的“飲料”加入戰斗，直接進入競爭的核心會受到多重的障礙、排擠，因此希望我們的飲料于20_年被列為中國旅游界制定專用飲料，旅游人數將達4.2人次，創收4375.7億。
本企劃案構思由旅游業入手，對于旅游者這一消費群，其手中資金充足，社會活動面廣，流動性大，接受新鮮事物能力較強，好奇心強，一旦取得這一消費群的認可和信賴，將會帶動大批消費群。計劃首先在年初進入旅游風景區市場，同時少量進入部分城市市場，此階段加大宣傳、樹立品牌為重中之重、避實就虛，為進入城市市場作好準備。進入夏季同時在風景區、城市展開銷售攻勢，面向青少年消費群，在品牌樹立后面向大眾，最終目標讓“飲料”與水果劃等號，在旅游者中樹立品牌，另一方面可以吸引一批國外游客，為以后打開國際市場打好基礎，再一方面，在旅游者中開拓市場，使企業有充足的時間進入城市市場的策略，旅游者與城市市場相輔相成，可松可緊。
三、行銷策劃案
1、產品
A、包裝合乎國家規定，圖案簡潔明快，以紅白色為基色，突出品牌，能吸引消費者的購買欲、有活力，增加防偽標志不是非有不可主要是預防假冒、引起消費者注意。
B、定價建議全國統一零售價3元，其一、減少錢貨交易時間；其二、便于計算、找零；其三、適當時機增加自動售貨機。
（其它略）
2、促銷策略（以廣告為主）
A、建議廣告詞為“飲料菜汁融為自然”，全國媒體選擇以電視為主，合理選擇時間段，可以跟在可口可樂等廣告片的時間段內播放。地方選擇報紙為媒體，選擇電視一般以點播電視劇為宜或加在兒童節目時段播出。
B、統一全國銷售點品牌標志，如遮陽棚、傘等上的標志，制作精美鑰匙扣作為贈品。
C、加強營銷策劃，爭取列為“20_年中國旅游界”指定飲品。
D、大型活動
a、聯系風景名勝區當地電視臺，旅游主管部門制作“飲料帶你游中國”的電視系列風光片，留2~3分鐘的旅游指南，介紹食宿，旅游路線，突出安全性，此風光片應盡快制作，其作用一方面帶動當地旅游經濟，便于飲料進入當地市場。另一方面避免與地方保護主義相接觸。
b、制作每套60張或40張“祖國風景名勝”紀念卡，每張一個風景名勝。每包夾帶一張，一般原則只在當地風景區出售，制作要求：便于收藏、有紀念價值，選集卡最多的消費者中抽取一位聘為飲料名譽銷售督察員，享受企業員工同等待遇及月薪若干，另設一、二、三、紀念獎若干。
3、銷售渠道
1）東西以沿長江帶，南北以京廣區間為兩條主線，在成渝地區、京津地區、滬寧杭地區、珠江三角洲四大人口密集及工農業生產基地選擇北京、重慶、南京、廣州成立區域銷售總部。
a、北京總部負責東北三省、京、津、內蒙、河北區域銷售業務。
b、重慶總部負責云、貴、湖北、川、藏區域銷售業務。
c、廣州總部負責廣東、海南、福建、湖南、廣西、江西區域銷售業務。
d、南京總部負責上海、浙江、江蘇、山東、安徽區域銷售業務。
e、西安本企業總部負責山西、河南、西北五省區域銷售業務。
2）由五個總部在各自區域建立旅游名勝區銷售網絡，著名旅游風景區的經銷商（一級），以信譽、服務、知名度，直接批發至零售商手中為招標對象。
在各自區域內選擇人口稠密、交通發達、經濟發達的城市建立一級銷售分部或一級經銷商，逐步建立本區域城市銷售網絡，根據當地銷售情況收縮或擴展網絡外延。
3）五個總部負責各區域的業務，由企業總部協調管理、建立信息系統網絡，及時收集、反饋信息、制定促銷、營銷推廣計劃，并組織實施企業本部確定信息、制定配銷數量，完善銷售督察制度。
4、行銷步驟（略）
5、注意事項
1）加強廣告策劃、產品策劃，尤為加強企業形象策劃。
2）及時、準確收集信息，迅速整理分析，調整銷售計劃，防患于未然。
3）針對九七回歸開展的活動，應充分估計不可抗力因素的風險系數。
廣告方案策劃書（精選篇3）
一、摘要
為了深入了解吉首市房地產廣告發展現狀，掌握受眾對吉首市房地產廣告的認知程度，發現該市房地產廣告在宣傳策略、廣告定位、表現形式等各方面的不足之處以提出具有可行性和建設性的發展建議，提高廣告的宣傳效益，推動本地廣告業的發展與進步，__年11月27日，我們在吉首市第五屆房地產交易展示會現場進行了深度訪談和詳細調查，包括吉首市房地產概況和發展態勢調查、消費者廣告認知調查和吉首房地產廣告調查三部分。本次調查涉及房地產開發商、樓盤銷售代理公司工作人員、物業管理公司工作人員、展銷會消費者和參觀群眾。
在此調查基礎上，我們還深入吉首市房產局、吉首市工商局和吉首市土地管理局進行訪問，使調查數據能如實反應吉首市房地產廣告的現狀。
此次調查由不一Young工作室的六位成員齊心協力一起策劃并順利完成。經過前期的調查計劃和現場勘查，中期的計劃執行和后期的資料整理與分析，得出了有效結論。
二、調查背景
隨著國民經濟保持快速發展，城市化進程不斷加快，居民收入消費水平和消費需求穩步提高，吉首市委、市政府及相關單位南遷帶動了乾州新區的開發，共同構筑了房地產市場繁榮的社會經濟基礎，也為吉首市房地產業的發展提供了廣闊的市場空間。
目前吉首市房地產開發投資持續增長，投資總量居全州首位。從20_年至20__年，吉首市房地產投資總體上呈現出一種快速增長的良好發展態勢，房地產開發投資增速平穩。房地產開發企業隊伍在不斷地壯大，企業實力明顯增強，但開發企業良莠不齊，制約了吉首市房地產市場整體水平的提高。但從整體形勢看，房地產業在吉首市國民經濟和社會發展中的地位和作用日益突出。房地產開發投資占全社會投資的比重逐年提高，拉動支撐作用日益增強，房地產業的發展對于改善人居環境和城市功能發揮了重要作用。近年來，吉首市房地產投資增長快、比重高，已成為支撐全社會固定資產投資尤其是城鎮固定資產投資的主力軍。
但隨著市場競爭日趨激烈、開發企業呈現兩極分化。目前，吉首市的房地產市場比較復雜，整合將是大勢所趨，經過20__年的社會非法集資風暴，在目前市場不景氣的情況下，對于各企業而言，既是機遇也是挑戰。經過金融危機與社會非法集資事件洗禮后的吉首市房地產企業，能否在市場生死較量中保持生機，還須拭目以待。
三、調查目的
1、通過在吉首第五屆房地產交易會上的現場調查和訪談。得到吉首市房地產集體廣告狀況的第一手資料
2、深度分析吉首房地產廣告的在宣傳力度、廣告形式、表現手法、廣告定位等方面的優勢，并找出其中的不足之處。
3、針對調查中的得出的結論，預測吉首房地產廣告的發展趨勢，并對吉首房地產廣告中存在的不足提出具有可行性的建議。
四、調查過程
1、調查前期計劃：在調查正式執行之前，各訪員主動搜集和學習了此次調查的相關信息，同時，管理成員去交易會現場進行了初步的勘查。在了解現場情況之后，調查組長組織召開了一次前期討論會議，大家積極討論并由此確認了此次廣告調查的方向，調查范圍、對象和方式，并分小組分配了組員的人。其具體如下：資料采集：資料的采集主要使用了文獻法、深度訪談法和觀察法。六位訪員分成三組在吉首房地產交易會現場搜集大量房地產廣告宣傳信息和資料，在吉首房產局、工商局、土地管理局了解吉首市房地產現狀。與此同時，各訪員通過在交易會現場觀察房屋銷售情況，以及通過與工作人員或消費者的深度問答、交談來獲取專業人員與非專業人員對房地產及房地產廣告的認識。
調查地區：（吉首地區）
<1>吉首乾州新區吉祥嘉園（世紀廣場南側）吉首第五屆房地產交易展示會現場；
<2>吉首市房產局；
<3>吉首市工商局；
<4>吉首市土地管理局。
調查對象：吉首市第五屆房地產交易會各樓盤銷售人員、房地產開發公司工作人員、交易會現場消費者及參觀者。
2、訪問完成情況：事先計劃調查交易會現場的22家房地產公司工作人員各一名、調查消費者或參觀人員15名。在實際調查過程中六位訪員如實完成工作，訪談有效率100%。
3、資料處理方法和工具：資料采集技術之后，我們聚集各小組收集的資料和信息，6位成員一起進行深度分析和討論，對各種數據分類匯總，得出了有效且具有一定可信度的結論。
五、調查結果統計分析
房地產業是吉首市國民經濟中的一個重要支柱產業，它的發展對社會的貢獻和對國民經濟的帶動作用，以及它出了問題對國民經濟的副作用，都相當突出。面對20__年的國際金融危機和吉首市的社會非法集資風暴，房地產業走過了艱難而坎坷的一年，目前吉首市的房地產業走入了一個相對的低谷。
（一）吉首市房地產發展歷史及現狀
吉首市的.房地產業起始于上世紀90年代中后期，真正形成市場規模源于住房制度改革。1998年，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設》的通知，結束了長期以來的住房福利分配制度，明確了居民住房產權私有化和擁有住房渠道的市場化，社會對住房的需求因此得以集中釋放。湘西州市政府相繼出臺了很多政策，如加強住房公積金管理，開展住房抵押貸款等等，為吉首市的房改和住房商品化打開了方便之門。吉首市房地產業在自我發展和宏觀調控中不斷發展壯大，經歷了一個從小到大、從弱到強的發展過程，成為推動吉首市國民經濟和社會發展的新的增長點和重要支撐。自20__年以來，吉首市房地產業雖然保持了良好的發展態勢，但是隨著國際金融危機和該市非法集資事件的相繼暴發，房地產業在開發和銷售上都受到了很大的影響，近兩年房地產業的發展速度有所衰退。
（二）吉首市房地產業發展的概況
“十五”以來，特別是“十一五”以來，全市經濟保持快速發展，城市化進程不斷加快，居民收入消費水平和消費需求穩步提高，市委、市政府及相關單位南遷而帶動乾州新區的開發，共同構筑了吉首市房地產市場繁榮的社會經濟基礎，也為房地產業的發展提供了廣闊的市場空間。房地產開發投資持續增長，投資總量居全州首位。從20_年至20__年，吉首房地產投資總體上呈現出一種快速增長的良好發展態勢，房地產開發投資增速平穩，其數據如下變化：
1、分別增長28.94%、14.28%、14.29%、37.50%、-8.5%。呈現出持續快速的增長態勢，只在20__年因非法集資等因素的影響而略有回落，實現了“十一五”住房規劃的良好開局，投資總量連續幾年居全州首位。
2、房地產開發企業隊伍在不斷地壯大，企業實力明顯增強，但開發企業良莠不齊，制約了吉首房地產市場整體水平的提高。由于房地產業在吉首市起步較晚，仍屬熱點產業，投資回報率高，在目前社會各行各業投資利潤普遍較低的情況下，使得不少人投資房地產市場，吉首市的房地產開發企業也由初期的3-4家，發展到目前的近80家，開發企業隊伍規模空前，而經過多年來宏觀調控的洗禮，部分企業的實力也得到明顯的提升，得到了社會及市場的認可；但是由于起步晚，準入門坎低，開發企業魚龍混雜、良莠不齊，少數企業在其發展過程中，受資金、實力的影響，走上了社會非法集資這條不歸路，制約了其本身與整個行業的發展和整體水平的提高。
3、商品房價格穩中有升，二手房市場趨于活躍。房地產開發投資的快速增長，推動了商品房價格的上升，經過幾年來的發展，房地產開發已具有一定的規模，商品房價格也從最初的500元/㎡上升到目前的近2000元/㎡。根據統計，20__年，吉首市的商品住宅成交均價為1454元/㎡，商業服務用房成交均價為4262元/㎡，20__年，商品住宅的成交均價為1816元/㎡，商業服務用房成交均價5880元/㎡，分別上漲了362元/㎡和1618元/㎡；20__年，新建商品房成交面積為36.79萬㎡，20__年新建商品房成交面積為24.18萬㎡，同比下降了34.27%，二手房市場，20__年成交9.62萬㎡，20__年成交8.94萬㎡，同比下降了7.07%。
4、房地產業在吉首市國民經濟和社會發展中的地位和作用日益突出。房地產業的產業鏈長、關聯度高，涉及到鋼鐵、水泥等數十個相關行業和服務業中眾多行業的發展，其經濟效應惠及上下游諸多產業和相關行業，能夠直接或間接引導和影響經濟的增長速度和運行質量，充分顯示了房地產業作為支柱產業在吉首市國民經濟發展中的重要作用。房地產業的發展對于改善人居環境和城市功能發揮了重要作用，房地產業是國民經濟的重要產業，又與老百姓的生活息息相關。房地產開發投資占全社會投資的比重逐年提高，拉動支撐作用日益增強，近年來，吉首市房地產投資增長快、比重高，已成為支撐全社會固定資產投資尤其是城鎮固定資產投資的主力軍。
5、市場競爭日趨激烈、開發企業呈現兩極分化。目前，我市的房地產市場比較復雜，整合將是大勢所趨，經過20__年的社會非法集資風暴，在目前市場不景氣的情況下，對于各企業而言，既是機遇也是挑戰。吉首市房地產業的發展，從2000年算起，經歷了近10年的風雨，大魚小蝦都有生存的空間，各有各的賺錢門路，這是一個非正常的現象，__年我市的社會非法集資事件就充分說明了這一點，市場的全面改革與調整將是必然。經過金融危機與社會非法集資事件洗禮后的吉首市房地產企業，能否在市場生死較量中保持生機，還須拭目以待。
（三）分項內容分析
房產樓盤及廣告分析
在參展的二十二個樓盤項目中，我們大致分為三個類型：
區域
房產項目
特點
第一類
老城區中心地帶
金梧桐x龍鳳山莊、湘德x湘德苑、正琦x體育星城以及安躍x悅鑫樓
金領x湘域中央萬基x武景家園
第一，地段佳。位于商業中心，醫院、學校、購物等十分便捷。
第二，小區規模小，戶型少。
第三，房價普遍居高，約2600-3000/平米。
第二類
老城區邊緣地區
建基x錦繡香江第二期、精誠x氺畔銘城和中港花園、康盛x瑞苑和福景x福景花園
第一，地段離商業中心稍遠，但是交通方便。
第二，小區規模稍大。
第三，房價比第一類型的低，價位在2200-2400/平米。
第三類
乾州新城區
正陽x半山公館、中鐵置業x世紀山水、金宏x帝景、盛世x水云天、乾程x吉首九龍山莊、嘉園x香桂園、衡民x華程大廈、湘泉x綠水金邸、以及金城x湘州陽光。
第一，地段遠離市中心，基礎配備在完善中。
第二，小區規模大，大多是高檔社區，提供公寓、別墅等多種選擇。
第三，價位在2500/平米左右。
通過調查我們發現，由于類型的不同，三種樓盤在廣告宣傳的方式和力度上存在很大的差異。所以在以下的分析，我們按照分類進行。
第一類
1、由于本身區位條件優越，在展廳和廣告傳單設計相對較簡單，宣傳聲勢較弱。
2、廣告訴求點側重：城市配套服務齊全、交通便捷。在廣告詞中也突出強調自身的地段優勢。例如，湘域中央廣告語：在中央做城市的主人；武景家園廣告語：城市中心，品味精致。
3、廣告形式單一，基本以戶外廣告為主，參展交易會的本身算是樓盤銷售過程中的一次大型房地產廣告宣傳。
4、樓盤宣傳及廣告基本是本公司廣告部作業或者委托本市中小型廣告公司。
第二類
1、此類房地產廣告宣傳較第一類力度更大，傳單設計更精美，展廳布置也稍顯氣派。
2、廣告訴求強調小區在設計和周邊自然風景上的優勢，更側重居住品質。例如，瑞苑廣告語：臨水而居給生活一個新高度；中港花園廣告語：純居住醇享受。
3、廣告形式多樣，多通過報紙、廣播、短信、戶外等媒體進行廣告宣傳。
第三類
1、此類房地產廣告宣傳可謂是大手筆，傳單設計精致，展廳現場隆重，盡顯高貴氣息。
2、廣告訴求在強調良好的生活環境和居住品質的同時，更把優質的生活居所定義為彰顯社會地位和個人品味的象征。例如，帝景廣告語：多數人的夢想，少數人的生活；綠水金邸廣告語：城市之心，精英美宅。此外，廣告還打出企業形象牌，增加消費者的購房信心。例如，世紀山水廣告詞：世紀山水、世紀建筑、世紀品牌；綠水金邸廣告詞：湘泉地產，相信品牌的力量。
3、廣告形式涵蓋了廣播、電視、報紙、戶外等多種宣傳媒體。
4、樓盤從一開始就有專門的房產策劃公司負責宣傳，并且大多都是來自長沙的廣告公司。
六、消費者購買房產的行為特征分析
1、消費者大都是35歲以上，其中以45-50歲年齡段為主，具有固定的工作，穩定的收入，接觸媒體種類多，對生活品質相對要求高些，希望有自己獨立的可控的生活空間。
2、消費者的購房目的有多種，主要是父母為兒女買房，新婚夫妻購置新房，老人為自己和老伴買房的，也有買房是為了投資。
3、消費者購房的影響因素主要表現在：價格，交通，戶型。一般來說，樓梯房要比電梯房受歡迎些。
4、消費者獲取信息的媒介：電視，網絡，電臺，戶外等
七、結論與建議
總結：
1、大樓盤，規模化開發成為一種趨勢。故此，像第三類樓盤的高質量的廣告宣傳會成為今后吉首地區房產廣告的發展趨勢。
2、吉首房產開發依然火熱，然而樓市在受到融資影響之后處于回暖階段。許多消費者在持錢觀望。故此，房地產的廣告戰會越來越激烈。
3、受融資事件的影響，消費者群體中購房投資者（炒房者）大量減少，導致目前階段的廣告對象有所改變。
4、純住宅小區成為開發熱點。經濟發展到一定階段，商業區和住宅區的分離是必然的。
5、房地產商一直試圖把發達地區的先進的購房理念通過廣告帶到吉首本地。這些理念在一定程度上影響了本地消費者的購房理念。
建議：
1、吉首本地的廣告公司需要增強實力，滿足本是大型樓盤的策劃、宣傳和廣告的需要。
2、隨著人們對居住條件要求變高，房產的宣傳勢必要對住宅條件更有側重。
3、受到集資影響的吉首市民任然心有余悸，故此房產商打造自身可靠、有實力的形象是十分有必要的。只有這樣，消費者才能放心的把錢花在樓盤上。
4、開發商和策劃商雖然引進了先進的住房理念，可是同時也要注意本地消費者的不同情況和需求，在樓盤設計和宣傳中作出適當調整，特別需要注意的是，理念需要與實際的住房條件必須相結合，切不可掛羊頭賣狗肉，挫傷消費者的購房信心，破壞房地產廣告市場秩序。
廣告方案策劃書（精選篇4）
房地產廣告從其籌備到真正落實是一個非常復雜的過程，只有切實掌握好其中每一步的關鍵，才能最終得到理想的結果，其流程通常分為四個階段：
準備階段：拿地，規劃設計出產品（開發公司廣告部）→確定預算→尋找廣告公司
實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息→廣告公司出媒體計劃→確定廣告目標→主題確定及創意表現→廣告投放時間的確定→媒體選擇
傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣
評估階段：測定廣告投放的效率
一、準備階段
1．拿地，規劃出產品
一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優缺點。若是開發商自己組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發公司的角度出發，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業，經驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發現更加適合的產品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。
2．確定預算
（1）廣告預算內容
常見的房地產廣告預算內容包括以下幾項：
A．廣告調查費用
包括廣告前期的市場研究、廣告效果調查、廣告咨詢費用、媒介調查費用等
B．廣告制作費用
包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術設計、廣告禮品等直接的制作費用
C．廣告媒體費用
購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用
D．其他相關費用
是與廣告活動有關的公共活動、SP活動、直效營銷等費用
（2）確定廣告預算的方法
如果是對外尋找廣告公司，開發商會在產品出來后根據項目的大小和性質來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式
A．量入為出法。即根據開發商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性
B．銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。
C．競爭對等法。即根據競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。
D．目標任務法。即開發商首先確定促銷目標，根據所要完成的促銷目標決定必須執行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。
通常大的房地產開發商會把銷售百分比法和競爭對等法相結合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%-3%之間，而小的開發商則會根據銷售狀況階段性的滾動執行，銷售結果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協商，根據廣告公司方面對產品的定義和見解也會作出相應的調整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發商一起協商制訂。
3．尋找廣告公司
通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：
（1）廣告招標。即向多家廣告公司發標，征集廣告策劃書、平面影視創意及報價。其優點在于創意結果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規模大、定力強的公司不愿參加招標。
（2）經驗選擇。根據廣告公司以前的作品及業內的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內出策劃草案，如小區的形象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質性工作，深化創意，并且多數廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據不充分不直觀，廣告個案差異性大，存在一定風險。
不同項目會根據其大小性質來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關系，這種模式也為開發商節省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關系也利于廣告公司和開發商就項目進行透徹的了解和合作。
二、實施階段
1．廣告公司了解項目及購買對象信息
只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產品進行徹底的研究，其內容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項目地理位置分析，小區規劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調查等。其中開發商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調查，只有在吃透了整個產品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。
2．廣告公司出媒體計劃
（1）確定廣告目標。房地產廣告的成功與否，關鍵在于它能否在恰當的地點以恰當的方式傳達給恰當的人，廣告目標不能泛泛而談，包括開發商在內經常會走入誤區，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：
A．所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？
B．目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？
C．要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？
D．用什么來測定傳達消息的效果？
（2）主題確定及創意表現。房地產廣告策略的出發點是引起消費者的注意和興趣，激發消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產品，因此在房地產廣告一定要充分表現產品的優點，易于消費者理解記憶和接受。
首先是主題的確定，在深入了解產品后，廣告公司就項目本身的賣點進行提煉，最后組織主題。一般來說，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，這些訴求點需要有其特別的地方，最好能有其不可復制性，是其他競爭樓盤所不具備的，但是通常大部分項目很難做到這點，所能做到的是幾個訴求點互相加起來才能呈現其樓盤的特殊性和不可復制性。開發商和廣告公司會根據樓盤的銷售節奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現，可以最大限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點對于那些開發周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點的多少方面需要考慮以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告傳播方式，地域性因素，項目開發周期等。
其次是創意表現的確定。房地產廣告創意表現應該根據其項目特質及消費者性質來確定，在這里，開發商與廣告公司之間溝通的程度是一個創意是否成功的關鍵。只有開發商和廣告公司就項目充分溝通后，廣告公司才會對項目有徹底的了解，利于其進行創意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發商理解并支持廣告公司對產品進行的藝術性的解讀和表現，開發商也可以限制廣告公司有可能出現的過分注重藝術效果而脫離產品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發商本身不專業有關，以自己的喜好去限制了廣告公司的創意表現，同時也有很多充滿藝術價值但是根本不知所云的廣告也與開發商對廣告公司過于放任自流有關部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發商和廣告公司需要避免犯如下幾個錯誤：注重表現形式而淡化廣告訴求，過分采用聯想式表達法，過分“藝術”化，傳播媒體選擇的單調，虛張聲勢華而不實，不顧產品特點以自己的審美觀強加于對方等。
3．廣告投放時間的確定
一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至達到了一兩年,而房地產廣告時間的節奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：
（1）集中型。是指廣告集中一段時間發布，以在短時間內迅速形成強大的廣告攻勢。優點在于能在短時期內給予消費者強烈而有效的刺激，以達到廣告的效果，并能促成銷售；缺點為廣告費用集中于一段時間大批量的投入，發布時機的選擇非常重要，若廣告未達到預期的效果，則很難進行補救
（2）連續型。指在一定時期內，均勻安排廣告的發布時間，使廣告經常性反復在目標市場出現，以逐步加深消費者印象。優點在于不斷刺激消費者，并節省廣告費用；在于不可能每次都達到刺激消費者的目的，而且預算也決定了連續性廣告無法進行大規模、長時間的廣告攻勢。
（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反復進行。優點在于根據項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費者的遺忘速度。
（4）脈動型。脈動型集中了連續型和間歇型的特征，即在一段時間內不斷保持廣告發布，又在某些時機加大發布力度，形成廣告攻勢，集中了連續型和間隙型的優點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。缺點就是費用太高。
廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：
（1）引導期。作初期的訊息傳播，重點在引起消費者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動
（2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒,一旦開盤,隨著強銷期的來臨,大量的報紙廣告,結合強有力的業務推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。
（3）續銷期。為公開期后的續銷行為，將廣告后期所余的房屋產品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當的廣告方向，作最后的沖刺，以達最圓滿的成績。
廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。
在這里，選擇廣告投放節奏通常與一個項目大小性質有關，小項目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動型的方式。
4．媒體選擇
房地產廣告媒體是用來傳播房地產廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網絡、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。
一般廣告公司會根據項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區域、開發商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔項目除了在《北青》，更多的會選擇《經濟觀察報》及《三聯生活周刊》《IT經理人》《商業周刊》等這類有針對性的報紙雜志上刊登。
大多數房地產的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區域性客源；印刷媒體可以定向派發，針對性和靈活性都比較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發揮媒體的效率，使有限的廣告經費收到最大的經濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優補拙。
三、傳播階段
在此階段，前期各項準備已經非常具體充沛，一旦項目開始運作，就啟動整個廣告計劃。在這個階段里需要注意的是，雖然前期已經準備的非常詳細，但是市場是不斷變化及不可預知的，因此在這個階段，廣告公司需要和銷售總監密切配合，根據銷售第一線及時反饋的情況來盡心廣告計劃的修改，若銷售情況基本符合當初預制的，則廣告計劃改動不大；若有一定的差距，可以就內容和推廣節奏上根據客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時更改廣告計劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發商會采取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產品本身有問題，另外就是當初廣告公司和開發商就產品溝通的不夠，因此可以根據市場反饋對產品作出相應的修改，同時就產品及目標客戶進行更為詳盡的研究，重新包裝項目上市，爭取打個翻身仗。
四、評估階段
營銷學上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。房地產廣告也是如此，房地產廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點就是：房地產廣告可以在廣告投放后的當天就能直接在來電來訪上得到體現。大部分的房地產項目已經能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數量也成為廣告投放效果的重要標準。在不同項目的反復實踐中發現，來電數量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過分強調來電數量就像完全忽視來電數量一樣，走向另一個誤區。房地產廣告的效果體現有三種層次：一是直接到訪；二是電話詢問；三是留下印象。因此電話數量就成了廣告銷售力的直接體現。但是檢測不同項目，可以發現同樣都是非常優秀的廣告表現，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項目，但是兩者正常的廣告后來電數量也不同。可以看出，相對于廣告表現來說，產品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。通常來說，主要干道附近的項目來電量低，因為容易描述，容易到達，客戶更多會選擇直接到達；高檔項目（別墅，TOWNHOUSE，高檔公寓）來電率低，因為目標客戶群總量低；進入銷售后期的老項目低，因為市場認知度高，電話詢問不再成為最主要的了解手段。只有根據不同項目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項目進行相應的調整與修改。
廣告方案策劃書（精選篇5）
1）廣告目標
造市。制造銷售熱點。
造勢。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購買欲望。
擴大‘__田園區’的知名度、識別度和美譽度。
提升企業形象。
一年之內銷售量到達80%以上。
2）廣告對象
好玩好動的西彭及主城區的幼兒、兒童、少年。
對現代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區青年。
喜歡到郊外的綠色果園環境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區居民。
喜歡在大自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人。
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節日游園活動的西彭及周邊地區居民。
具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農活類勞動體驗的主城區居民。
樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區居民。
3）廣告地區
在重慶這個城市及周邊地區。
4）廣告創意
廣告主題：
（1）每一天活在水果的世界里。
創意
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到__田園區的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，__田園區你也每一天尖在水果的世界里。
（2）回到家，就是渡假的開始。
創意
一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?/p>
老公：“行，立刻帶你上?！?/p>
上了車，但是多久就到了。
他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且那里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在那里住一輩子？！”
老公：“沒問題?！痹袐D：“真的能夠嗎？”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀?。。∥颐恳惶於寄軌蚨杉倭?！”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳?？就到__田園區。
5）廣告實施階段
第一期：試銷階段（三個月）
行為方式：新聞運作、廣告。
時間：20__年2月1日
新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易構成口碑，引起廣泛注意。
大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一齊上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。
讓受眾和消費群了解物業的基本狀況，同時塑造發展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中，讓40%的目標客戶明白__田園區，并在心目中留下深刻印象。
以內部認購為先聲，以優惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量到達10%。
吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買行動。
及時總結經驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調整和完善。
第二期：擴銷階段（三個月）
行為方式：新聞、廣告、營銷
乘第一期廣告之余威，持續其熱度不要降下來，繼續采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
一期的承諾已經兌現，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買__田園區。
此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務必須要跟上去。
繼續吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并構成必須之口碑。
合力促進銷售，引導30%的目標顧客采取購買行為，并繼續產生邊際效應。
第三期：強銷階段（四個月）
行為方式：新聞、廣告、營銷。
充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進行現身說法，談__別墅區的好處，增加可信性。
市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘__田園區’傳為美談，變成公眾的社會話題。
廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
加強管理和服務，讓售樓現場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。
調動新聞的一切能夠調動的手法和載體，進行深入宣傳。
合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
第四期：鞏固階段（三個月）
行為方式：營銷、廣告。
消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。
對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改善。
細水長流，滲透式的廣告行為。
加強物業管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
注意后效益和市場消費心理貫性。
完善各項法律手續和文書文件，規范，科學，嚴謹地保證客戶各項權益。
廣告方案策劃書（精選篇6）
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“__”帶給一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對本地市場現狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“__”項目的資源問題與機會，以到達或超出“__”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產塑造品牌。
一、__市房地產市產基本狀況。
1、__市屬于四線城市，房地產市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系；又據東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發市場；有大批大型國有企業。這意味著__的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進入__。房地產更是有超多外資搶入，行業的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從20__年以前的消費住房以經濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產業日趨成熟，房地產開發公司實力不斷上升，到達初步的產業化水平。即房地產大戰既將打開。__市內房地產開發商約100家，經過幾年的市場競爭，房地產項目投資開發規模不斷擴大，開發形式全面化，多樣化。到20__年為止，房地產項目投資到達82118萬元，住房項目方面的投資到達43628萬元。20__年當年房地產項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統計數據證明，20__年以來批準預售和銷售的總面積為24904.47平方米，住房銷售均價由20__年初的824元/平方米上升至20__年初的1002元/平方米，升幅達21.6%。
2、現有品牌樓盤的基本狀況，現有名的樓盤西區有湘銀房產、保利房產等；南區有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。具體表此刻以下這些方面：
A、定位及推廣都不是很規范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設，忽視樓盤內涵的建設，導致后繼開發力不足。
B、有的沒有服務的概念。這又表此刻銷后服務差勁，物業管理不規范，有的業主不是享受服務而是受氣，造成開發商與業主的對立，小區的基本建設搞不上去。C、小區規化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。
3、政府引導監管不夠，銷售手段不合理，收費不合理，手續不合理，還有的不合法。
二、__市同類住宅調查統計。
“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區?，F將__市河西，河東小區進行大體比較分析如下：
1、河西地帶。
由于河西為新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢?？傮w來說，河西地段房地產都在賣自然環境。
湘銀：
核心競爭力：二十一世紀購房新概念。
擁有很高的品牌效應。
其周邊環境好。
用綠色的生活時尚來吸引高級白領、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應良好。
其定位為社會高薪階層。
濱江一村。
小區面積大。
鄰近湘江。
周邊環境好。
2、河東地帶。包括河東整個地塊北有石峰區，南有蘆淞區及東部的荷塘區。
天鵝花園：
核心競爭力：真、善、美。
屬于自然水生態屋村、綠化面積廣。
擁有900畝的面積，其中400畝水面。
區內有水生游玩系統。
映荷園：
核心競爭力：演繹精彩生活塑造經典小區。
屬未來商業地帶。
周邊交通發展趨勢大。
房屋設計理念突出。
銀座大廈：
近臨中心廣場，一醫院。
只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區。
周邊自然環境不是很好。
廣告方案策劃書（精選篇7）
1、房地產品牌宣傳市場分析：
伴隨人們對媒介廣告宣傳的認知程度的提高，傳統的廣告宣傳方式已不能引起人們的關注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家。精準投放，創意投放，經典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20__年磨一劍，整合現代傳播媒介，投巨資打造現代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動LED電子顯示屏，實現"天地一體，動靜結合"的震撼傳媒效果，特別適合現代房地產的品牌推廣。真正起到"四兩撥千斤"的最佳廣告宣傳效果。
2、廣告媒介平臺介紹：
2.1公司現擁有自主產權的高速立柱廣告位，位于威海進入煙威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的廣告設計效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。
(配全景高速立柱廣告圖片)
2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊，位于威海經濟與商業中心，是企業進行品牌推廣的首選。
(配全景三面翻廣告畫面)
2.3：位于威海百貨大樓的大型LED電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經典廣告傳媒平臺。戶外超高清全影大型LED多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗;立體感強;可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣;LED顯示屏是目前世界上最先進戶外視頻設備。可視距離達到1000米。該LED電子屏位于市政府、區政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿易區與政治經濟活動中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此，每日10萬人的車流與人流，成為企業產品推廣、企業品牌發布、形象宣傳的必爭之地，首選媒體，開創了戶外廣告傳媒的新視界，真正4兩撥千斤的大品牌載體。
(配百貨大樓LED全景像畫面)
2.4公司投資購置的大型移動LED電子屏，實現了戶外廣告動靜結合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點投放、新聞發布、產品促銷的最佳載體。同時公司也成為視覺設計傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)
3、房地產廣告推介方式：
3.1根據房地產業特點，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介，達到客戶的最佳滿意度。
3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏、移動LED電子顯示屏，實現"天地一體，動靜結合"，形成強大的視覺沖擊，加上震撼人心的創意效果，達到人們對房產品牌的認可，從而激發其購買欲。
3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養天年。簡單的廣告語，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是"唐人海灣公館"，人們對這一品牌的認可，自然勾起對這一品牌的了解欲。
3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時，在威海百貨大樓LED電子屏推出"唐人海灣公館高清宣傳片"，人們從動感的畫面與動聽的音樂中，真正體驗現代傳媒所帶來的音樂視聽，人們對品牌的認可逐步加深。
(配位置地理圖)
3.4巨幅三翻廣告、超大型LED電子顯示屏位于新威路、和平路、寶泉路交匯點，每天10萬人次的車流人流，兩種廣告媒體的動靜優勢互補，使宣傳品牌以強大的沖擊視覺效果，在人們心中形成共鳴。
{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}
4、富有創意的活動策劃錦上添花：
在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以后，在吸引住一大部分受眾群體后，及時推出富有創意的促銷活動，活動必須具有創新性、奇特性、針對性、磁力性，達到錦上添花?；顒硬邉澮院?，利用百貨大樓LED電子顯示屏與移動LED電子顯示屏，同時滾動播放。移動LED顯示屏定時間、定地點、定人群播放，定點循環播放與移動循環推介兩種形式廣告宣傳，真正達到活動宣傳效果，實現理想客戶簽單率。(配移動LED顯示屏)。
以上為廣告投放預設方案，具體在客戶審核完以后定稿。
廣告方案策劃書（精選篇8）
廣告是傳播信息的一種方式，其目的在于推銷商品、勞務，影響輿論，博得社會支持，推進一項事業的發展等。廣告信息通過各種宣傳工具，包括報紙、雜志、電視、廣播、招貼及直接郵遞等，傳遞給它所想要吸引的觀眾或聽眾。
一、房地產廣告的基調
基調是指與客源定位、產品定位和競爭定位相符的，帶有所處地域的時尚特征，融合廣告策劃的創意風格，并且貫穿于房地產廣告設計和廣告實現始終的廣告表現的總體方針。
（一）廣告基調根據客源定位確定
廣告是一種廣而告之的行為，廣告客體是我們要爭取的客戶，他們的個人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式，一切他們有可能獲得信息的時問和空問，都是廣告策劃中進行決策、明確廣告基調的重要依據。
一般而言，對于已處于整個房地產開發建設過程后期的廣告設計而言，它的目標客源由產品功能和產品檔次確定。前者區分客戶的種類，后者區分客戶的質量。
（二）對產品的理解也是確定廣告基調的重要方面
產品的生命力在于產品的特色，在為客戶服務的同時，怎樣將產品的特色在介紹中盡可能地展現出來，并因此權衡廣告基調，是確定廣告基調的一個重要方面。
（三）房地產競爭情況對房地產廣告基調產生影響
根據企業與競爭對手的對比情況，往往會有這樣兩種情況：一是以強抗強，讓別人的廣告為我宣傳。這時候，兩者的廣告基調可能類似，但這時廣告基調的產品基礎一定要優于競爭對手。只有這樣，自己才不會被打倒，反而會借力使力，居于上風。二是趨強避弱，努力做到人無我有，人有我強。當面臨同樣的地區，類似的產品，大家的廣告基調又都是很溫馨的時候，則即將推出產品的基調的確定，應該是有所變化的，以突出自身的特色。
二、房地產廣告的訴求點
“所要提供的商品和服務的信息”是任何一則廣告所必不可少的內容，具體產品的內容表達，總有它的主題，而這個所要表達的內容主題，便是我們通常所說的廣告訴求點。
（一）廣告訴求點實質上是產品的比較強項
現代商品社會的競爭日趨激烈，同一個產品可能存在著成千上萬個競爭對手，房地產市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結果，便是現在幾乎沒有一則房地產廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”，而是更側重于表現“我為什么更值得你選擇”。事實證明，廣告制作也只有這樣，客戶才能被你吸引，進一步咨詢洽談才可能進行，最終的消費行為才可能產生。
（二）最強的訴求點應該與客戶的需求一致
房地產的構成因素成百上千，每個人都可能對某個方面的情況特別關注，但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的，例如地點、價格和戶型。同時，因為廣告總是面對主流客源的，所以這些共同點便成了廣告訴求的主要方向。
最有效的訴求點是客戶最關切的.地方，同時又是自身產品的比較強項，才能有效吸引顧客，提高廣告效果，起到促進銷售的作用。
三、房地產廣告的創作
房地產廣告策略的出發點是引起消費者的注意和興趣、激發消費者的購買欲望，并最終促使消費者購買房地產商品，因此房地產廣告的設計一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達到上述目的，必須在房地產廣告創作上下功夫。
房地產廣告設計，是由廣告內容的結構、文字的表達以及畫面和色彩的運用等方面組成。房地產廣告設計技巧的運用，就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動和完整的表達，使之成為吸引消費者購買的主要因素。
每一個房地產廣告作品都有一定的風度格調，這既取決于廣告制作人的業務水平和藝術表現手法，也取決于特定房地產本身的特點，一般來說，房地產廣告的創作風格有以下幾種類型。
（一）規則式風格
這種創作風格有點近乎公式化，在格調上比較正規、刻板。前幾年國內大多數房地產廣告是采用這種方式，這種廣告對房地產名稱、地段、類型、價格、付款方式等進行平鋪直敘的介紹。比如，“__小區由__房地產公司開發，地處__中心地段，鄰__商業街，設施齊全，配套完善，房型一室一廳至三室一廳多種款式，精心設計，實惠價位每平方米__元起，現場售樓處地址__，電話__”，再加一張區域位置圖和一張房型圖，這就是規則式房地產廣告的基本格式。這種風格的好處是內容具體，介紹比較全面，缺點是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。
（二）理性感化風格
這種風格被廣泛運用于房地產廣告的創作。其特點是廣告從文字表現力方面打動消費者的情感，通過理性的感情訴求去改變消費者態度，這要求廣告的創作者充分發揮語言文字天才，巧妙地述說、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產的優點和可能給消費者帶來的利益和好處，促使市場潛在需求變為立即購買行動。具體地說有以下幾種。
1.情景式廣告：常以房地產的真實情景創作廣告，使消費者有設身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告，通過對住宅區內各項方便的生活設施的現場拍攝，突出了其硬件一流的特點。
2.誘導式廣告：直接從滿足消費心理、需求心理和購買心理來付諸廣告語言文字表達的。
3.證言式廣告：其特點是把廣告訴求的語言文字直接以已購買者推薦的口氣來表達。
四、房地產廣告媒體
選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標顧客的習慣——更多接觸哪種媒體；廣告內容——需要詳細的信息資料還是一般的宣傳；費用高低——必須考慮的一個因素。
廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式。
印刷媒體信息記錄全面，具有可保存性，可多次反復閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點。房地產企業廣告宣傳最好使用在目標市場范圍內發行面廣的那些報紙、雜志，因為房地產是各行各業、各家各戶都必然涉及到的資產，所以不宜在過于專業化的報刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下，最好有專版，才能引起讀者的注意。此外，由于房地產的地域性很強，所以在一定范圍內采用其他一些印刷方式進行宣傳也是合理可行的，如售樓書、宣傳材料等。
視聽媒體具有主動刺激性的特征，普及面廣，但稍縱即逝，需要查閱房地產有關資料時，往往就無能為力了，并且費用較高，所以我們見到的房地產視聽廣告并不多見，通常只在對項目做一般性宣傳時應用。
戶外廣告也是可以采取的一種方式，尤其在房地產所在地設置戶外廣告，有時能起到不錯的廣告效果?，F成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告。