副市長在全市重點建設工作會議上的講話(2)

副市長在全市重點建設工作會議上的講話

　　一、統一思想，充分認識建設用地復墾和土地開發的重要性和緊迫性

　　為了切實保護耕地，保障糧食安全，促進經濟增長方式的轉變，落實科學發展觀，確保經濟社會的可持續發展，中央在土地問題上采取了一系列宏觀調控措施。從2003年開始，在全國范圍內開展了土地市場治理整頓工作，2004年10月國務院又下發了《關于深化改革嚴格土地市場管理的決定》，從五個方面提出了二十五條加強土地市場管理的措施。在剛剛閉幕的全國人大十屆三次會議上，國土資源部等有關部委在新聞發布會上指出，宏觀調控是一項長期的任務，中國的土地管理必須把集約利用放在首位，土地利用必須走節約和集約的道路，要繼續嚴把土地供應的“閘門”，堅決貫徹落實國務院決定，繼續實行從緊的土地供應政策。在這種大背景下，我省今年計劃建設用地指標60%指標控制在中央，40%指標控制在省里，市以下沒有可控制指標。這些有限的指標主要是解決省以上急需用地的重點建設項目，能否爭取到指標，關鍵是取決于我們申報的項目質量和工作質量。考慮到市以下各類建設用地的急需，省里計劃安排使用一定的土地整理取得的折抵指標，但在控制總量上至今中央沒有明確的意見。退一步講，就是這些指標可以落實使用，綜合各方面因素考慮，我市可以爭取到的指標也是十分有限的，不能滿足全市各類建設用地需要。同時，這些指標的爭取和使用，報批程序非常嚴格，既有涉及符合“兩規”的問題，又有基本農田置換和移位等問題。因此，我們對建設用地上的嚴峻形勢要有一個清醒的認識。

　　科學發展首先是發展，面對新的形勢，市委五屆七次全會提出，要把XX建設成為長三角區域生態環境最佳，產業優勢明顯，城市功能完備，文化特色鮮明，社會安定和諧，最適人居住和創業的現代化大城市，使XX成為杭寧城市帶及至長三角地區一個重要的樞紐城市。市五屆三次會議政府工作報告明確要求，要搶抓機遇，迎難而上，創新創優，加快發展，增強能力，注重和諧，努力促進經濟社會再上一個新的臺階。根據這一要求，我市今年和未來幾年，有大量的各類建設項目需要用地。建設用地的供需矛盾十分突出。面對這種形勢，能否破解土地瓶頸制約，關系到XX經濟社會的發展，關系到全面小康社會的建設，關系到XX在杭寧城市帶中間率先崛起目標的實現。創新才能破難，破難才能發展，創新破難就要求我們尋找合法的、規范的出路。當前，解決土地供需矛盾的最好辦法是廣泛開展建設用地的復墾和土地的開發工作。

　　二、尋找出路，千方百計保障建設用地的需求

　　在當前國家繼續加強和改善宏觀調控，困難大家都有的情況下，擺在我們面前的有二條路，一條是在激烈競爭面前無所作為，導致差距越拉越大;另一條是搶抓機遇，加快發展，努力趕超先進，爭取主動。能否解決好建設用地，是加快發展的關鍵措施。當前重點要把握好以下四方面工作：

　　(一)努力向上爭取指標。要通過上下共同努力，積極向上爭取二項用地指標。一是要通過認真篩選和精心包裝，高質量、高速度地上報項目，最大限度地爭取省以上急需重點項目的用地指標;二是要有保有壓，選好項目，據理力爭，盡力爭取省里建設用地折抵指標。

　　(二)真抓實干，努力盤活土地存量。已農轉的土地要選好項目，抓緊供地;已供地的項目要加緊建設，嚴禁供而不用;已供地而未及時上項目的，要及時調整項目;已供地但項目上不起，導致土地閑置、拋荒的，要堅決依法收回，重新安排項目;對長期以來生產、經營不正常，無效益的占地項目，要全面清理，通過落實政策，調劑使用;對一些諸如管理用房、培訓用房等需要報批使用土地的，要盡可能利用現有的閑置房以解決用地問題。

　　(三)集約利用，切實提高土地利用率。集約利用土地是一個永恒主題。要通過法律的、行政的、經濟的多種手段和科學的規劃設計，來保障土地利用率的提高，緩解土地供需矛盾，使有限的土地多上項目。要認真總結在用地問題上的經驗教訓，研究制定有關土地集約利用的政策，提高土地的集約利用率。

　　(四)廣泛挖潛，努力拓展用地空間。要大力推進關系用地指標、基本農田置換和耕地占補平衡的土地整理、優質園地劃歸、建設用地復墾以及土地開發等四項工作，確保今年目標任務的全面完成。規劃區以外建設用地復墾取得的周轉指標有多少可以用多少，因而要重點抓好建設用地的復墾，這是解決今年建設用地困難的最好通道。各地都要看準、抓準這個重點，緊張動員起來，開展包括宅居地復墾、廢棄礦山整理、農村閑置房、地整理等建設用地復墾工作，定指標、定任務、定政策、定考核，確保完成2萬畝，力爭3萬畝，最大限度地確保今年大的項目用地需要。

　　三、加強領導，確保建設用地復墾和土地開發任務的全面完成

　　第一、要按照“創新破難、加快發展”的要求，在建設用地復墾和土地開發上要有所作為。土地瓶頸制約是當前經濟社會發展的一大障礙，破解這一難題，跨越這一障礙，不能采取違法的手段，而是要通過正確的途徑，合法的行為來解決。因此，各地各有關部門要把開展建設用地復墾和土地開發工作作為當前“創新破難、加快發展”的重要內容，切實抓緊、抓好、抓出成效。

　　第二、深入調查，搞好規劃。各地要針對建設用地復墾等四項工作的要求，認真開展調查摸底，綜合分析，排出項目，制定切實可行的規劃。特別是建設用地復墾要與當前“千百工程”、村莊建設規劃緊密地結合起來，做到有序推進。

　　第三、研究政策，鼓勵推進。要按照當前建設用地實際和有償使用的原則，研究制定相應政策。一是掛鉤政策：要把建設用地復墾等四項工作的完成情況與用地計劃指標、折抵指標的使用掛鉤。二是高進高出政策：要通過提高建設用地復墾和土地開發的投入和補償標準，提高基層復墾、開發的積極性，高進高出，才能獲得用地指標，又能促進土地集約利用率的提高。三是獎勵政策：對按要求組織建設用地復墾和土地開發工作的鄉鎮、村，經驗收合格后實行獎勵。四是確保投入政策：要通過土地收益等多種途徑，最大限度地保障開發資金的投入，確保建設用地復墾等工程的順利實施。五是復墾者優先和統籌調控政策：對各地通過開發取得的各類使用指標，復墾單位凡有好項目的可優先使用，其余以市、縣為單位實行有償、統籌使用。

　　第四、典型引路，精心組織。各地要認真總結近幾年來土地整理等方面的經驗，注重發現和培育建設用地復墾和土地開發的先進典型，充分發揮先進典型的作用。要進一步明確任務，落實責任，各級政府要做到主要領導親自抓，分管領導具體抓，市、縣(區)造田改地領導小組對這項工作要有規劃、有要求、有跟蹤、有督查。及時反映進度和工作信息，進一步加大宣傳力度，形成良好的工作氛圍。

　　第五、部門協作，搞好服務。各有關部門要各司其職，主動參與，密切配合。特別是各級國土部門要全力以赴，加強指導，確保這項工作取得顯著成效。

　　【城建環保范文】

　　在充分肯定我市房地產業取得巨大成績的同時，必須清醒地看到，目前我市房地產市場運行中的一些新的矛盾和問題。突出的問題是房價上漲過快，市場行為不規范，信息不對稱，宏觀調控和市場監管不夠，等等，這些問題已經引起了市、縣區政府的重視和全社會的普遍關注，成為大家議論的一個熱點。當然，有些矛盾和問題在全國其他城市都存在，帶有一定的普遍性。具體說，主要有10個問題。

　　1.出現炒期房和炒房號現象。去年以來，我市出現了炒期房和炒房號現象，個別樓盤炒房炒號現象較為嚴重。炒房的人群中有開發企業、中介機構、機關和事業單位的工作人員，也有外地炒房人員。雖然參與炒房的人數較少，但造成了一定的負面影響。

　　2.商品住宅供求不平衡。一方面竣工量偏小。拿中心城市來講，去年開發量為130萬平方米，竣工量僅為30萬平方米，而銷售量達到70萬平方米，造成了供求失衡，這是引起房價上漲的一個重要因素。另一方面開發商囤積土地增多。據統計，中心城市目前已立項235萬M2，按去年的銷售趨勢看，可以供三年開發銷售。造成供求失衡有拆遷難、成本高、建設環境不理想等客觀原因，也有開發商為獲取更多利益，人為延長開發周期，等待周邊地塊房價上漲再開發的主觀原因。有的開發商還把預售商品房分割成若干批推出，房價一批高于一批，人為地造成房源緊缺現象，導致部分老百姓出現追漲心理。

　　3.違規收定(訂)金和借購房非法集資。由于房地產市場不斷看好，一些尚未核發預售證的房屋已預訂一空，開發商利用老百姓搶購商品房的勢頭，采取種.種辦法違規收取定(訂)金。同時，由于金融部門對開發項目貸款條件逐漸提高，為盡快回籠資金，個別開發商采取非法集資等方式融資，擾亂了房地產市場秩序。

　　4.部分開發商結成價格聯盟。部分開發商為追求利潤，不顧購房人的利益和市場經濟的有序競爭，相互串通、聯合，形成新的價格聯盟。

　　5.中介市場行為不規范。目前我市有相當一部分中介企業和從業人員無資質、無上崗證書。有些中介企業發布虛假信息，違規收取中介服務費，有的還與開發企業的工作人員串通炒期房、炒房號等。

　　6.對廣告的監管力度不夠。一些房產廣告和信息缺乏真實性、合法性。有的尚未核發預售證就開始登廣告，有的樓盤發布虛假廣告和不實信息。

　　7.房地產市場準入制尚未建立。近年來，房地產市場“三外”現象較為普遍，尤其是一些缺乏技術力量、沒有開發業績的開發企業和個人搞房地產開發，導致一些開發項目品位、質量和售后管理上存在諸多問題。一旦項目完成后企業注銷，出現了問題最終還是由政府來解決。

　　8.房地產開發項目的立項管理不統一。各開發區、開放區、加工區都可以立項，不利于統一管理和宏觀調控，也不利于房地產市場的信息系統和預警預報體系的建設。

　　9.住房供應體系和供應結構不夠合理。經濟適用住房作為住房供應體系的重要組成部分，雖然已列入計劃，但近年來建設力度不夠，步子不快，供應不足。由于近年來商品房銷售形勢好，開發商為降低成本、追求利潤，套型、面積越造越大。據對我市10余家房地產企業調查，建筑面積80平方米以下約占2.5%，80—100平方米占38%，100—150平方米占37.5%，150平方米以上占22%。

　　10.對房地產市場計劃指導不夠。缺乏房地產開發中長期計劃和年度計劃的研究制定，致使每年的房地產開發量、竣工量、開發布局等房地產市場信息無法向社會公布。老百姓對商品房買賣的信息了解不夠，導致缺乏理性投資、理性消費的良好氛圍。

　　以上10個問題，既是我市房地產市場存在的主要問題，也是導致房價上漲過快的重要原因。關于房價上漲過快，除以上原因外，還有幾條重要因素也應該看到：一是受大經濟環境影響。目前全國經濟形勢發展較快，這是房價上升的主要原因。二是舊城改造導致的需求增量，形成了較大的購買動力。三是民間資金把房屋買賣作為投資渠道，加劇了供求矛盾和房價上揚。四是去年以來土地價格、拆遷成本、建材費用的大幅度上漲，是房價上漲過快的直接原因。五是農民進城人員增多，給城市商品房創造了一定的銷售渠道。

　　同時，我們也應當看到，從4、5月份以來，國家出臺了房地產市場宏觀調控政策，鄰近的上海、杭州、南京等城市采取了限制商品房轉讓等措施，市民對房市持觀望態度，老百姓對商品房預訂預購與以往相比謹慎多了，二手房市場也明顯回落。據統計，市區4月份二手房成交量405件，面積3.5萬M2，分別比3月份下降18.51%和16.67%;5月份成交量238件，面積2.2萬M2，分別比4月份下降41.23%和37.14%。

　　三、加強我市房地產市場管理的措施

　　加強宏觀調控，是中央作出的重大決策，我們要很好的貫徹執行。保持房地產市場健康穩定發展，既要控制過度需求，又要保障有效供給;既要實行總量控制，又要優化住房結構;既要加強市場監管，又要促進市場健康發育;既要發揮政府作用，又要尊重市場規律。當然，有三個問題值得重視，一是房地產業是我市重要的支柱產業之一，對經濟的貢獻率越來越大，對稅收起到了重要作用。目前我市房地產及相關產業的稅收已占全部稅收的三分之一以上。二是吸納勞動力就業的重要行業。據初步統計，我市房地產業和建筑業吸納就業大概在15萬左右，若市場發生大起大落，對就業也產生很大影響。三是房地產的私有率比較高，我市住房私有率占90%以上，如果市場大起大落會帶來個人資產縮水和膨脹，這是不利的，對住房的改善和生活質量的提高會產生負面影響。因此，加強我市房地產市場調控，必須把握依法辦事，適時適度，做到管而不死，活而不亂，防止矯枉過正，大起大落。主要是在依法、規范、健康、有序上下功夫，使我市的房地產業平衡、協調、健康發展。下面，我根據市政府常務會議提出的要求，明確16條措施。

　　1.嚴禁炒樓花、限制期房轉讓。必須堅決糾正、嚴格禁止炒樓花。對期房轉讓要加以限制，設定必要的條件。切實把好“預售證核發關和商品房買賣合同備案關”。由房地產管理部門負責。

　　2.機關干部不得投機炒房。目前，個別機關干部利用職權，通過不正當手段取得房源，進行投機炒房。對此，群眾意見很大。要重申機關干部不得投機炒房，并作為對機關干部加強管理的一條紀律。由紀檢監察部門負責。

　　3.嚴禁發布虛假廣告。在未取得商品房預售許可證之前，不得以任何形式發布銷售廣告。發布商品房銷售廣告必須注明商品房預售許可證號。發布前必須經工商和房地產管理部門聯合審核。對開發企業利用廣告制造虛假信息，惡意炒作的行為要嚴肅查處。由房地產和工商管理部門負責，相關部門配合。

　　4.不得違規收取定(訂)金和非法集資。開發企業在商品房預售證核發前，不得以任何形式收取定(訂)金，違反規定的要予以嚴肅查處。要打擊和查處各類違反金融秩序的不良行為，杜絕利用商品房認購為名，進行非法集資活動。由人行和銀監部門負責，各商業銀行、房地產管理部門配合。

　　5.出讓土地不得延期開發。對取得土地后沒有按時開發兩年以上的依法收回土地使用權;對閑置一年以上不到二年的，要收取閑置費，并督促及時開工。由國土資源部門負責，房地產管理部門配合。

　　6.不得擅自變更土地用途搞房地產開發。需調整用途的應重新掛牌或拍賣。對擅自改變用途、擅自轉讓、拖欠稅費和出讓金的，要按土地管理法的有關規定，分類處置。對改變土地出讓合同或建設用地批準文件規定的用地范圍、用地面積、容積率等，要重新進行掛牌或拍賣。對已經超規定建設的面積，必須收取有關規費和配套費。由國土資源部門負責，房地產管理部門配合。

　　7.不得擅自分期開發。凡整體出讓的土地，必須整體開發。對擅自改變開發時間，不按出讓合同或立項批文規定擅自進行分期分批開發的，要按有關規定予以查處。由國土資源部門負責，計劃和房地產管理部門配合。

　　8.加強房地產市場宏觀調控。研究制定房地產市場發展的中長期計劃，研究確定年度開發量、竣工量，按開發量制定年度經營性用地計劃，并向社會公布，引導老百姓理性投資、理性購房。統一房地產開發項目立項管理，市區房地產開發項目立項統一由市建設(房管)局轉報，市計委審批。各縣要根據實際情況參照執行。由計劃部門牽頭，房地產和國土資源部門配合。

　　9.建立和完善住房供應體系。加強經濟適用住房建設，實施廉租住房制度，加大普通商品房開發量，對高檔商品住房、別墅以及高檔寫字樓、商業性用房等，在項目審批、建設用地供應中加以控制。市區全面啟動碧浪經濟適用住房建設，到2005年力爭20萬、確保10萬平方米建成;繼續實施廉租住房制度，抓緊1.2萬平方米廉租住房建設，力爭年內投入使用;確保年內商品房開發165萬平方米，竣工60萬平方米。各縣、區要加強經濟適用房建設，各縣要根據當地實際，盡快實施廉租住房制度，要明確普遍商品房開發和竣工量。由房地產管理部門牽頭，發展計劃、國土資源部門配合。

　　10.建立健全開發企業的準入制。凡是經營性房地產開發項目用地招標拍賣掛牌出讓的，其投標人、競買人必須是具備相應資質等級的房地產開發企業。對不具備相應房地產開發資質資格的企業和個人，不得參與房地產開發用地的招、拍、掛和從事房地產開發經營活動。由國土資源部門負責，房地產管理部門配合。

　　11.加強商品房預售管理和合同備案管理。建立商品房預售公布制度，對已核發預售證的予以登報，及時向社會公布，向老百姓提供商品房預售信息。開發商必須做到預售證上墻公布，商品房價格明碼標價，未取得預售證的樓盤不得以任何形式預售和發放認購證。商品房預售使用實名制，實行商品房合同備案制。由房地產管理部門負責。

　　12.加強中介市場的管理。重點加強中介資質的管理、房地產經紀機構的管理、從業人員資格的管理和從業行為的管理。嚴禁無照經營、超越經營范圍和發布不實信息，嚴格執行中介服務收費標準。建立統一的中介市場平臺，實行統一的市場監管，統一的信息發布。由工商和房地產管理部門負責，計委(物價)部門配合。

　　13.加強房地產稅收管理。加強對房地產開發企業銷售和個人出售(轉讓)商品房的稅收管理，通過稅收杠桿對房地產市場進行有效調節。對個別偷漏稅的要嚴肅查處。由財稅部門負責，房地產管理部門配合。

　　14.加強房地產金融市場的監管。嚴格執行國家對房地產金融市場的政策規定。加強對房地產項目資本金、預售資金和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。由人行和銀監部門負責，各商業銀行和房地產管理部門配合。

　　15.積極推進非公有制企業建立住房公積金制度。努力提高住房公積金制度的覆蓋面，抓好非公企業職工建立住房公積金。由公積金管理中心負責。

　　16.樹立正確的輿論導向。正確宣傳國家有關促進房地產市場健康持續發展的政策和措施，真實、客觀地報導我市房地產市場的形勢，正確引導群眾理性投資，理性消費。由宣傳部部門負責，有關部門配合。

　　四、加強對房地產市場的引導和服務

　　一要統一思想。要從四個方面統一思想。一是要把思想統一到中央政策上來，要有增強大局意識，責任意識，堅決維護國家宏觀調控的統一性、權威性、有效性。二是要把思想統一到對XX房地產市場形勢正確的認識上來。我市房地產業總體是健康有序的，但存在的問題也必須正視，及時加以解決。三是要把思想統一到樹立和落實科學發展觀和正確的政績觀上來。房地產市場能不能健康發展，事關黨和政府的形象，事關社會的穩定，事關群眾的切身利益，事關我市經濟社會的持續健康發展。四是要把思想統一到市委、市政府的決策上來，確保市委、市政府政令暢通。

　　二要各司其職。房地產市場宏觀調控和市場監管，是一項綜合性的工作。各級各部門都要各司其職，相互配合，形成大合唱，切實履行好各自的職責。對房地產市場出現的問題，發生在哪個環節，就要在哪個環節解決，屬于哪個部門的職權范圍，就由哪個部門來解決，決不能互相推諉、拖而不決。宣傳、計劃、建設(規劃、房管)、國土資源、財政、工商、金融、價格等部門要加強協調配合，不斷提高調控能力和監管實效。

　　三要嚴肅法紀。要增強法制紀律觀念，堅持依法執政、依法行政、依法辦事，要加強法紀教育，廉政教育，嚴肅黨紀政紀。要堅決維護宏觀調控政令暢通，決不允許有令不行，有禁不止，自行其是。需要強調指出的是，各級各部門既要嚴肅法紀，又要嚴格按照法定權限和程序行使監管權力，嚴格依法辦事。

　　四要加強督查。各縣區、各部門要把這次會議提出的各項措施與市政府[2004]17號文件一同貫徹落實。要一級抓一級，層層抓落實。政府要對縣區、部門進行督查，部門要對所屬單位進行督查，主管部門要對行業進行督查，監察部門要專項檢查。宣傳部門既要搞好輿論引導，又要進行輿論監督。

　　五要搞好服務。各級、各部門要切實轉變職能、轉變作風，搞好服務。我們的工作要服務于基層，服務于企業，服務于群眾，服務于我市房地產業的持續健康發展。在加強房地產市場監管上要充分體現“三個代表”和“群眾利益無小事”的重要思想，要重視群眾對房地產市場的各種投訴，積極采取措施解決各種矛盾和問題。