北京市領導對樓市進行批示

　　回首這一年的房地產市場，只能說，想說愛你不容易;展望明年，期待房地產市場能進一步健康發展，讓居者有其屋不再是夢想，讓城市里的蟻族們有一片能遮風擋雨的蝸居。小編今天收集了關于北京市對樓市批示的相關新聞，供大家閱讀!

　　北京樓市批示相關新聞

　　調控不再是主旋律 明年樓市料逐步降溫

　　2013年，中國房地產市場在糾結中前行。

　　這一年，的變化莫過于中央對房地產市場的政策思路和管理方式的轉變， “調控”已不再是主旋律。

　　這一年，一線城市房價連創新高，熱點城市“地王”頻現，市場分化加劇。

　　這一年，房企銷售業績猛增，融資及海外拓展需求加大。

　　這一年，新型城鎮化和土地改革成為熱點，并將對房地產市場產生深遠影響。

　　回首這一年的房地產市場，只能說，想說愛你不容易;展望明年，期待房地產市場能進一步健康發展，讓居者有其屋不再是夢想，讓城市里的蟻族們有一片能遮風擋雨的蝸居。

　　政策面：“殺手锏”政策分化 維持宏觀穩定

　　年初樓市加速回暖，招來自2010年開始、2011年升級之后的又一輪政策加碼——“國五條”及其細則，其中繼續強調房價控制目標、限購升級抑制投機投資，特別是對二手房從嚴征收20%個稅政策，當時被喻為本輪調控的“殺手锏”，并被寄予厚望。

　　然而，各地陸續出臺的細則令人失望，除北京明確“20%個稅”實施時間外，絕大多數城市只是重申了“國五條”細則的要求。

　　“殺手锏”的結局是“重拳打在棉花上”，而“國五條”中得到地方政府普遍執行的是房價控制目標，這幾乎成為今年調控的主基調。為完成該目標，北京、上海、廣州、深圳、合肥、廈門、沈陽在預售證審批環節嚴格限價，北京還通過土地出讓采用“限房價、競地價”方式、加大自住商品房的供給來控制房價。

　　即便如此，此輪調控并沒有改變房企和購房人對未來房價上漲的預期，廣州、深圳、北京、南京等城市“日光盤”再現，動輒一個項目幾百套房源卻有數千人排號。在這樣的背景下，新一屆政府對房地產調控卻遲遲沒有明確表態，國務院常務會議上更是鮮有提及“房地產”字眼，這讓業界更加無所適從。

　　事實上，新一屆政府一直在關注房地產市場的變化，不提“調控”不代表不調控了。

　　“8月前，經濟下行，中央還要依托房地產支撐經濟和財政，因此，當時還是以穩定為主。”一位接近住建部的權威人士告訴證券時報記者，新政府已經注意到部分熱點城市房價漲幅較大、少數城市交易量大幅下滑的市場變化，多次作出重要批示，召開專題會議，研究部署穩控房價工作;住建部會同有關部門先后4次召開重點城市房地產市場調控工作部署會議，指導和督促有關城市采取有力措施遏制房價過快上漲。

　　下半年以來，政府的調控思路從過去的“一刀切”，變為因地制宜、分類指導，這在一些地方出臺的規定中已有體現。

　　9月鄭州率先對調控加碼，10月深圳、北京分別出臺“深八條”、“京七條”，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，隨后部分二線城市也在11月底扎堆出臺調控措施，至此，已經有17個城市出臺了穩控房價的措施。與此同時，少數市場低迷的三四線城市，如溫州、蕪湖、徐州等，在不突破調控底線前提下，微調限購政策以促進需求釋放。

　　在調控手段上，上述17個城市除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數城市更加強調增加土地和普通住房供應，通過改善供需來平穩房價。近期的中央政治局會議和“”及《決定》，都強調要構建以政府為主提供基本保障、市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，逐步下放調控政策至各地方政府，調控方向已逐步向增大供給等市場化措施靠攏。

　　分析人士黃瑜指出，下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革;不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策，不同城市由于市場走勢分化， 政策取向也各有不同。

　　市場面：房價飛奔 銷售火爆 “地王”頻現

　　2013年樓市全面回暖，一、二線城市房價持續快速上漲。

　　價格方面，今年以來，房價同比漲幅較高的城市主要集中在一線城市和個別二、三線城市。

　　數據顯示，9月北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅全部超兩成，至11月，全國70個大中城市中，除溫州房價同比下跌外，69個城市房價同比上漲，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市繼續領漲，上海漲幅，達到21.9%，其次是北京21.1%、深圳21%、廣州20.9%。

　　數據顯示，11月，百城房價指數環比連續18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。

　　住宅銷售量方面，與上述房價一般，也“熱情似火”。

　　國家統計局的數據顯示，今年前11個月，全國商品房銷售面積已經突破11億平方米，同比增長21%，商品房銷售金額近7萬億元，同比增長31%，其中，住宅銷售面積和銷售金額同比分別增長21%和31%。

　　數據顯示，今年以來，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規模創歷史新高。

　　銷售市場的持續火爆，引燃了土地市場。

　　國家統計局的數據顯示，前11月，全國房地產開發企業土地購置面積為3.5億平方米，同比增長9.9%，這是自2011年前11個月以后同比正增長，今年1-10月份該指標為同比下降3.6%。全國土地成交價款8669億元，同比增長31.5%，增速比1-10月份提高19.8個百分點。

　　上述多種市場利好進一步刺激“地王”頻現。

　　以最為火爆的北京為例，9月4日，融創競得的北京朝陽區農展館地塊，在剔除配建醫院后樓面均價達7.3 萬元/平方米，成為年內單價“地王”;12月19日，住總、融創和駿洋聯合體以58.66億元中標的門頭溝區一限價商品房地塊，刷新年內總價“地王”。

　　鏈家地產市場研究部統計，2013年，北京市共出讓土地211宗，土地出讓金合計1819.64億元，同比增長180%，也超過2010年1642.4億元的歷史紀錄。其中，住宅類土地成交活躍，全年成交75宗，土地出讓金合計1300億元，同比增長230%。地價水平不僅比2011年、2012年出現上漲，也超過了2009年、2011年土地市場火熱時期的水平。

　　不單是北京，從全國來看，土地出讓金也呈現飆漲態勢。統計數據顯示，截至12月27日，2013年，全國300個城市土地出讓金總額為3.04萬億元，已大幅超過去年全年，同比增長46.34%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創歷史新高。

　　企業面：業績亮麗 轉戰一、二線 加快出海步伐

　　2013年可以說是房企的豐收年，對大多數企業而言，完成今年銷售目標已基本沒有懸念。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，截至12月12日，包括萬科、保利、恒大等在內的30家房企今年前11月總銷售業績已突破萬億元，達10457億元，同比漲幅高達33.7%。而萬科、保利、中海、綠地、萬達等5家房企年內銷售業績已突破千億元，恒大、碧桂園預計將在12月邁入“千億俱樂部”。

　　除11月完成銷售目標的融創、華潤、瑞安和旭輝等房企外，世茂、碧桂園、中駿等多家上市房企早在10月就已完成銷售目標。鏈家地產市場研究部張旭認為，2013年相對寬松穩定的政策環境、旺盛的市場需求，使得推盤的新項目去化率較高，是房企銷售再創新高的主要原因。

　　不過，有喜也有憂。隨著市場分化的加劇，部分房地產開發企業開始意識到三四線城市風險逐步增加，而一二線城市被抑制的需求逐漸釋放的時候，一線城市和熱點二線城市的優質地塊成為各大房企爭奪的焦點，品牌房企不惜重金在一線城市奪地，造成一二線城市土地成交價格暴漲。

　　數據顯示，前11月，十大代表性企業累計拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%。其中，在一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導致企業平均拿地成本提高近30%。

　　房企從三四線城市回歸一線城市的典型代表是恒大，自7月進京拿地后，恒大今年已經在京拿下3塊地，總投入達127.35億元。

　　“投資趨向進一步向一線城市集中，背后的原因是2011、2012年這兩年，調控最強烈的是一線城市，使得當時一部分房企把投資轉向了調控相對較弱的二三線城市。而這些二三線城市的政府又大量賣地，造成了對未來市場的大量積壓，這個消化期是很長的。”萬科集團執行副總裁毛大慶日前在“2013中國地產財富年會”上說。

　　另外，對房企而言更深層次的隱憂則是融資風險。尤其是隨著在土地市場上的加大投入，更需要房企頻頻融資“輸血”。

　　鏈家地產市場研究部對上市房企前40強的監測顯示，1-11月，包括萬科在內的40家上市房企披露的融資總額約為2080億元，同比增長85.7%。其中，海外債券融資加速升溫，40家上市房企的海外債券融資額達1238億元，同比上漲153.1%，平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個百分點。

　　也因此，去更低成本的海外融資成了眾多房企的通徑操作。分析人士黃瑜指出，大陸上市房企以境內母公司身份在海外市場直接發行債券的難度較高，內地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現海外發債融資，并且憑借企業品牌影響力獲得較高的信用評級，實現低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達等龍頭企業在2013年均通過境外上市子公司發債，并通過創新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實力大大增強。

　　另外，上市房企再融資放開的預期也在持續升溫。有研究機構統計，截至2013年12月8日，共計33家地產企業公布了增發預案，其中23家通過了股東大會，4家公布了證監會受理公告，有3家國企公布了獲得國資委批復的公告。另有10家公司仍處停牌階段。

　　與此同時，房企海外投資步伐不斷加快。

　　今年2月，萬科進軍美國，以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發舊金山一個豪華公寓項目。6月，以張欣家族為首的SOHO中國聯手巴西財團以7億美元購得美國通用大樓40%的股權。8月，萬達宣布在倫敦建造酒店的計劃;10月，復興國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓。11月，富力以85億元人民幣收購了馬來西亞一幅土地。表現最搶眼的綠地，于7月、10月、11月分別在美國洛杉磯及紐約、韓國、澳大利亞等地投資總額超過100億美元，明年還計劃再落實同等投資規模的海外項目。

　　盡管2013年房地產市場基本面持續向好，但地產股股價卻持續下跌。

　　東興證券房地產行業分析師鄭閔鋼表示，由于銷量持續上升帶來房價快速上漲，投資者開始擔心新一輪政策的出臺，房地產股2月底開始回調，3月15日申萬房地產指數跌至2531.25點形成階段性低點。6月初市場對政策加碼的擔心再次加大，房地產股出現一波快速下跌的行情，到6月25日房地產股指數持續下跌累計達20%以上。7月，市場上一直擔心新一屆政府的調控政策卻遲遲未到，中央領導層也一直都不提及房地產。下半年房地產股一路走弱，震蕩調整。

　　海通證券統計數據顯示，2013年1月至今房地產行業指數的累計收益率為-13.53%，滬深300指數的累計收益率為-9.76%，板塊對滬深300指數的超額收益率在-3.77%。從各個單月表現情況來看，房地產指數在今年的1月、3月、6月、9月、10月均跑輸大盤。

　　2014樓市關鍵詞：分類指導 城鎮化 盤活存量

　　經歷了2013年的繁榮發展，2014年的房地產市場將何去何從?

　　從住建部近期的會議中，或能管中窺豹。住建部部長姜偉新日前在“全國住房城鄉建設工作會議”上明確表示，明年樓市調控將增強針對性，要進一步強化地方政府穩控房地產市場的責任。針對房地產市場出現的新情況，更加注重分類指導。對于房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地和住房有效供應;庫存較多的城市要注重消化存量，控制新開發總量。同時，要完善住房供應體系，研究共有產權住房開發建設，強化市場監管，加強商品房預售和銷售的全過程管理。明年將進一步擴大城鎮個人住房信息系統聯網城市范圍，探索建立各省、城市與住建部聯動的信息系統建設工作機制。

　　黃瑜認為，展望2014年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產稅等相關長效機制有望逐步確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現有的行政化調控手段很難在短期內退出，不同城市的政策取向繼續差別化。

　　黃瑜指出，中長期來看，不動產登記、財產公示等制度出臺，房地產稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產業發展更加健康。

　　對于明年的市場走勢，黃瑜預計，2014年全國銷售面積同比增速前高后低，上半年商品房銷售面積同比增長7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。由于自新一屆政府執政以來，房地產調控方向由抑制需求轉向加大供應，全國供求關系緩和將平抑房價上漲，預計明年全年商品房銷售均價漲幅將收窄，同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低于2013年。

　　分析人士楊紅旭也認為，在中央房地產調控思路轉向以保障房和住房供應體系為主的新形勢下，預計2014年全國房地產市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態勢。其中，2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落;下半年行業整體溫度有所降低，成交量和價格將趨弱。

　　此前召開的中央城鎮化工作會議也為明年的房地產市場明確了諸多方向。

　　上述會議提出了推進城鎮化的六大主要任務：一是推進農業轉移人口市民化;二是提高城鎮建設用地利用效率;三是建立多元可持續的資金保障機制;四是優化城鎮化布局和形態;五是提高城鎮建設水平;六是加強對城鎮化的管理。會議提出，要全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件;重點發展城市群，以盤活存量為主，適當提高城市的住宅用地比例和容積率水平。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，在推進新型城鎮化中，住房作為基礎性、配套性的作用，是重要的民生定位不會改變。他表示，會議提出的重點發展城市群，適當提高城市住宅用地比例，意味著各城市，特別是特大和大城市，將會出現中心城區“退二進三”的城市更新，未來房地產市場供應規模將會增加。

　　海通證券則認為，“盤活存量”是十八屆三中全會和城鎮化會議在土地制度方面的變化。“盤活存量”意味著原來政府的“征地-賣地”模式將發生改變，存量土地再開發將成為未來一線城市土地供應的重要方式，城市土地再開發機遇凸顯。

　　誰引發北京市領導批示樓市

　　中部某縣的政府網站曾評論說：“新華社《國內動態清樣》……系中央領導簽閱的內參，是中央了解國情、科學決策的重要參考，我縣××經驗的刊發，在我縣××工作史上具有里程碑意義。”

　　2016年7月5日，新華社《國內動態清樣》(第2582期)發布城市商住房亂象調查的輿情專刊，指出“商住房”泛濫隱患重重 專家建議疏堵并舉治理。

　　2016年8月2日，《北京日報》刊發報道：“商住房”叫停5年還在賣。

　　8月3日，北京市主要領導批示，點名分管市領導閱研。

　　同一天，北京市另一主要領導批示，點名分管市領導并相關同志閱。

　　這各自一句話批示非常重要!

　　國務院機關事務管理局主辦的雜志《秘書工作》上刊登的一篇四川省委辦公廳工作人員撰寫的文章中寫道：“領導批示是領導部署工作、安排任務、下達指示的重要載體，是領導意志的集中體現，它同領導的講話一樣具有較強的政治思想性和業務指導性。”

　　早在六年前，南方周末有一篇報道《“領導批示”：微妙技巧與傳閱邏輯》，可以說明其非常重要性：

　　熟知批示內情的機關官員說，對于比如省委書記、市委書記這樣的班子內的“一把手”來說，當他認為得對某份文件表態時，其態度的嚴厲程度，直接與其在批示上所寫的對象有關。比如僅僅簽署一個“閱”字，基本就是表明自己知曉了;而批示中指定某部門負責，則關切程度有所提高;如果直接指名要“某某同志”等分管領導關注辦理，那么重視程度就已經頗為嚴重。被指名的分管官員在閱后一定會“進一步批示”，并要求下屬高度重視。

　　8月4日，督查室向被點名分管市領導轉報《市領導批示事項呈送單》。

　　8月8日，分管市領導明確批示各相關職能部門“集中研究一次，關鍵是加強已有法規執行。”

　　當天，督查室即向相關職能部門發送《領導批示辦理通知》，要求按照領導批示精神，認真辦理，并于9月6日(星期二)前將工作進展情況書面(附電子版)報送督查室。

　　這里面，分管市領導批示有何玄機?呼應的是市里另一主要領導“關于《關于穩定本市房地產市場的意見》的批示”：堅決不能出地王!不能再新增商住。商辦既然過剩，最近不再上市。

　　是的。另一主要領導意見很明確：土地供應可放量，但不能出地王。

　　隨后，8月16日，北京市政府副秘書長張維召集研究“商改住”管理工作，為市領導研究做準備。

　　會后，要求北京全市各規劃分局8月24日18:00前，上報所有已批未建的商住房項目清單。

　　“商住房”是指在商業、公建等非住宅地塊上開發建設、設計有獨立的廚衛水電并以分割產權的方式對外銷售的項目。

　　購買商住兩用房一般土地使用權期限僅為50年，而且首付高、貸款繁、成本高。商住兩用房一般是辦公、商業或者綜合立項，這類房屋派出所不接受落戶，這就意味著小區的子女難以在片區內就學。

　　但相比住宅，商住房的最大優點就是“不限購”，另外房屋既可以用來注冊辦公和商業，亦可用于居住，可以滿足一些非戶籍人群、投資人群的需求。

　　因此，在北京市場，商住房一直頗受青睞。

　　亞豪機構統計數據顯示，截止今年6月底，北京市商住房成交32544套，成交面積達223.38萬平方米，分別占北京市總成交套數和面積的57.4%和38.6%。中原地產研究中心統計數據顯示：截止8月17日，年內北京公寓類物業簽約已經達到了4.2萬套，合計簽約金額達到了783億。從簽約量看，已經超過了2014-2015年的總和。

　　換言之，北京市場今年上半年成交的新盤大部分是由商住公寓貢獻的。其體量之大已不容輕視，在房價高企的一些樓市，面積不大的偏遠商住公寓已成為剛需置業的主要選擇。

　　回到領導批示，有兩點很重要：堅決不開商住改住宅的口子;土地供應可放量，但不能出地王。

　　因為這和上海相比，才顯得格外意味深長：上海頻出地王，就在前天，剛拍出中國土地成交史上最貴地王;北京主要領導卻批示——堅決不能出地王。