廈門市物業管理若干規定新實施細則

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　　廈門市物業管理若干規定實施細則最新版全文

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范本市物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《廈門市物業管理若干規定》和其他有關法律、法規和規章，結合本市實際，制定本實施細則。

　　第二條 市建設行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，履行下列職責：

　　(一)組織實施有關物業管理的法律、法規、規章，執行物業管理的有關規定;

　　(二)制定物業管理的相關政策措施;

　　(三)指導、協調各區建設行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、市物業管理協會以及其他相關部門(單位)依法開展物業管理相關工作;

　　(四)指導各區建設行政主管部門依法作出行政處罰、投訴處理等具體行政行為;

　　(五)統一監督管理全市的專項維修資金;

　　(六)指導各區建設行政主管部門監督管理物業管理招標投標活動;

　　(七)組織或指導開展物業服務企業的資質審批管理和日常監督檢查工作;

　　(八)建立物業管理領域的誠信檔案、信用監管、監督檢查等制度;

　　(九)開展全市物業管理的法規政策宣傳和監管人員培訓工作;

　　(十)指導各區建設行政主管部門定期組織街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員(候選人)、業主委員會專職工作人員進行有關物業管理法律、法規、政策培訓;

　　(十一)法律、法規、規章和市政府規定的其他物業管理監管職責。

　　第三條 民政部門負責業主委員會的社團法人登記等有關工作，并依法履行監督管理職責。

　　第四條 區建設行政主管部門履行轄區內的下列物業管理監督管理工作職責：

　　(一)指導街道辦事處履行物業管理的有關監管職責;

　　(二)會同街道辦事處(鎮人民政府)調整和決定物業管理區域范圍;

　　(三)辦理(前期)物業服務合同、物業管理招投標等備案事項;

　　(四)監督和管理物業管理招標投標活動;

　　(五)辦理協議選聘前期物業服務企業的審批或服務事項;

　　(六)依法處理物業管理的信訪投訴事項，建立區級多元化糾紛協調機制;

　　(七)配合或組織實施物業服務企業的資質檢查工作和日常監督檢查工作;

　　(八)組織實施或配合實施物業管理的行政處罰;

　　(九)負責專項維修資金使用和核銷的日常監督管理;

　　(十)定期組織街道辦事處(鎮人民政府)、社區居民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員(候選人)、業主委員會專職人員等進行有關物業管理法律、法規知識培訓;

　　(十一)法律、法規和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

　　各區建設行政主管部門應當根據轄區物業管理建筑面積，按照每200萬平方米配備1名專職工作人員的標準，配備物業管理專職工作人員，并保障工作經費。

　　區建設行政主管部門可以委托所屬物業管理專職機構負責日常監督管理工作。

　　第五條 街道辦事處(鎮人民政府)在區民政、建設等部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的籌備、選舉和換屆工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，具體履行轄區內下列物業管理監督管理工作職責：

　　(一)負責核實業主大會成立條件并組織成立首次業主大會籌備組，指導籌備工作;

　　(二)指導監督業主大會、業主委員會依法選舉、表決等各項活動：

　　(三)責令嚴重違法違規的業主委員會限期整改、解散;

　　(四)對未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會被街道辦事處解散、業主委員會未按規定組織召開業主大會會議且拒不執行限期組織召開決定的情形，負責組織召開業主大會會議;

　　(五)對出現議事規則及管理規約中規定應當召開業主委員會的緊急情況以及業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，負責指定1名業主委員會委員組織召開業主委員會會議;

　　(六)對業主委員會無法召開會議的，負責直接組織召開業主大會并選舉產生業主委員會;

　　(七)業主委員會未依法完成換屆選舉的，監督業主委員會組織換屆選舉，或者直接組織換屆選舉;

　　(八)調查違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定，責令限期改正或者報區建設行政主管部門予以撤銷;

　　(九)代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的公章;

　　(十)組織召開街道物業管理聯席會議;

　　(十一)依法處理涉及業主大會和業主委員會的信訪事項;

　　(十二)法律、法規 和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

　　第六條 社區居民委員會(社區工作站)協助街道辦事處或受街道辦事處委托依法開展轄區內下列物業管理相關工作：

　　(一)指導業主大會、業主委員會開展物業管理相關工作;

　　(二)監督業主委員會做好物業服務合同終止后的物業管理相關資料的移交工作;

　　(三)根據街道辦事處組建籌備組公告，組織業主推薦產生業主代表;

　　(四)協調處理業主與業主、業主與業主委員會、業主與物業服務企業、業主委員會與物業服務企業之間的糾紛;

　　(五)在業主委員會產生之前或業主委員會不能依法履行職責時，在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下，代行業主委員會組織業主大會表決專項維修資金使用有關職責，并接受全體業主監督;

　　(六)法律、法規和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

　　第七條 街道辦事處(鎮人民政府)和社區居民委員會應當配備專職工作人員，落實工作經費，依法貫徹落實其物業管理監管職責。

　　第八條 街道辦事處應當根據物業管理工作實際，定期組織轄區內城管執法、公安、安監、工商、司法、社區居民委員會等有關部門、機構召開物業管理聯席會議，協調處理物業管理中重大問題，建立一站式多元化糾紛協調機制。會議可邀請區建設行政主管部門進行業務指導，也可以邀請物業服務企業、業主委員會委員、業主列席會議。

　　第九條 街道辦事處可委托社區居民委員會組織召開物業管理聯席會議。

　　街道辦事處受區建設行政主管部門委托辦理的事項不得轉委托。

　　第十條　經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行;無正當理由拒不執行的，依法追究行政責任。

　　經物業管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，物業服務企業、業主委員會應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

　　物業管理聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。

　　第十一條　各區建設局、街道辦事處、社區居委會應建立物業投訴處理和糾紛調解平臺，可委托物業管理行業專家、律師等專業人士調解處理物業管理糾紛。

　　業主委員會應當依照法律、法規、規章以及管理規約，對物業管理區域內業主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業管理糾紛進行調解。

　　第十二條 鼓勵和提倡市或區建設行政主管部門及其物業管理專職機構、街道辦事處(鎮人民政府)和社區居民委員會根據工作需要，采取購買服務的方式，聘請第三方專業機構協助開展物業服務的具體監督管理工作。

　　第二章 業主大會和業主委員會

　　第一節 業主

　　第十三條 下列主體在物業管理活動中依法享有業主權利、履行業主義務：

　　(一)房地產權利證書或者不動產登記簿記載的所有權人;

　　(二)尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷安置等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人;

　　(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;

　　(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的人;

　　(五)其他符合法律、法規規定的人。

　　符合前款規定的主體，應當提供合法、有效的證明文件。

　　第二節 業主大會籌備組

　　第十四條 一個物業管理區域內，出售并交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上，或者首套物業出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。街道辦事處(鎮人民政府)在收到建設單位提交成立業主大會報告或10名以上業主以書面形式提出成立業主大會請求的，應在30日內負責組織成立首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組成員由街道辦事處、社區居民委員會、建設單位和業主代表7至11人單數組成，其中業主代表人數不低于籌備組總人數三分之二;籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)派工作人員擔任，常務副組長由社區居民委員會派代表擔任。

　　建設單位已不存在，或經街道辦事處(鎮人民政府)書面通知后仍未在通知期限內委托一名代表參加籌備組的，建設單位可不作為籌備組成員。

　　第十五條 籌備組中的業主代表應當符合下列條件：

　　(一)具有業主身份，住宅小區的業主應當在本住宅小區實際居住;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)依法履行法律法規等規定的業主義務;

　　(四)本人及近親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業中任職的;

　　(五)熱心公益事業，具有參加籌備組工作的時間;

　　(六)沒有欠繳物業公共服務費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為;

　　(七)臨時管理規約中規定的其他條件。

　　業主代表名額應當考慮物業類型、幢(梯)及建筑面積的均衡分布。

　　第十六條 街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位報告或業主請求之日起5日內，制定組建籌備組的公告，在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不應少于7日。

　　組建籌備組公告應當明確業主代表的人數、條件、產生辦法和提交資料的方式、時限等。

　　社區居民委員應當根據組建籌備組的公告，組織業主推薦產生業主代表。業主代表根據得票率高低確定。

　　籌備組成員名單確定后，街道辦事處(鎮人民政府)應當將名單在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期不應少于7日。公示期間，業主對籌備組成員有異議的，街道辦事處(鎮人民政府)應當進行復核。

　　籌備組成員名單公示期滿且業主無異議的或者經復核異議不成立的，街道辦事處(鎮人民政府)應當及時在物業管理區域內顯著位置公告籌備組成員名單、工作職責、工作規則等，公告期不應少于7日。籌備組自公告之日起成立。

　　籌備組成立后一個月內，街道辦事處(鎮人民政府)應當組織籌備組進行物業管理相關法律法規的培訓。

　　第十七條 籌備組應當做好以下籌備工作：

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數以及各業主所有的建筑物專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)擬訂管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)制定業主委員會委員候選人產生辦法和業主委員會選舉辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(五)完成召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

　　第十八條 籌備組通過召開會議，按照少數服從多數的原則進行籌備工作的決定。

　　籌備組會議由籌備組組長或受其委托的籌備組成員召集和主持。除法人或者其他組織外，籌備組成員不能委托代理人參加會議。籌備組會議應當有過半數籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數以上同意。

　　籌備組會議應當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起3日內向全體業主公告。

　　因籌備工作需要，以籌備組名義對外發布文件資料需要使用印章的，在由籌備組按照前款規定作出決定并經社區居民委員會報街道辦事處(鎮人民政府)審核同意后，可由社區居民委員會代章。

　　籌備組的決定違反法律法規及相關規定的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其改正。

　　第十九條 籌備組應當于首次業主大會會議召開前15日，將會議時間、地點、議題、議程和籌備情況等在物業管理區域內顯著位置進行公告。

　　籌備組應當自成立之日起30日內完成本細則第十七條規定的籌備工作，并組織召開首次業主大會會議。籌備組自成立之日起30日內仍無法召開業主大會會議并選舉產生業主委員會的，街道辦事處(鎮人民政府)可以解散籌備組并重新成立籌備組。

　　第二十條 鼓勵街道辦事處(鎮人民政府)通過購買服務的方式，委托第三方開展成立籌備組、召開業主大會會議、選舉產生業主委員會等工作。

　　第二十一條 建設單位應當向籌備組提供業主名單、業主聯系方式和各業主所有建筑專有部分面積情況等。建設單位未能提供的，由街道辦事處(鎮人民政府)向房地產交易權籍登記機構查閱。房地產測繪檔案管理機構應當在收到街道辦事處(鎮人民政府)的書面查詢函件后7個工作日內以書面形式答復并提供所查閱內容。

　　第二十二條　首次業主大會籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在辦理工程竣工

　　驗收備案前，一次性向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)繳納籌備經費。籌備經費繳交標準為：物業總建筑面積5萬平方米以下的，按每平方米1元繳交;超出5萬平方米以上的部分，按每平方米0.5元繳交，建設單位繳交的籌備經費最多不超過20萬元。

　　第二十三條 籌備經費應當專戶儲存、專款專用。首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況、結余情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。經費結余部分應當轉入公共收益資金賬戶。

　　第三節 業主大會

　　第二十四條 采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當將征求意見書送達業主，并在物業管理區域內顯著位置進行公告，公告期不應少于15日。

　　第二十五條 在物業管理區域內顯著位置進行公告或公示的，業主委員會應當采取在物業管理區域內的宣傳欄以及幢(梯)張貼的形式，同時根據實際情況選擇下列至少一種形式作為補充：

　　(一)在物業服務場所、業主委員會辦公場所張貼;

　　(二)在物業管理區域的主要出入口張貼;

　　(三)在物業管理區域內的廣場、商場等人流密集的商業、文體服務設施出入口張貼。

　　第二十六條 業主大會共同決定的管理規約應當對下列事項作出約定：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的使用和維護;

　　(二)物業管理用房的使用和經營;

　　(三)業主合理使用物業專有部分的權利和義務;

　　(四)物業屋面、外墻、陽臺、門窗的裝修和戶外設施的裝飾裝修和安裝規范;

　　(五)業主維護物業管理區域環境衛生和公共秩序的權利和義務;

　　(六)物業公共服務費、日常專項維修資金等繳交標準與方式及公共收益的分配方式;

　　(七)業主違反管理規約應當承擔的責任;

　　(八)其他應當予以約定的有關內容。

　　第二十七條 管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、物業使用人均具有約束力。

　　第二十八條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　　(一)業主大會名稱;

　　(二)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(三)業主投票權數的確定方法;

　　(四)業主代表的產生和業主授權委托的具體方式及主要內容;

　　(五)業主大會會議的表決程序;

　　(六)業主委員會的職責;

　　(七)業主委員會議事規則;

　　(八)業主委員會委員、候補委員的資格、人數、任期和職務終止情形等;

　　(九)業主委員會換屆選舉程序、業主委員會委員補選規則等;

　　(十)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　(十一)業主大會、業主委員會印章的名稱、使用和管理;

　　(十二)業主委員會所聘請專職工作人員的職責和報酬。

　　第二十九條 首次業主大會會議的選票、表決票和委托書等原始憑證應當由街道辦事處(鎮人民政府)保管，保管期限為一個完整的選舉周期。其他業主大會會議的選票、表決票、委托書等資料的保管由業主大會議事規則規定。

　　第三十條 業主對業主大會會議的選票、表決票等有疑義的，經專有部門占建筑物總面積20%以上的業主且占總人數20%以上的業主提議，街道辦事處(鎮人民政府)可以進行必要的查驗復核、重新統計等工作。

　　第三十一條 業主可以梯(幢)、單元為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章及管理規約規定，不得與業主大會的決定相抵觸。各單位范圍內的事項內容、議事方式、程序等應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

　　第三十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開一次。

　　業主大會定期會議召開前，業主委員會應當物業管理區域內顯著位置公告以下內容：

　　(一)上一年度物業管理情況;

　　(二)上一年度業主委員會工作情況;

　　(三)上一年度業主大會收支情況;

　　(四)物業管理的其他有關事項。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，并于召開前10日發布召開臨時會議的公告：

　　(一)經已交付使用的物業專有部門占建筑物總面積20%以上的業主且占總人數20%以上業主20%以上的業主提議;

　　(二)經業主委員會決定;

　　(三)經50%以上業主大會代表提議;

　　(四)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

　　(五)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第三十三條　業主委員會未按照本細則規定組織召開業主大會定期會議、臨時會議的，由物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的，由物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)或委托社區居民委員會組織召開。

　　第三十四條 業主根據本細則第三十二條規定提議召開業主大會臨時會議的，應當提供業主簽名的書面提議資料、業主身份證明和提議業主的有效聯系方式。

　　業主委員會應當在收到提議資料后15日內，核實提議的業主是否達到20%以上。業主委員會未核實或核實情況存在異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)予以核實。

　　經核實提議符合本細則第三十二條規定的，業主委員會應當自核實完成之日起30日內就提議議題召集業主大會臨時會議。經核實提議不符合本細則第三十二條第三款第一項、第三項規定但業主仍認為需要的，業主應當重新按照本條第一款規定，提供業主簽名的書面提議材料、業主身份證明和提議業主的有效聯系方式，提議召開業主大會臨時會議。

　　業主大會對物業管理事項已作出決定的，業主委員會在一年內不得就該管理事項組織召開業主大會臨時會議;但業主大會決定依法被撤銷的除外。

　　第三十五條　召開業主大會會議，應當于會議召開前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規則向全體業主公示，公示時間不少于10日，并同時書面告知物業所在地的社區居民委員會，但因發生重大事故或者緊急事件決定召開業主大會臨時會議的除外。

　　公示期間，業主可以對業主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業主大會會議的組織或機構對業主提出的建議和意見應當受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內容進行修改。擬表決事項經修改后應當重新公示，公示時間不少于10日。

　　第三十六條　采用書面征求意見形式的，業主大會會議投票期限屆滿，應當按照公正、公開、透明的原則，統計和查驗業主的表決意見，并及時公布表決結果。采用集體討論形式的，應當當場公布表決結果。

　　表決結果應當向全體業主公示。采用書面征求意見形式產生的表決結果應當公示30日以上，采用集體討論形式產生的表決結果應當公示7日以上。公示內容應當包括業主基本信息、所有的建筑專有部分面積，業主對表決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。

　　業主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業主委員會保管，保管期限不少于5年。

　　未按照本條第二款的規定公示業主大會會議表決結果的，物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期公示并告知全體業主。

　　第三十七條　業主大會決定自公告之日起生效。業主大會會議表決結果公示期間，業主對表決結果有異議的，組織召開業主大會會議的機構應當記錄并及時答復。公示期滿，業主對表決結果沒有異議或者異議不成立的，應當在物業管理區域顯著位置公告業主大會決定。

　　采用書面征求意見形式，業主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業主大會會議的組織或機構應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統計、公示表決結果。

　　業主查驗本人意見，應當提供本人身份證明和房產證明;業主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書。

　　第三十八條　業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的單元建筑面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的預算建筑面積計算。

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第三十九條　業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定業主人數和總人數：

　　(一)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。

　　(二) 按照前項的統計總和計算總人數。

　　第四十條　一個專有部分有2個以上所有權人的，其所有權人應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使表決權。

　　業主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權。

　　業主委托代理人參加業主大會會議的，其代理人應當出具載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。

　　第四十一條 業主大會可以決定由業主自行管理物業共用部分。業主在決定自行管理之前，應當對自行管理方案以及應急保障措施進行表決，并告知物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)。

　　第四十二條 業主大會成立后產生的經費應當由全體業主共同承擔。

　　第四十三條 業主大會或業主委員會會議決定等需要抄送全體業主的資料，可以采用以下方式之一進行抄送：

　　(一)掛號信件或特快專遞;

　　(二)電子郵件;

　　(三)手機短信;

　　(四)其他電子信息傳送方式。

　　業主的住址、電話、電子郵箱等聯系方式以入住時登記的方式為準;業主未入住的，以業主首次書面提供的方式為準。業主變更聯系方式的，應當自變更之日起15日內告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主委員會或者業主大會召集人、物業服務企業按規定應當抄送業主的相關信息，按照業主登記的聯系方式向業主發送相關信息后，即完成抄送。

　　抄送人應當保留已抄送的相關記錄。第四節 業主小組、業主大會代表制度

　　第四十四條 鼓勵規模較大且條件較好的物業管理區域，建立業主小組制度和業主大會代表制度。

　　第四十五條 同一物業管理區域內有500個以上業主的，可以以梯(幢)、單元為單位成立業主小組。業主小組由該梯(幢)、單元的全體業主組成。

　　業主小組應當履行下列職責：

　　(一)委托推選業主大會代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意見;

　　(二)依法依約決定有關共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養護;

　　(三)依法依約決定本小組范圍內的其他事項。

　　業主小組議事由該業主小組產生的業主大會代表主持。業主小組行使前款規定職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

　　第四十六條 業主大會代表由所在業主小組的業主選舉產生，業主大會代表資格及選舉辦法應當在業主大會議事規則中約定。

　　業主可以以書面委托的形式，約定由其選舉的業主大會代表在一定期限內代其行使對物業管理區域內公共管理事項的表決權，具體委托的內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則約定。

　　業主大會代表有下列情形之一的，其代表資格終止：

　　(一)不再是業主的;

　　(二)喪失民事行為能力的;

　　(三)依法被司法機關限制人身自由的;

　　(四)不履行業主法定義務的;

　　(五)侵害其他業主合法權益的;

　　(六)無正當理由連續三次不參加業主大會的;

　　(七)以書面形式向業主委員會提出辭職的;

　　(八)經業主小組半數以上業主提議，認為有必要取消其業主大會代表資格的;

　　(九)法律、法規規定以及業主大會議事規則規定的其他情形。

　　第四十七條 業主大會會議可以以業主大會代表組成業主代表大會的形式召開。

　　業主大會會議采用業主代表大會的形式召開的，業主小組的全體業主應當書面委托業主大會代表，委托書應當明確委托事項、委托權限和期限。與會業主大會代表所代表的投票權數應當超過本物業管理區域內投票權半數，業主大會常務會議方為有效。

　　業主大會會議采用業主代表大會的形式召開的，業主大會代表應當在參加業主大會會議的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所在業主小組的業主意見，業主大會會議凡需投票表決的事項，業主贊同、反對及棄權的表決票經本人簽字后，由業主大會代表在業主代表大會投票時如實反映。

　　第四節 業主委員會

　　第四十八條 業主委員會由5到13人的單數委員組成。業主委員會委員、候補委員及其候選人應符合下列條件：

　　(一)具有業主身份，住宅小區的業主應在本住宅區實際居住;

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具備一定組織能力;

　　(四)遵守管理規約和業主大會議事規則，履行法律、法規、規章規定的義務;

　　(五)未發生侵害本物業管理區域其他業主合法權益的行為;

　　(六)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業中任職;

　　(七)本人、配偶及直系親屬與本物業管理區域的物業服務企業無直接的關聯業務或利害關系;

　　(八)具備履行職務的健康條件和文化水平;

　　(九)具有履行業主委員職責的工作時間;

　　(十)沒有欠繳物業公共服務費、專項維修資金等費用及違章搭蓋的行為;

　　(十一)法律、法規、規章以及管理規約規定的其他條件。

　　鼓勵在社區居委員會或其居民小組中任職的業主與物業管理區域業主委員會委員交叉任職，完善聯合工作機制。

　　業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。同一物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或其他組織參加業主委員會委員的選舉。

　　第四十九條 業主委員會的選舉應當有本物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加，方為有效;業主委員會委員、候補委員的當選應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意(以下簡稱“面積、人數雙過半”)，方能當選。

　　第五十條 業主委員會委員是業主自治的公益性崗位，鼓勵業主委員會委員提供志愿服務。有條件的物業管理區域，業主大會也可以根據業主委員會委員和專職工作人員從事公益性工作情況按月給予適當的津貼，每月津貼總額不得超過本市最低工資標準，具體標準通過業主大會規則予以約定。

　　鼓勵業主大會聘請專職人員具體辦理業主大會和業主委員會的信訪處理和日常事務，專職人員應當定期接受區建設行政主管部門和街道辦事處的業務培訓，并在業主大會議事規則中明確其工作職責、工作時間、工作內容和薪資報酬等。

　　第五十一條 業主委員會應當在物業管理顯著區域內公布下列情況和資料：

　　(一)業主委員會名稱和成員名單;

　　(二)管理規約、業主大會議事規則;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)首期、日常專項維修資金的收支情況;

　　(五)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

　　(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(七)業主大會和業主委員會的決定;

　　(八)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的處分情況;

　　(九)其他應當向業主公布的情況和資料。

　　前款第(一)(三)項應當長期公布，若有變化的應當及時更新。

　　前款第(四)(六)項應當至少每半年公示一次，公示期10日以上，第(五)、(六)項應當同步在廈門市專項維修資金網站公示。

　　前款第(七)(八)項，業主委員會應當在業主大會或業主委員會作出決定之日起5日內予以公告，公告期不少于7日。

　　第五十二條 業主委員會委員、候補委員和專職工作人員應當遵守法律、法規、規章以及管理規約和業主大會議事規則，不得存在下列行為：

　　(一)接受物業服務企業提供的物業公共服務費或停車費用減免及其他不正當利益;

　　(二)采取挪用、欺騙等方式非法侵占專項維修資金、共有部分收益等全體業主共有的資產;

　　(三)索取、收受建設單位、物業服務企業及有利害關系業主提供的利益或者報酬;

　　(四)其他有損業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　第五十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止或罷免其委員資格：

　　(一)不履行業主委員會委員職責的;

　　(二)利用業主委員身份謀取私利的;

　　(三)侵害物業管理區域內其他業主合法權益的;

　　(四)經業主委員會半數以上委員或者專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議，認為有必要終止其資格的;

　　(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　出現上列情形的，業主委員會委員資格自業主大會會議做出決議之日起終止。

　　第五十四條 業主委員會應當自其選舉產生之日起30日內，持下列材料向街道辦事處(鎮人民政府)備案，并在選舉產生之日起15日內到區民政部門進行社團法人登記。

　　(一)業主委員會備案表;

　　(二)業主大會會議記錄和會議決定;

　　(三)業主大會議事規則、管理規約;

　　(四)業主委員會委員、候補委員的業主身份證明、個人簡歷、聯系方式等基本情況;

　　(五)業主大會決定的其他重大事項;

　　(六)法律法規規定要求的其他材料;

　　街道辦事處(鎮人民政府)在收齊上述文件之日起5個工作日內發放業主委員會備案證明，并將業主委員會情況錄入廈門市業主委員會管理系統;業主委員會收到備案證明后，應當將備案情況在物業管理區域內顯著位置公告。

　　管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等事項內容發生變更時，業主委員會應當自變更之日起30日內到原備案機關辦理變更備案。

　　第五十五條 業主委員會向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章時，應當提供街道辦事處(鎮人民政府)的備案證明。業主委員會印章標明業主委員會的屆數和任期。

　　業主委員會應當制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定。

　　第五十六條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則約定的業主委員會議事規則召開。會議由主任委員召集和主持;主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由副主任委員召集和主持;副主任委員不能履行職責或者不履行職責的，由半數以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業主委員會會議不得以書面形式召開。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，每名委員擁有一票表決權，委員不能委托代理人參加會議。業主委員會作出決定必須經全體委員過半數同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業主委員會作出的決定自公告之日起對業主具有約束力。

　　業主委員會召開會議時，可以同時邀請物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)的代表或者相關的社區居民委員會參加。涉及重要事項的，業主委員會召開會議前應當先行召開業主意見征求會，公開聽取業主的意見，并可以邀請業主代表旁聽業主委員會會議。重要事項的范圍由業主大會議事規則約定。

　　業主委員會會議應當制作書面記錄，由參加會議的委員簽字后存檔。

　　第五十七條 業主委員會應當建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料;

　　(一)業主大會、業主委員會會議記錄;

　　(二)業主大會、業主委員會的決議和決定;

　　(三)管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、專項服務合同等;

　　(四)業主委員會委員選舉及備案材料;

　　(五)專項維修資金賬目和物業共用部分經營收益賬目;

　　(六)業主的意見和建議;

　　(七)業主委員會印章使用記錄和工作檔案查閱記錄;

　　(八)業主委員會工作中產生的其他書面材料和音像資料等。

　　業主可以對以上工作檔案進行查詢、抄錄和復制，但涉及業主個人隱私的，應當征得相關業主本人同意。

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